Restauración legalidad urbanística
La Ley atribuye a la Administración Pública los instrumentos legales necesarios para actuar ante una infracción urbanística de modo que, aparte de sancionar por dicho ilícito, reponga o restaure la situación urbanística existente antes de la comisión de la infracción urbanística.
There are three types of zoning violations.
- a) y b) Obras realizadas sin solicitar o sin obtener la pertinente Licencia de Obras del Ayuntamiento.
- c) Obras realizadas sin atenerse o adecuarse a la Licencia Municipal de Obras otorgada (condiciones autorizadas por la Administración, normalmente el Ayuntamiento, y contenidas en el Proyecto Urbanístico que la licencia autorizó).
Bien tras denuncia de un particular, bien tras actuación de los servicios de Inspección, el expediente continúa con el Acta de Inspección o declaración impresa que recoge la actuación inspectora de verificación in situ de la infracción y que debe ser rellenada por los agentes actuantes y firmada por la persona que está en dicho momento en el lugar, bien sea el propietario, bien el inquilino, bien las personas que están realizando las obras o la persona a quién el propietario haya dejado como responsable.
Una vez redactada el Acta de Inspección habrá que distinguir entre la siguiente casuística:
1.- Works that are being carried out at the time of the inspection. In this case, the procedure is initiated immediately.
2.- Obras terminadas. Solo podrá iniciar el expediente cuando estas obras conforme el plazo legal no haya prescrito.
3.- En los supuestos de uso a destinos no previsto en el ordenamiento legal, se inicia el expediente al igual que en el epígrafe 1º, por cuanto no cabe statute of limitations al estar en presencia de una infracción permanente por un uso constante, infractor del ordenamiento jurídico.
La finalidad del expediente, como hemos dicho, es la de reponer la situación legal urbanística al momento anterior a la infracción por lo que una de las medidas cautelares esenciales es la orden de paralización de las obras, ya que debe evitarse que se produzca una consolidación de la infracción urbanística.
Esta orden de paralización de las obras, que es una medida cautelar, deberá notificarse al interesado y tiene carácter ejecutivo, es decir no puede paralizarse por el interesado de ninguna forma.
La Ley atribuye facultades ejecutivas a la Administración para lograr coercer al propietario para que obedezca dicha medida de paralización de obras. Entre estas medidas coercitivas, podemos nombrar las siguientes: multas coercitivas que se van reiterando durante el incumplimiento de forma acumulativa; comunicación compañías suministradoras de los ceses de suministros; ejecución por el propietario de forma subsidiaria con repercusión luego al mismo de los costes etcétera.
La adopción de la medida cautelar de suspensión es simultánea a la orden de legalización de dichas obras, si es que ello fuera posible.
Por lo tanto, cuando se reciba la orden de paralización de obras en la misma resolución, se notificará la orden de legalización.
La legalización se producirá, si es que fuera posible, mediante la solicitud de una licencia de obras al Ayuntamiento.
The legalization order operates as a requirement addressed to the owner so that the works carried out, whether completed or not, are brought into compliance with a licence, for the simple reason that the licence is an authorization granted after verifying that the work or land use complies with the urban planning provisions established by the City Council; in other words, it is a legality control.
Las licencias son un control de legalidad – Restauración legalidad urbanística
Although we may see licences as mere revenue-raising instruments, the most important thing to bear in mind is that they are a mechanism designed for the Administration to control the activity to be carried out.
Due to our many years of experience, we have seen that many foreign buyers have a mistaken view of what administrative licences are.
How many times have buyers come to our firm after receiving a demolition order, without even having a building licence, or with licences that cover very different works, all because, when they hire small builders, they are misled and are not warned of the seriousness of the consequences.
They are misled when they are informed about licences, which are often presented as if they were mere fees or taxes. They are advised to pay as little as possible, and for this reason they are often advised to apply for licences different from the works that are actually going to be carried out, as well as not to declare their real value, in order to pay less tax. This is a deception, and the consequence is that the client later finds themselves facing the problem, with nothing they can do against the builder, who will also usually be insolvent.
La petición de licencia si es desestimada, al igual que si en el plazo de 2 meses el propietario les pide la licencia, llevará consigo la orden de demolición de las obras, bien insistimos aquellas que se hayan paralizado, y también aquellas que terminadas, aún no hayan prescrito.
Recordar que las obras terminadas y no legales y que hayan prescrito la infracción (15 años en la Comunidad Valenciana) no podrán ser demolidas, si bien nunca serán legalizables y tendrán la consideración de fuera de ordenación.
En cuanto a la orden de demolición de obras, no debe pensarse que siempre es destrucción o derribo físico de las obras, porque hay veces que ello no es posible, y por tanto en estos casos se adoptarán medidas que persigan la misma finalidad y que sean posibles como por ejemplo, el tapiado de una barandilla, hormigonamiento de una piscina, etc.
Por la necesaria brevedad de este artículo, que sólo trata el restablecimiento de la legalidad infringida, dejamos sin tocar muchos temas que derivan de éste y que iremos desarrollando en nuestra página, pero dejamos constancia de la importancia que para el perjudicado va a tener contar con asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario, porque durante la incoación de este expediente de restablecimiento de la legalidad, tendrá oportunidad de intervenir mediante la presentación del escrito de alegaciones y proposición de pruebas y todo ello para evitar la indefensión de no ser oído y poder defenderse.
Muchas veces, clientes acuden al despacho de Carlos Baño León abogados inmobiliarios cuando ya se han acordado medidas y declaraciones firmes porque frente a las mismas no se han hecho alegaciones, y por tanto debe tenerse muy claro que el expediente administrativo de restauración de la legalidad es un procedimiento regulado en todos sus detalles por la Ley y en el que el ciudadano afectado podrá desde el primer momento personarse y defenderse; aparte que en su actuación la Administración se rige por los principios de legalidad y proporcionalidad, entre otros, sin que quepa nunca la actuación arbitraria pues esa actuación está sujeta a la ponderación y revisión de los Juzgados y Tribunales.