Illegale verbouwingen aan je woning: bouwrechtelijke sancties, sloop en hoe je je kunt verdedigen

De dreiging die uit de titel spreekt, is niet te verwaarlozen, want de kwestie die we aan de orde willen stellen – en die vaker voorkomt dan men zou denken – komt voort uit de soms ongerechtvaardigde onwetendheid van burgers die een woning willen bouwen over de juridische formaliteiten wat dit inhoudt in overeenstemming met de stedenbouwkundige rechtmatigheid en het gevolg daarvan, namelijk het plegen van overtredingen van de stedenbouwkundige voorschriften die belangrijke gevolgen hebben sancties.

De aanleiding voor dit artikel is de raadpleging die onlangs aan dit kantoor is gevraagd door advocaten in Alicante door een Belgische staatsburger die enkele maanden geleden te weten kwam dat de Gemeentehuis had al geruime tijd geleden, zonder dat hij zich daarvan bewust was, een besluit genomen waarin werd verklaard illegale bouwwerkzaamheden die hij heeft opgedragen, zoals projectontwikkelaar dus, van uitbreiding van zijn villa, legde hem een sanctie op en eiste van hem dat hij de stedenbouwkundige situatie herstellen de woning in de staat waarin deze zich vóór de uitvoering van de werkzaamheden bevond.

Die werken, die in het genoemde document werden beschreven bestuursbesluit, waren in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften, zoals werd gemotiveerd, dus werd van de eigenaar verlangd dat hij bouwvergunning en mocht zijn aanvraag worden afgewezen, dan moest hij de bouwwerkzaamheden afbreken.

Ook al kan dit misleidend zijn, betekent dit niet dat de illegale bouwwerkzaamheden kunnen legaliseren, nee, dat nooit, en dat staat ook zo vermeld in het besluit van de Lokale overheidsinstantie waar we het nu over hebben, maar dat de eigenaar de mogelijkheid krijgt om hierom te verzoeken, zodat de gemeente een beslissing tegen hem neemt, zodat hij niet in een situatie terechtkomt waarin hij zich niet kan verdedigen, en zodat hij, indien hij dat wenst, in beroep kan gaan bij de Rechtbanken.

Het is duidelijk dat het beschouwen van de bouwwerken als in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften maakt het voor de burger onmogelijk om zijn documenten te legaliseren, aangezien de illegale stedenbouwkundige werkzaamheden kunnen niet legaliseren maar het stelt de huiseigenaar wel in staat te voorkomen dat de Gemeentehuis zonder enige vorm van procedure overgaan tot sloop en afbraak, en vervolgens alle kosten doorberekenen.

Het is de wens van deze advocatenkantoor in Alicante Met dit artikel willen we geïnteresseerden wegwijs maken, zodat ze geen fouten maken, en mochten ze dat toch doen, dan hopen we hen via dit artikel van dienst te kunnen zijn.

Ontwikkelaar: particuliere eigenaar van het terrein

Juridisch gezien wordt beschouwd dat zo aan de eigenaar van het te bouwen object, ongeacht de omvang en het volume van het te bouwen object.

Het kan gaan om een professional die zich bezighoudt met bevordering van de bouw voor verkoop aan derden, en dat geldt ook voor de kleine eigenaar van een bouwkavel die opdracht geeft tot de bouw van een woning voor eigen gebruik.

De rol van de projectontwikkelaar in dit verband wordt beschreven in de Art. 9 ,Wet nr. 38/1999 van 5 november in de Bouwverordening, evenals elke natuurlijke of rechtspersoon, publiek of privaat, die, individueel of gezamenlijk, bouwprojecten voor eigen rekening besluit, initieert, plant en financiert met eigen of vreemde middelen

VERPLICHTINGEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR

De belangrijkste verplichting van een projectontwikkelaar bij de bouw is het aanvragen van de Bouwvergunning aan Gemeentehuis van de gemeente waar het perceel zich bevindt.

Er zal onder andere van u worden verlangd dat u het ontwerp van bouw van de woning die gebouwd gaat worden, zal worden gecontroleerd door de technici van de Lokale overheidsinstantie om te controleren of het bouwwerk voldoet aan de eisen op het gebied van oppervlakte en bebouwbare oppervlakte de voorschriften van de lokale stedenbouwkundige wetgeving.

Daarom is het zo belangrijk dat je, voordat je bouwen als die beschikbaar is toestemming voor de bouw of, met andere woorden, de vergunning van de Lokale overheid dat die stedenbouwkundig project er kan op dat specifieke perceel worden gebouwd.

Maar deze bouwvergunning betreft alleen Nieuwbouw?

AANVRAAG VOOR EEN BOUWVERGUNNING VOOR GROTE WONINGAANPASSINGEN

Er wordt niet alleen van je verwacht voor de vergunning voor de eerste bouwwerkzaamheden maar ook voor wijzigingen van bestaande regels, mits deze een uitbreiding van het bestaande gebouw, bestemmingswijziging of als verandert de structuur en de gevel.

Als we de bouwwerkzaamheden dat, in dit specifieke geval, klagen aan door de Gemeentehuis (uitbreiding van de woning op 8 m²; vervanging van de dakconstructie van de bestaande paellaplaat van 10,5 m²; inrichting van de kelderverdieping van een vloerplaat; beschermingslaag voor een blinde muur op de keermuur vorige; parkeerterrein) zouden we te maken hebben met een duidelijk geval van vergunningseis voor die hervormingen, en het lijkt ongelooflijk, hoewel we het in onze praktijk wel eens hebben meegemaakt, bijvoorbeeld in dit geval, dat technici en bouwbedrijf zich inlaten met deze onwettige praktijken, die voor hun cliënt in eerste instantie een schade van aanzienlijke omvang en onomkeerbare negatieve gevolgen.

Op basis van onze ruime ervaring advocatenkantoor Carlos Baño León in Alicante, We moeten zeggen dat we zelden een technicus hebben gezien die zich aan dit gedrag schuldig heeft gemaakt, maar dat geldt niet voor veel bouwbedrijven – weliswaar kleine – die zich hieraan hebben overgegeven.

In andere artikelen op onze website hebben we al advies gegeven over hoe je te werk moet gaan bij het omgaan met een uitvoeringsovereenkomst ofwel van renovatie.

NIET-NAKOMING VAN DEZE VERPLICHTINGEN, GEVOLGEN

Ze zijn zo belangrijk dat sancties door overtredingen van de stedenbouwkundige voorschriften het zou echt de moeite waard zijn voor iedereen die dat wil doen bouwwerkzaamheden of ze nu initieel zijn of niet, zou voorafgaand advies van een advocaat in Spanje om te voorkomen dat  overtredingen op het gebied van ruimtelijke ordening die soms zo groot zijn dat ze het vermogen van de betrokkene in gevaar kunnen brengen.

Het eerste waar iemand die hierin geïnteresseerd is, aan moet denken, is een huis bouwen in Spanje is dat hij wettelijk de status heeft van projectontwikkelaar en deze de Wet op de ruimtelijke ordening legt hem een reeks verplichtingen op, waarbij vooral de verplichting om te beschikken over de licenties relevant zijn bij het uitvoeren van bouwwerkzaamheden.

Het komt wel eens voor dat de betrokkene verbouwingen uitvoert en deze renovatiewerkzaamheden soms is daarvoor toestemming nodig van de Lokale overheidsinstantie, zoals we hierboven al hebben uitgelegd.

Deze persoon moet zijn toevlucht nemen tot een aannemer, en soms een technisch, om deze bouwwerkzaamheden en het komt wel eens voor dat meer dan één aannemer zijn klant niet duidelijk maakt hoe de situatie werkelijk in elkaar zit en er niet op aandringt dat er vergunningen moeten worden aangevraagd.

Het komt bij een technicus, als die er al bij betrokken is, zelden voor dat hij het aandurft een bouwproject te leiden of te begeleiden terwijl hij weet dat dit niet legaal is, maar soms gebeurt het toch. Dat is ook het geval in de zaak die ons is voorgelegd.

Bij verbouwingen hebben we het over aannemers die geen goede vakmensen zijn en die hun eigen belangen boven die van de klant stellen, waardoor deze zich niet bewust is van de ernstige overtredingen van de voorschriften die hierdoor kunnen ontstaan.

Soms, en ik zeg wel degelijk soms, de aannemer hij denkt alleen maar aan de winst die hij met het project zal maken en gaat, hoewel hij zich er bewust van is dat hij niet correct handelt, akkoord met de uitvoering van de werkzaamheden, waarbij hij de klant soms ervan overtuigt dat er geen enkel probleem is, wat niet waar is; en andere keren is het de klant die vrijwillig de risico's van dit gedrag op zich neemt, ook al wijst de aannemer hem op de risico's die hij loopt.

De overtredingen van de stedenbouwkundige voorschriften brengen niet alleen de geldboete maar de verplichting tot herstel van de stedenbouwkundige situatie vóór de overtreding.

[Artikel 236, lid 3, van Wet 5/2014 van 25 juli van de Generalitat inzake ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap: “Indien de belanghebbende niet binnen twee maanden de stedenbouwkundige vergunning of toestemming aanvraagt, of indien deze wordt geweigerd omdat de verlening ervan in strijd is met de voorschriften van de stedenbouwkundige regelgeving, wordt gehandeld overeenkomstig het bepaalde in de wet]

Het is duidelijk dat het tijd is om deskundigen in te schakelen en te proberen tot een akkoord te komen met de Gemeentehuis, zo min mogelijk schade, maar als dit niet gebeurt, vervalt deze procedure en is het verlies van de rechten van verdediging aanzienlijk

We hebben al vaak gezien dat klanten veel geld hebben uitgegeven aan het slopen van de illegaal uitgevoerde bouwwerkzaamheden, wat niet alleen een grote frustratie, maar ook een aanzienlijk financieel verlies met zich meebrengt.

[Deze zullen worden bestraft met boete van 25 tot 50 procent van de waarde van het uitgevoerde bouwwerk of de installatie, waarbij de minimumsanctie 600 euro bedraagt, overeenkomstig het bepaalde in artikel 262 van Wet 5/2014 van 25 juli van de Generalitat inzake ruimtelijke ordening, Stedenbouw en Landschap.]

Als deze woning bovendien, zoals in het geval dat ons onlangs is voorgelegd, in een makelaarskantoor te koop aangeboden, zal het bijkomende probleem hebben dat het pas verkocht kan worden zodra de herstel van de stedenbouwkundige situatie.

In dit specifieke geval, en zoals de wet voorschrijft, is de Gemeentehuis noteerde in de Kadaster een verklaring van het bestaan van tuchtprocedure van de woning, waardoor, zoals te verwachten valt, elke derde die bij het kadaster de juridische status van de woning gaat controleren, zal afzien van aankoop.

[Artikel 240 van Wet 5/2014 van 25 juli van de Generalitat inzake ruimtelijke ordening, Stedenbouw en Landschap van de Gemeenschap Valencia bepaalt dat: “Nadat het dossier is opgesteld en het voorstel voor maatregelen ter herstel van de geschonden stedenbouwkundige ordening is geformuleerd, wordt dit meegedeeld aan het Kadaster]

Daarom kan deze persoon zijn woning voorlopig niet verkopen, maar als hij binnen de termijn die hem wordt gegeven Lokale overheidsinstantie, nee hieronder de illegale bouw, zal hij dit op eigen kosten doen, en daarbij mag niet worden vergeten dat de eigenaar, totdat de werkzaamheden zijn uitgevoerd, geen beschikking kan krijgen over de water- en elektriciteitsvoorziening omdat de bedrijven hun dienstverlening zullen stopzetten.

MOGELIJKE STAPPEN VIA DE ADMINISTRATIEVE WEG

Begonnen op administratief dossier inzake het herstel van de stedenbouwkundige rechtmatigheid, of dit nu gebeurt naar aanleiding van een klacht van een buurman of omdat de toezichts- en controlediensten van de gemeente het opmerken, het allerbelangrijkste is zich in het administratieve dossier melden en kennis te nemen van de maatregelen die zijn genomen door de Gemeentehuis.

De mogelijke maatregelen variëren van het aanvoeren van verjaringstermijn en dus het gevolg dat de gebouwen mogen niet worden gesloopt, ook al zijn ze illegaal; formele gebreken aanvoeren om de procedure zo lang mogelijk te vertragen; ook een technicus inschakelen om samen met de Lokale overheidsinstantie of er andere oplossingen zijn die niet zo ingrijpend zijn als die welke de bevoegde autoriteit voorstelt, enzovoort.

Na de afronding van het administratieve dossier, u kunt altijd een beroep doen op de via de rechter, bestuursrechtelijke procedure, als men van mening is dat er goede resultaten kunnen worden behaald.

Maar vaak is de betrokkene niet op de hoogte van de inleiding uit het administratieve dossier en vaak voelt hij zich daardoor hulpeloos.

In het specifieke geval dat ons is voorgelegd, moet de betrokkene zich in de procedure melden en ervoor zorgen dat de beslissingen opnieuw aan hem worden betekend, zodat hij hiertegen bezwaar kan maken.

Daar komt nooit een goede oplossing voor eigenaar-ontwikkelaar als hij achter de rug van het administratieve dossier van het gemeentebestuur om handelt, want dat dossier zal zijn gang gaan en zal voor hem fatale gevolgen hebben.

Klanten wordt vaak aangeraden om te eisen aansprakelijkheid van de aannemer en de technicus via de civiele rechter en men vergeet het belangrijkste, namelijk het administratieve dossier, en dit alles zonder afbreuk te doen aan het optreden tegen de genoemde personen, maar zonder ooit het administratieve dossier van de gemeente te veronachtzamen, gezien de zeer nadelige gevolgen die het kan hebben als men zich daarin niet verdedigt of geen actie onderneemt.

Bovendien moeten in dit specifieke geval de aannemer en de technicus zich bij de gemeente inzetten en oplossingen voorstellen, waarbij ze hun verantwoordelijkheid nemen

MOGELIJKE STAPPEN VIA DE CIVIELE RECHTSWEG

Naast de belangrijkste stappen die we hebben genoemd en die via de administratieve weg moeten worden ondernomen, moet ook rekening worden gehouden met de civielrechtelijke procedures tegen Bouwbedrijf en bouwtechnici die mogelijk een rol hebben gespeeld bij de bouw van de genoemde illegale bouwwerkzaamheden.

Ik begrijp dat zij in principe verplicht moeten worden om in de administratieve procedure te verschijnen om de cliënt te verdedigen en technische oplossingen aan te dragen of voor te stellen die de sloop van de bouwwerken verhinderen, hoewel het vrij zinloos zou zijn om deze poging te overwegen, maar elk geval is anders en we zouden moeten bekijken welke invloed ze zouden kunnen hebben.

Desondanks raden wij aan om gebruik te maken van de civiele procedure tot vordering van schadevergoeding zodat de schade die de particulier eventueel lijdt, uiteindelijk wordt gedragen door degenen die daar daadwerkelijk verantwoordelijk voor zijn verantwoordelijken van de overtredingen vanwege hun kennis van de stedenbouwkundige wetgeving en daarmee rechtstreeks aansprakelijk te zijn voor de schade die zijn gedrag veroorzaakt, en in dit specifieke geval voor de kosten van sloop en het herstel van de stedenbouwkundige regelgeving, die niet gering zullen zijn.

Wat we wel aanraden, is dat er geen rechtszaak tegen het bouwbedrijf en de bouwtechnici, de maatregelen negerend via de administratieve weg We benadrukken nogmaals dat in het administratieve sanctiedossier – dat de belangrijkste is en waarop wij ons altijd zouden richten, en dat is dan ook wat wij aanraden – de verantwoordelijken medeverantwoordelijk moeten worden gesteld, zodat zij de benadeelde particuliere projectontwikkelaar een oplossing bieden; een oplossing die heel goed via de administratieve weg kan worden bereikt met de Gemeente, of via de civiele rechter, waarbij de rechter zijn aansprakelijkheid vaststelt.

Het standpunt van Carlos Baño Advocaten

Carlos Baño León Advocaten in Alicante is een gespecialiseerd advocatenkantoor in vastgoed-, stedenbouw- en bouwrecht in Spanje en wij stellen onze meer dan 37 jaar ervaring op het gebied van Rechtbanken en rechtbanken en het adviseren van talrijke klanten die in Spanje hebben geïnvesteerd. Aarzel niet om ons uw vragen te stellen.

Je kunt ons rechtstreeks vinden op Google Maps.