HOE SCHADE TE CLAIMEN WEGENS GEBREKEN BIJ DE BOUW VAN EEN NIEUWBOUWWONING
De oplevering van de nieuw gebouwde woning vormt in veel gevallen een zeer concrete problematiek die zich kan vertalen in het bestaan van gebreken in de afwerkings- of eindafwerkingselementen, of in ernstigere schade of verborgen gebreken.
Het is gebruikelijk dat de koper vóór het verlijden van de akte de woning opvolgt. Enkele dagen vóór de ingebruikname gaat hij de staat ervan controleren. Dat komt doordat woningen op het moment van oplevering vaak kleine afwerkings- of opleveringsgebreken vertonen.
Verificación y Reparación de Defectos
Normaal gesproken controleert de koper tijdens zijn eerdere bezoeken of er bepaalde kleine afwerkingsgebreken bestaan. Met de projectontwikkelaar spreekt hij af een lijst van deze gebreken op te stellen, met de toezegging van de projectontwikkelaar om ze te herstellen. Dit herstel kan vanaf het verlijden van de akte plaatsvinden, mits het geen ongemak of nadeel veroorzaakt voor de koper als hij de woning al heeft betrokken.
Andere keren wordt overeengekomen of afgesproken om de datum van het passeren van de akte uit te stellen tot na het herstel van die kleine afwerkingsgebreken, hoewel dat meestal niet gebruikelijk is, omdat het voor de goede werking van de projectontwikkelaar van belang is deze gebreken met de kopers te corrigeren en hiervan geen probleem te maken.
Materiële schade en verborgen gebreken
Andere keren gaat het helaas niet om kleine afwerkingsschade, maar om ernstigere materiële schade. In deze gevallen stelt Wet 38/1999 van 5 november inzake de Ordening van de Bouw een garantiesysteem voor kopers vast. Deze wet legt duidelijk de burgerlijke aansprakelijkheid vast van de partijen die bij de bouw betrokken zijn geweest.
Artikel 17 van deze wettekst kent aan de aannemer een unieke en exclusieve aansprakelijkheid toe voor die kleine materiële schade die afwerkings- of voltooiingsgebreken wordt genoemd. Men kan alleen de aannemer aanspreken, en ook de projectontwikkelaar, die altijd samen met een van de andere betrokken partijen aansprakelijk is, zoals verderop zal worden uitgelegd.
Op deze manier moet de koper weten dat afwerkingsschade die zich binnen een jaar voordoet, de schade is die hij volgens de wet kan claimen.
Verantwoordelijkheid van de betrokken agenten
In de genoemde wettelijke tekst en in artikel 17 daarvan wordt de aansprakelijkheid vastgesteld van de bij de bouw betrokken partijen voor materiële schade als gevolg van gebreken of tekortkomingen die leiden tot het niet voldoen aan de vereisten inzake bewoonbaarheid. Voor deze gevallen geldt een termijn van drie jaar waarbinnen een vordering kan worden ingesteld; de betreffende schade moet zich binnen die termijn voordoen. Na het verstrijken van deze drie jaar kan de aansprakelijkheid niet langer op grond van deze wettelijke tekst worden ingeroepen, maar wel op grond van het Burgerlijk Wetboek, en dan uitsluitend jegens de uiteindelijk aansprakelijke partij, zoals verderop zal worden toegelicht, maar niet jegens de overige betrokken partijen.
Además, el mismo artículo establece la responsabilidad por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes y otros elementos estructurales, comprometiendo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Esta es la llamada responsabilidad decenal, la cual se puede reclamar en un plazo de 10 años. Una vez transcurrido este plazo, dicha responsabilidad deberá ser asumida por el promotor bajo el Código Civil, si corresponde.
Soorten schade en claimtermijnen
Zodra is vastgesteld om welk soort schade het gaat, wordt de koper het herstel ervan gegarandeerd, en de wet bepaalt dat de bouwactoren die betrokken waren bij het ontstaan van die schade, of aan wier handelen het ontstaan van die schade kan worden toegeschreven, aansprakelijk zullen zijn.
Er bestaat uitgebreide jurisprudentie omdat er zeer veel casuïstiek over dit onderwerp is, zodat gemakkelijk, afhankelijk van de samenlopende schade, kan worden vastgesteld wie verantwoordelijk is: de aannemer, de ontwerpend architect, de architect die verantwoordelijk is voor de uitvoering, de technisch architect of andere verantwoordelijken.
Onverminderd de aansprakelijkheid die op een van de bij de bouw betrokken partijen kan rusten, is het belangrijk duidelijk te hebben dat de projectontwikkelaar tegenover de koper altijd aansprakelijk is wegens contractuele wanprestatie. Telkens wanneer er schade bestaat, wordt een dergelijke wanprestatie aangenomen, waardoor de projectontwikkelaar altijd aansprakelijk is. Dit staat los van de samenloop van aansprakelijkheid met de overige bij de bouw betrokken partijen.
Wettelijke kopersbescherming
Wat de koper duidelijk moet weten, is dat hij ruime wettelijke bescherming geniet bij het ontstaan van dergelijke schade. Het enige wat hij hoeft te doen, is zijn rechten uit te oefenen door aansprakelijkheidsvorderingen in te stellen binnen de genoemde termijnen. De vorderingen moeten worden ingesteld binnen twee jaar vanaf het ontstaan van de schade, tenzij de termijn is gestuit door de desbetreffende gerechtelijke vorderingen die de wet toestaat. Deze termijnen bedragen 1, 3 en 10 jaar. Het is belangrijk te begrijpen dat de schade moet ontstaan binnen de termijn die de wet vaststelt. De vorderingen verjaren twee jaar na dat ontstaan, tenzij de verjaringstermijn is gestuit.
Aanbevelingen voor de koper
Het is zeer belangrijk dat, zodra er schade aan de bouwelementen begint te ontstaan, de diensten van een advocaat worden ingeschakeld. Er moet onmiddellijk een technisch deskundigenrapport worden opgesteld om deze schade vast te stellen, de oorzaak ervan te bepalen, de relevante verantwoordelijkheden toe te wijzen en de schade te kwantificeren.
Zodra over deze documentatie wordt beschikt, dient de advocaat de relevante buitengerechtelijke handelingen voorafgaand aan de gerechtelijke procedure te verrichten.
Advocatenkantoor Carlos Baño
Wij hebben heel beknopt een onderwerp willen uitleggen dat grote impact heeft in rechtbanken en gerechtshoven; daarom hopen wij dat deze korte uiteenzetting doeltreffend is geweest en de lezer die zich in een van deze situaties bevindt, heeft geholpen om ter eigen verdediging te kunnen reageren.
In ons advocatenkantoor zijn wij expertos en derecho inmobiliario, mocht je vragen hebben, dan staan wij klaar om je te helpen.
