Een deel van het plafond stortte in op de benedenverdieping, waarbij de persoon die zich op dat moment daar bevond gewond raakte
In dit artikel bespreken we een specifiek geval van een instortend plafond in een appartementencomplex. Dit soort incidenten brengt niet alleen de lichamelijke veiligheid van mensen in gevaar, maar brengt ook juridische aansprakelijkheid met zich mee voor de eigenaren. Als je juridisch advies nodig hebt in soortgelijke situaties, aarzel dan niet om contact op te nemen met onze advocaten Alicante.
Oorzaak van het incident
De instorting van het plafond was het gevolg van bouwwerkzaamheden die door de eigenaar waren laten uitvoeren. Deze heeft ongetwijfeld niet de meest bekwame mensen ingehuurd, wat niet verwonderlijk is als we bedenken dat hij geen vergunning bij de gemeente heeft aangevraagd en dat er geen enkele technicus toezicht hield op de werkzaamheden.
Directe gevolgen
Terwijl het slachtoffer zich in de badkamer van de woning bevond, werd ze verrast door puin dat in razend tempo vanuit de bovenverdieping naar beneden kwam vallen. Toen ze de vallende voorwerpen ontweek, verloor ze haar evenwicht en viel op de grond, waarbij ze tegen een voorwerp in de badkamer stootte. Dit leidde mogelijk tot een breuk van de linker ischiopubische tak.
Het unieke karakter van deze zaak
Wat deze zaak zo bijzonder maakt, en onze aandacht trok, was dat de betrokken persoon niet de eigenaar was, maar een seizoenshuurder van die woning, met een contract van 7 maanden. Deze contractuele relatie was niet schriftelijk vastgelegd of officieel erkend, aangezien de eigenaar deze niet had aangegeven en geen kwitanties voor de huur uitreikte. Deze redenen vormden de basis voor ons wantrouwen dat de belangen van onze cliënte zonder tussenkomst van de rechtbank konden worden behartigd.
Aansprakelijkheid van de eigenaar
De eigenaar van de woning is jegens de huurder aansprakelijk voor schade die deze lijdt als gevolg van onderdelen of elementen van de woning zelf, voor zover deze niet onder het onderhoud van de huurder vallen. De dekking van deze schade door een verzekering is aan de eigenaar, die de dekking van deze risico's op zich moet nemen als hij dit niet persoonlijk doet. We zien steeds vaker dat in huurovereenkomsten de verplichting om een dergelijke verzekering af te sluiten wordt overgedragen aan de huurder, waarbij de huurder de risico's op zich neemt als hij dit niet doet.
De wettelijke grondslag voor deze verplichting van de verhuurder om alle noodzakelijke reparaties uit te voeren zodat de woning bewoonbaar is en geschikt voor het overeengekomen gebruik, is te vinden in artikel 24 van de Wet op de stedelijke huurovereenkomsten en in de artikelen 1563 en 1564 van het Burgerlijk Wetboek.
Zich onttrekken aan wettelijke verantwoordelijkheden
Aangezien er geen huurovereenkomst is opgesteld, is het duidelijk dat er geen enkele clausule is vastgelegd, laat staan een clausule over het verzekeren van uw verblijf in de woning. Eventuele schade zou dus voor rekening van de verhuurder zijn gekomen.
Tijdens onze bemiddeling hebben we geconstateerd dat de eigenares probeerde het probleem te omzeilen en niet op onze verzoeken reageerde. Het is duidelijk dat de eigenares, door de wet te omzeilen – in dit geval door geen huurovereenkomst op te stellen – probeerde het bestaan van een huurovereenkomst te negeren. Zij moet uiteindelijk verantwoordelijk worden gehouden voor de gevolgen van dit handelen, mits er een direct verband bestaat tussen de schadevergoeding en het ontbreken van verzekeringsdekking.
Beperkingen van de verzekering
De verzekeringspolis van de eigenares dekte de huurster niet, waardoor de uitkering van de verzekeringsmaatschappij alleen betrekking had op de schade aan het gebouw en de inboedel van de woning, en niet op de schade die de huurster had geleden, aangezien zij niet verzekerd was.
Juridische gevolgen en aansprakelijkheid
Dit is naar onze mening nadelig voor de verhuurder. Mocht de huurster om welke reden dan ook geen genoegdoening vinden in de schadevergoeding, dan zou de verhuurder hiervoor aansprakelijk zijn. Dit zou van toepassing zijn indien de vrijstelling van aansprakelijkheid jegens de benadeelde zou zijn gebaseerd op het niet aantonen dat de persoon zich op het moment van de val in de woning bevond, of op het niet aantonen van een huurovereenkomst die haar aanwezigheid in de woning tijdens het ongeval rechtvaardigde.
Ons Hooggerechtshof hanteert een duidelijke rechtsleer met betrekking tot de aansprakelijkheid van de eigenaar jegens zijn huurder of pachter. Hij is alleen aansprakelijk voor schade die het gevolg is van het onroerend goed zelf, maar nooit voor schade die door derden is veroorzaakt.
Deze rechtsleer is toegepast in verschillende zaken waarin de schade voor de huurder werd veroorzaakt door de slechte staat van gemeenschappelijke delen of woningen van derden, en deze rechtsleer is ook in dit geval van toepassing.
Carlos Baño Advocaten
Via de verzekeringsmaatschappij hebben we vernomen dat de polis schade aan het gebouw en de inboedel dekt, maar geen letselschade aan personen in de woning. Daarom, en gezien het uitblijven van een reactie van de eigenares, is besloten om zowel de eigenares als de buurman die de schade heeft veroorzaakt aansprakelijk te stellen.
In dit geval is de eigenaar van de woning waar de werkzaamheden plaatsvonden die het ongeval veroorzaakten, buitencontractueel aansprakelijk. Dit sluit niet uit dat er sprake kan zijn van subsidiaire aansprakelijkheid indien de eigenaar wordt vrijgesproken, hoewel wij die mogelijkheid moeilijk kunnen aanvaarden. Als dat wel het geval is, zal dat te wijten zijn aan het ontbreken van voldoende bewijs van de huurovereenkomst om een derde aansprakelijk te stellen.
De grondslag voor deze stelling vinden we in artikel 1560 van het Burgerlijk Wetboek, waarin wordt bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor verstoringen die door een derde worden veroorzaakt bij het gebruik van het gehuurde pand. De huurder kan echter rechtstreeks een vordering instellen tegen de veroorzaker van de verstoring.
Het is duidelijk dat onder een louter feitelijke verstoring het veroorzaken van welke vorm van schade dan ook moet worden verstaan. Dit vinden we ook terug in artikel 1902 van het Burgerlijk Wetboek, dat de huurder het recht toekent om een vordering in te stellen op grond van de buitencontractuele aansprakelijkheid, en de verplichting vastlegt om de veroorzaakte schade te vergoeden, ongeacht of deze door handelen of nalaten is ontstaan.
Hoewel de eigenaar van de woning dus verantwoordelijk is voor het ongeval, is het ook zo dat de verhuurder in tweede instantie aansprakelijk is.
Ga voor meer informatie over onze juridische diensten naar onze pagina Schadevergoedingsrecht.
