Wat gebeurt er als een woning nieuw is aangekocht maar deze schades blijkt te hebben van een dusdanige omvang dat, als deze bekend zouden zijn geweest, het pand niet zou zijn aangekocht of dat de overeengekomen prijs beduidend lager zou zijn geweest. Dit zijn de zogenaamde verborgen gebreken.

We spreken hier over aanzienlijke schade en niet de voordien vermeldde afwerkingsdefecten.

Het is niet ongebruikelijk dat bij de verkoop van een woning tussen particulieren dat in de eerste zes maanden grote of zeer grote bouwschade aan het licht komt. Helaas komt dit vaker voor dan men denkt. In het Spaanse Burgerlijk wetboek (Código Civil) is geregeld dat, op voorwaarde dat bepaalde omstandigheden zijn vervuld, de koper deze schade mag toerekenen aan de verkoper, zolang deze binnen zes maanden wordt gemeld en dat de vordering binnen deze termijn wordt ingediend.

De volgende verborgen gebreken, zouden kunnen worden geindentificeerd als zijnde meest voorkomend in gebouwen ;

Vocht en lekkages als gevolg van defecten in dakbedekkingen en dekvloeren, scheuren in de muren; gebreken in vloeren, schilderwerk en afwerkingen; het losraken van bakstenen of bekledingsmateriaal in bijvoorbeel vloeren, enz., Andere ernstige verborgen gebreken, zoals die welke de structuur van het gebouw en de fundering beïnvloeden of gebreken die zo ernstig zijn dat zij een risico vormen voor personen.

Zoals u kunt zien is er een verscheidenheid van schades of beschadigingen, welke uitgebreid is en kan varieëren van  minder ernstig tot zeer ernstige gevallen. Wanneer de koper van een huis geconfronteerd wordt met een dergelijk geval, ongeacht het uiterlijk voorkomen van een dergelijke beschadigingen, is het altijd raadzaam om een bouwkundige te raadplegen.

Vanaf de datum van overdracht van de woning , de termijn genaamd de vervaldatum is 6 maanden. We raden aan om voorzichtig te zijn bij zulke gevallen daar wanneer er iets is dat dit onderbreekt, onmiddellijk de termijn verdergaat vanaf de dagen voorafgaand aan de reden van onderbreking.

Bevoorbeeld wanneer in deze termijn er een aanklacht wordt ingediend, hierdoor het verderlopen van de termijn wordt stilgelegd en begint men terug opnieuw te tellen daar de vorige termijn die voorbij is, niet geëindigd is.

Als de koper komt te staan voor zulke verborgen gebreken, kan hij als benadeelde  binnen een periode van 6 maanden tegen de verkoper volgende handelingen doen;

– Kan hij verkiezen tussen het ontdoen van het contract, teruggevend de kosten die hij betaalde of

– het bedrag proporcioneel verlagen, op basis van een expertenverslag

Het zijn velen de gevallen die de Advocaten van Carlos Baño León hebben behandeld en enkel bij wijze van illustratie vermelden we twee rechtuitspraken gewonnen door dit kantoor van advocaten waarbij men kan zien de toepassing die de Gerechtshoven aan deze juridische aanklacht heeft gedaan ten voordele van de koper.

Bij de verkoop van een nieuwe woning, de actie tot uitvoering zal niet dezelfde zijn maar welke afkomstig zijn van de Wet op Bouwrecht en welke vastlegt dat hierop rust een tienjarige verantwoordelijkheid, vijfjaarlijks en jaarlijks.

De verplichting van de verkoper om te antwoorden in een periode van 6 maanden, is contractueel vastgelegd.

Nu, wil dit zeggen dat als er schades opduiken die belangrijk zijn, na deze vermeldde  6 maanden van aankoop van de woning, dat de koper geen bescherming meer heeft bij een woning aangekocht van een particulier? Neen, het is duidelijk dat de koper zijn rechten blijft hebben, maar goed de wetgeving is hier anders.

De sanering van verborgen gebreken handelt met als doel zoals we hebben gezegd, maar deze gaat hier niet verder daar deWet beschouwt dat de verantwoordelijkheid van de koper erin bestaat, tot het zorgdragen van de woning die hij koopt en de verkoper dient een verantwoordelijkheid te hebben die nooit verder gaat dan deze, temeer daar hij niet de bouwheer was van de woning en de koper zich dient te richten tot de promoter/bouwheer.

Nooit is de verkoper verantwoordelijk voor het oplossen van verborgen gebreken in volgende gevallen:

1. Als de schades duidelijk waren, zichtbaar voor het blote oog
2. Als de koper een expert is, voor reden van zijn beroep, deze makkelijk moest erkennen.
3. Als koper en verkoper een specifiek akkoord hebben gemaakt van het niet-verantwoordelijk zijn van verkoper, en in dit geval kan men enkel handelen als de verkoper heeft gehandeld ter goeder trouw, daar als de verkoper de verborgen gebreken kent en ook al heeft hij een ontheffing van verantwoordelijkheid hieromtrent, zal dit niet gelden en kan de koper dit aanklagen.