Onbekendheid met de gevolgen van ontruiming in bedrijfspanden kan leiden tot fouten die ons duur te staan kunnen komen. Het is belangrijk om vooraf te anticiperen en u te informeren voordat u een huurovereenkomst aangaat.

Het is noodzakelijk de wetgeving terzake te kennen om een passend contract voor zowel de verhuurder als de verhuurder te bepalen. De regels worden door beide partijen vastgesteld, maar moeten duidelijk zijn.

Kennis van de basis van de jurisprudentie zal u helpen uw opties te begrijpen. Wij gaan u alles vertellen wat u moet weten over ontruiming van bedrijfspanden, zodat u de beste beslissingen kunt nemen.

Wat zegt het Burgerlijk Wetboek over uitzetting uit een bedrijfspand?

Als wij ons bij de definitie van ontruiming in bedrijfsruimten laten leiden door het Burgerlijk Wetboek, moeten wij met name naar 2 artikelen verwijzen.

Wat zijn dat? Ze zijn als volgt:

1154 geeft aan dat een rechter de boete op billijke wijze kan wijzigen wanneer de schuldenaar geheel of gedeeltelijk in gebreke is gebleven.

1255 bepaalt dat de overeenkomst tussen de partijen in vrijheid tot stand is gekomen en dat alles wat erin staat naar behoren tussen hen is overeengekomen.

Deze twee artikelen lijken elkaar bij snelle lezing tegen te spreken. Om een voorbeeld te geven: verhuurder en huurder zijn onderling overeengekomen dat de huurder aan het einde van de huurperiode van het pand onmiddellijk moet ontruimen.

Het komt voor dat dit niet lukt en er een vertraging ontstaat. Heeft de eigenaar het recht om naar de rechter te stappen en betaling te vragen voor elke extra dag dat hij het pand bezet hield? Als we uitgaan van artikel 1154, zou een rechtbank ja kunnen zeggen.

Wat zegt artikel 1255?

In ons voorbeeld, als een rechtbank in eerste aanleg de verhuurder in het gelijk had gesteld, zou de huurder tegen het vonnis in beroep kunnen gaan en om herziening kunnen vragen.

In deze, door een hooggerechtshof geleide, kon de rechter dit artikel 1255 ter sprake brengen en aangeven dat, als beide partijen het eens waren over alles wat zij in het contract zijn overeengekomen, er geen sanctie hoeft te worden toegepast.

Met andere woorden, verhuurder en huurder hebben de vrijheid en de autonomie om alle clausules van de overeenkomst vast te stellen.

Dit betekent dat er, strafrechtelijk gezien, geen manier is om deze situatie op te lossen, omdat de partijen de kans hebben gehad om alle mogelijke situaties vast te leggen via het contract dat zij hebben samengesteld en ondertekend.

Wat beslist het Hooggerechtshof?

In ons voorbeeld zal het High Court bepalen dat het alleen een boetebeding zal toepassen indien de omstandigheden waaronder de niet-nakoming plaatsvindt onvoorzienbaar of totaal onvoorzienbaar zijn.

Dit betekent dat, indien de schade groot is als gevolg van deze onvoorspelbare situatie, het noodzakelijk is naar de rechter te stappen en zijn tussenkomst te vragen zodat een boete kan worden opgelegd om de veroorzaakte schade te dekken.

Het belang van het contract

Het geval dat wij als voorbeeld presenteren is een echt geval. De rechterlijke macht oordeelde, na twee instanties, ten gunste van het toepassen van een straf alleen in geval van grote schade.

Een voorbeeld van dit soort schade is te zien bij de Covid19-pandemie. In Alicante is rekening gehouden met de Rebus sic stantibus-clausule. Dit staat in het Burgerlijk Wetboek.

Zij bepaalt dat de bepalingen van een overeenkomst alleen kunnen worden omzeild wanneer de economische situatie en het economisch klimaat om buitengewone redenen of door overmacht onvoorzienbaar zijn gewijzigd.

Afgezien van de situatie hebben de rechtbanken verschillende opvattingen en kunnen hun uitspraken verschillen. Om ongemakken te voorkomen in geval van een uitzetting in een bedrijfsruimte, is het raadzaam om vóór de ondertekening van het contract advies in te winnen teneinde duidelijk aan te geven zijn clausules.