Klacht over slecht uitgevoerde bouwwerkzaamheden

PROBLEMATIEK ROND SLECHTE UITVOERING VAN WONINGRENOVATIE

Vandaag hebben we het over slecht uitgevoerd werk Het is namelijk zo dat het uitbesteden van bouwwerkzaamheden voor reparaties of renovaties aan een woning een van de meest voorkomende activiteiten is, en dat dit vaak tot meer conflicten leidt dan op het eerste gezicht lijkt.

Vaak gaat het om kleine tekortkomingen, waardoor de eigenaar ervan wordt weerhouden een claim in te dienen, maar dat betekent niet dat er tijdens de uitvoering van die kleine werkzaamheden geen geschillen zijn geweest. In andere gevallen gaat het om grotere opdrachten en leiden de contractbreuken wel degelijk tot conflicten die veel weerklank vinden bij de rechtbanken. Het contract dat dit soort rechtsverhouding regelt, is het zogenaamde aannemingscontract en alles wat er tijdens de looptijd ervan gebeurt, moet worden geïnterpreteerd in het licht van de wettelijke bepalingen daarvan.

Klacht over slecht uitgevoerde bouwwerkzaamheden

In dit verband is het van cruciaal belang dat er een gedetailleerd en nauwkeurig bouwcontract wordt opgesteld, waarin rekening wordt gehouden met de problemen die zich vaak voordoen en dat de huiseigenaar rechtsmiddelen garandeert waarop hij later een beroep kan doen. We gaan hier niet in op dit contract, dat we in verschillende artikelen op onze website behandelen, maar we maken wel van de gelegenheid gebruik om het belang van dit contract te benadrukken, evenals het belang van het inschakelen van een advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in het opstellen van dit complexe contract.

Afhankelijk van de omvang en de aard van de uit te voeren werkzaamheden is het noodzakelijk om bij het opstellen van een technisch ontwerp en bij de bouwbegeleiding een gediplomeerd technicus in te schakelen. Daarnaast moet een bouwvergunning worden aangevraagd; de vereisten hiervoor verschillen naargelang het om kleine of grote bouwwerkzaamheden gaat. Dit artikel gaat niet in op de incidenten die dit onderwerp met zich meebrengt en de enorme hoeveelheid rechtszaken, die altijd het gevolg zijn van het uitvoeren van bouwwerkzaamheden zonder toestemming en medeweten van de gemeente.

Zo moest een van onze klanten onlangs noodgedwongen een balkonafsluiting laten slopen die door de vorige verkoper was aangebracht, hoewel bij de overdracht hiervan naar behoren melding was gemaakt en de aansprakelijkheid voor schade was aanvaard. Maar waar we in dit artikel op doelen, is dat een buurman enkele maanden voor de aankoop deze gedeeltelijke afsluiting had gemeld, wat leidde tot een inspectie door een ambtenaar van de gemeente. Nadat was vastgesteld dat voor deze werkzaamheden geen vergunning was afgegeven, werd een administratieve procedure gestart om de wettigheid te herstellen.

Zoals gezegd kan het ontbreken van deze voorkennis tot tal van problemen leiden. Ons kantoor heeft al vele zaken behandeld, variërend van een boete en de noodzaak om, indien mogelijk, legalisatie aan te vragen, tot een sloopbevel indien legalisatie niet mogelijk is, met oplegging van de bijbehorende sanctie. De gemeente zal haar recht op sloop van de bouwwerken niet laten varen als deze niet legaal zijn, dus u bent gewaarschuwd en dient zeer voorzichtig te handelen.

Als voor de werkzaamheden volgens de LOE geen voorafgaand technisch bouwproject vereist is, volstaat het om een verklaring op eigen verantwoordelijkheid waarin op eenvoudige wijze wordt uitgelegd dat hij er zelf verantwoordelijk voor is dat bij de uitvoering van die werkzaamheden aan de voorschriften wordt voldaan. Voor alle overige werkzaamheden moet een aanvraag worden ingediend voor bouwvergunning en de indiening van het desbetreffende bouwtechnische ontwerp ter goedkeuring door de gemeente.

Incidenten

Zodra de werkzaamheden van start zijn gegaan, kunnen er verschillende redenen voor conflicten zijn, hoewel onze jarenlange ervaring leert dat vertragingen door de aannemer en het in rekening brengen van extra kosten bovenop het uitgevoerde werk doorgaans de meest voorkomende oorzaken van conflicten zijn.

In andere gevallen gaat het om meningsverschillen over de uitvoering van de werkzaamheden, de kwaliteit, de materialen, enzovoort, maar dergelijke meningsverschillen zullen moeilijk op te lossen zijn. Dit kan zich voordoen wanneer een technicus betrokken is bij het toezicht op het werk, aan wiens leiding en controle de partijen zich zullen onderwerpen, hoewel dit alleen zal gebeuren in gevallen waarin een technisch project vereist is.

Wanneer het geïnde bedrag en de uitgevoerde werkzaamheden niet met elkaar overeenkomen, ontstaan er vaak problemen. Als de aannemer meer geld vraagt, weet de klant niet goed wat hij moet doen. Hij accepteert dat hij in een ondergeschikte positie verkeert, aangezien het huis al in aanbouw is, de arbeiders er al aan werken en de oorspronkelijk geplande opleveringstermijn niet wordt gehaald.

Vaak voelt men zich in het nauw gedreven en gaat men akkoord, al is het maar tijdelijk, om het project maar af te ronden, maar soms is dit geen goede oplossing en worden de problemen alleen maar groter, zonder dat het contractuele eindresultaat ooit wordt bereikt.

Ons advies is natuurlijk om, voor zover mogelijk, door te gaan totdat het werk is voltooid en vervolgens de nodige stappen te ondernemen, maar soms is dit niet haalbaar. In dat geval moet de beslissing worden genomen om het contract te beëindigen en maatregelen te nemen tegen de aannemer, ook al betekent dit dat u opnieuw moet beginnen met het zoeken naar een nieuwe vakman, een nieuwe offerte, enzovoort. Vaak is er geen andere oplossing. Hoe u in deze gevallen moet handelen, is wat wij proberen te adviseren.

Wat heb ik nodig om een slecht uitgevoerde verbouwing aan te geven?

Om een claim in te dienen, is het van het grootste belang dat er voldoende bewijs is voor de tekortkoming van de aannemer; en daarvoor is een deskundigenrapport ongetwijfeld de beste optie, waarin de concrete kwaliteit van het werk en de economische waarde ervan worden vastgesteld, zodat de waarde van het gebouwde werk en het in rekening gebrachte bedrag kunnen worden bepaald.

Afhankelijk van de omvang van het bouwproject en de ernst van de tekortkoming raden wij altijd aan om een notarieel proces-verbaal op te stellen, vergezeld van een fotoreportage van de staat van het bouwproject, dat overeenkomt met het deskundigenrapport, zodat er op het juiste moment bewijs is van de staat van het bouwproject.

Aangezien deze voorzorgsmaatregelen bedoeld zijn om je in te dekken tegen een mogelijke rechtszaak, is het ongetwijfeld noodzakelijk om de aannemer aan te manen, zijn tekortkomingen aan te kaarten en hem te waarschuwen dat er juridische stappen tegen hem zullen worden ondernomen indien hij niet tot een schikking bereid is.

Houd er rekening mee dat we in geval van een rechtszaak, als we geen bewijs hebben van de staat waarin de woning verkeerde en van de gebreken, het risico lopen dat de gedaagde zich weerloos voelt als hij niet met een deskundige de woning mag betreden om de vordering technisch te weerleggen.

Wanneer hierom wordt verzocht, zal de rechter hier doorgaans aan tegemoetkomen, en dan zullen we merken dat we de aannemer de mogelijkheid hebben ontnomen om zich te verdedigen, wat ongetwijfeld zal worden aangegrepen door de rechter om de vordering af te wijzen, aangezien de aannemer zich niet heeft kunnen verdedigen en niet objectief is bewezen dat de door ons opgegeven kwaliteit en kwantificering correct is.

Hoe kun je slecht uitgevoerde bouwwerkzaamheden aangeven?

Ons advies om slecht uitgevoerde bouwwerkzaamheden aan te kaarten, gebaseerd op onze ruime ervaring, is om te beginnen met een aanmaning aan de aannemer waarin de redenen voor de klacht en de vordering worden uiteengezet. In deze sommatie wordt hem meegedeeld dat, indien hij het contract niet nakomt, er maatregelen zullen worden genomen en de zaak voor de rechter zal worden gebracht. Het is mogelijk dat de aannemer op de bouwplaats blijft; in dat geval zal de definitieve oplossing bestaan uit bemiddeling door deskundigen om tot een akkoord te komen over de voltooiing of de beëindiging van het contract.

Vaak heeft de aannemer de slecht uitgevoerde werkzaamheden al verlaten of zal hij dat doen na ontvangst van de sommatie. Daarom is het in dit geval van groot belang om het hierboven genoemde bewijsmateriaal te verzamelen, zodat u niet alleen een rechtszaak kunt aanspannen, maar – en dat is heel belangrijk – ook een ander bedrijf kunt inhuren om de werkzaamheden voort te zetten en af te ronden.

Aangezien de huiseigenaar erop gebrand is zijn woning te betrekken of er na voltooiing van de werkzaamheden weer van te genieten, is grote voorzichtigheid geboden bij het bepalen van de te volgen aanpak.

Wat wel duidelijk is, is dat er met grote voorzichtigheid te werk moet worden gegaan, omdat er veel op het spel staat. Bovendien mag nooit uit het oog worden verloren dat, indien de zaak voor de rechter wordt gebracht, de andere partij het recht heeft zich te verdedigen en dat haar de mogelijkheid om bewijsmateriaal ter verdediging aan te voeren niet mag worden ontzegd. Daarom is het zo belangrijk om te handelen zoals we in de voorgaande alinea's hebben aangegeven.