Aankoop van een woning op plan

Een essentiële kwestie, die in Spanje tot talrijke gerechtelijke vorderingen heeft geleid, is de bestaande wettelijke regeling met betrekking tot de verplichting van projectontwikkelaars om de bedragen die zij vooraf ontvingen bij de aankoop van een woning op plan of in aanbouw te waarborgen.

Deze regeling is gewijzigd door Wet 20/2015 van 14 juli betreffende de ordening, het toezicht en de solvabiliteit van verzekerings- en herverzekeringsmaatschappijen. Hieronder bespreken wij de belangrijkste wijzigingen die van invloed zijn op de koper van een woning in Spanje.

Hasta hace poco, esta materia estaba regulada por la Ley 57/1968. La crisis inmobiliaria de los últimos años y los perjuicios ocasionados a los compradores de viviendas motivaron que esta regulación se complementara e integrara con interpretaciones emitidas en numerosas sentencias del Tribunal Supremo.

De kern van deze regeling betreft de verplichting van projectontwikkelaars om de door kopers op rekening betaalde bedragen te waarborgen en de afdwingbaarheid van de terugbetaling daarvan in gevallen waarin de bouwwerkzaamheden niet worden gestart of de woning niet binnen de overeengekomen termijn wordt voltooid.

Net als voorheen bepaalt de nieuwe regeling dat de koper het recht heeft dat de projectontwikkelaar de terugbetaling van de vooruitbetaalde bedragen bij de aankoop waarborgt, hetzij door middel van een verzekeringspolis, hetzij via een bankgarantie.

Aankoop van een woning op plan: onderhandse koopovereenkomst

Met de nieuwe regeling is duidelijk wat het Hooggerechtshof al in talrijke arresten had vastgesteld: alle bedragen die in de onderhandse koopovereenkomst zijn opgenomen, moeten worden gewaarborgd, mits de betaling ervan naar behoren wordt aangetoond.

De nieuwe regelgeving voert echter een beperking in: de verplichting om een waarborg te stellen geldt alleen voor de bedragen die zijn betaald na de verlening van de bouwvergunning. Onder de vorige regeling waren alle door de koper betaalde bedragen gewaarborgd. Deze wijziging vormt een belangrijke beperking voor de koper, die voorzichtig moet zijn en ervoor moet zorgen dat hij geen grote bedragen betaalt voordat de projectontwikkelaar aantoont dat deze vergunning is verkregen.

Daarom is het essentieel dat de koper beschikt over het advies van een gespecialiseerde advocaat in vastgoedrecht, die het contract kan controleren en kan waarborgen dat het aan alle regelgeving voldoet.

Vorderingen wegens contractbreuk door de projectontwikkelaar

Een andere belangrijke nieuwigheid voor de koper is dat de nieuwe regelgeving een termijn van twee jaar vaststelt om de terugbetaling van de vooruitbetaalde bedragen te vorderen in geval van wanprestatie door de projectontwikkelaar. Als deze termijn verstrijkt, verliest de koper zijn recht om een gerechtelijke vordering in te stellen.

Bovendien is het verplicht om, voordat een gerechtelijke vordering wordt ingesteld, eerst een voorafgaande ingebrekestelling te sturen aan de projectontwikkelaar, de bank of de verzekeringsmaatschappij, waarbij hun een termijn van 30 dagen wordt gegeven om de vooruitbetaalde bedragen terug te betalen. Als deze voorafgaande stap niet wordt nageleefd, is het niet mogelijk om een gerechtelijke vordering in te stellen.

La nueva normativa también establece que los derechos del comprador reconocidos en la norma son renunciables, a diferencia de la regulación anterior, que prohibía su renuncia. Por ello, es fundamental que el comprador revise cuidadosamente cualquier contrato antes de firmarlo para asegurarse de que no incluye cláusulas que renuncien a estos derechos.

De rol van verzekeringsmaatschappijen en banken

En este nuevo marco legal, las entidades aseguradoras y los bancos juegan un papel clave al garantizar las cantidades adelantadas por los compradores. Sin embargo, es responsabilidad del comprador asegurarse de que el promotor ha contratado las garantías correspondientes. Esto puede hacerse solicitando los documentos que acrediten la existencia de la póliza de seguro o el aval bancario.

Indien de projectontwikkelaar zijn verplichting om deze bedragen te waarborgen niet nakomt, heeft de koper het recht om de terugbetaling ervan rechtstreeks te vorderen bij de bank of verzekeringsmaatschappij, altijd binnen de vastgestelde termijn.

Aanbevelingen voor kopers van woningen op plan

Voor kopers die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een woning op plan, is het van essentieel belang om de volgende aanbevelingen op te volgen:

• Controleer of de projectontwikkelaar in het bezit is van de bouwvergunning voordat u grote bedragen betaalt.
• Solicitar una copia del aval bancario o la póliza de seguro que garantice las cantidades entregadas.
• Raadpleeg een ervaren advocaat op het gebied van vastgoedrecht voordat u een contract ondertekent.
• Zorg ervoor dat het contract geen bepalingen bevat die uw rechten beperken of waarbij u afstand doet van wettelijke garanties.
• Stel een duidelijk betalingsschema op, gebaseerd op de mijlpalen van de bouw en de oplevering van de woning.

Het belang van juridisch advies

Het huidige wettelijke kader is erop gericht een evenwicht te vinden tussen de rechten en plichten van kopers en projectontwikkelaars, en biedt meer bescherming aan kopers van woningen die nog in aanbouw zijn. De beperkingen die de nieuwe regelgeving met zich meebrengt, vereisen echter ook dat kopers goed geïnformeerd zijn en extra voorzorgsmaatregelen nemen.

Als u overweegt een woning in aanbouw te kopen, kan de hulp van een gespecialiseerde advocaat het verschil maken tussen een positieve ervaring en een proces vol risico’s en juridische complicaties.

Het standpunt van Carlos Baño Advocaten

Vanuit onze ervaring bij Carlos Baño Abogados achten wij het essentieel dat kopers van woningen op plan voorzichtig handelen en juridisch advies inwinnen voordat zij een contract ondertekenen. De huidige regelgeving biedt instrumenten om hun rechten te beschermen, maar vereist ook een gedetailleerde kennis van de verplichtingen van de partijen.

Wij raden al onze klanten aan om ervoor te zorgen dat de geleverde hoeveelheden naar behoren worden gewaarborgd of verzekerd, en om de voorwaarden van de onderhandse koopovereenkomst zorgvuldig door te nemen.

Als u advies nodig heeft bij de aankoop of verkoop van een woning op plan of over een andere kwestie op het gebied van vastgoedrecht, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. U kunt ons ook vinden op Google Maps en ons bezoeken in ons kantoor in Alicante voor persoonlijk advies.