De mogelijkheid die de eigenaar van een terrein heeft bij het tekenen van een  aannemingscontract  voor bouwen, voor het afzien van deze, waarbij wel of niet de werken gestart zijn , is een optie welke voorzien is in de Wet waarbij men verbinding of link legt tussen bepaalden effecten of gevolgen welke we nauwkeurig gaan bestuderen in dit artikel.

Het artikel 1594 van het Burgelijk Wetboek voorziet dat de eigenaar van een terrein van een aannemingscontract voor bouwwerken eenzijdig kan afzien van deze, zoals dit is vastgelegd in het Spaanse Hooggerechtshof zonder noodzaak dat er nog een andere reden dient te zijn dan zijn eigen wil.

Welk recht heeft dan de aannemer of bouwheer bij het afzien of de wil tot niet-doorgaan van de eigenaar van de werken ?

Hetzelfde artikel vermeldt de begrippen van vergoedingen die er zijn, namelijk de kosten, het werk en het nuttig effect dat deze had kunnen bekomen uit deze zijnde winst of inkomen.

Men kan niet in twijfel nemen dat het billijk is het teruggeven van veroorzaakte kosten en welke nog niet betaald werden.

Maar een belangrijker vraag is en welke het onderwerp en reden van dit artikel is, is de genoemde “nuttigheid dat men kan bekomen hiervoor” welke de winsten of het economische nut of voordeel is die de aannemer zou hebben gehad met het uitvoeren van dit contract, genaamd het economische voordeel of winst.

We dienen te aanvaarden dat het afzien uit vrije wil van de eigenaar van het terrein, een nadeel teweegbrengt aan de aannemer dat moet gerespecteerd worden. Men mag niet verwarren het herroepen of afzien van een contract,met een opzegging van het contract met reden daar wat we hier behandelen is de eenvoudige vrije wilsuiting tot het afzien van het aannemingscontract en de overeenkomstige vergoeding aan de benadeelde.

Via een ander artikel, blijft er de bestudering van de contractuele beëindiging of beslissing van de eigenaar van het bouwwerk van stopzetten of het laten zonder gevolg van het contract wegens het wettelijk niet-nakomen door de aannemer.

Terugkomend op het concept van vergoeden van schades bij het afzien ervan, beschouwen de Rechtbanken dat deze schade gebaseerd is op de winsten die men had verwacht te ontvangen wegens het uitvoeren van het werk, het winstvoordeel voor de nuttigheid van deze en het is hier bij dit punt waar er zich veel juridiche aanklachten voordoen dat ons Hooggerechtshof dient op te lossen gewoonlijk met de vermelde percentages.

Zoals ons Hooggerechtshof weergeeft, is er 15% toepasbaar als vergoeding welke niet automatisch toepasbaar zijn maar iedere zaak dient apart bekeken te worden, wel is het zo dat na het nalezen van vele beslissingen het gemiddelde toepasbare percentage dit van 15% is.

De vraag hieromtrent is of men moet aanraden tot het uitoefenen van het afzien van deze of dat men een andere houding hierover dient aan te nemen.

Naar mijn opinie is het afzien van het contract niet raadzaam om uit te voeren wanneer men nog niet is gestart met de werken, zijnde wanneer er nog geen activiteit is gestart door de aannemer, daar dit is alszijnde het erkennen dat zonder maar ook een kleine inspanning of werk deze een belangrijke som aan geld vergoedt krijgt.

Men dient rekening te houden met het feit dat in de aannemingscontracten, men aan de aannemer een aanbetaling doet, welke normaalgezien een 20% is van de prijsopgave voor de werken, waarbij het eerste gevolg van het afzien van het contract zal zijn dat de aannemer dit geld eigen maakt met een afrekening hiervoor, en waarbij men rekening dient te houden met niet alleen een percentage voor vergoeding waarbij er ongetwijfeld geen akkoord zal zijn tussen de partijen, en de teruggave van de kosten die de aannemer vraagt.

Als we er rekening mee houden dat na de ondertekening van het aannemingscontract, de aannemer de bouwvergunning aanvraagt, men de taxen betaalt, deze gewoonlijk kostelijk zijn en als we hierbij toevoegen dat er een basisproject dient opgemaakt te worden door een architect, geeft dit een idee van de kosten welke dienen terugbetaald te worden welke onnutig zijn voor de klant, daar men deze nooit kan terugrecuperen daar de architect voor de aannemer werkt en voor zijn project vergoedt wordt maar niet wil verder gaan, zodoende dat men verplicht is om opnieuw een architect aan te nemen en opnieuw te vragen om de bouwvergunning aan te vragen zodat er dient nagedacht te worden of het interessant is de beslissing tot het afzien en er dient ernstig over nagedacht te worden.

Deze situatie kan ingewikkelder worden als de bouwheer reeds de werken heeft aangevat daar bij hetgeen we reeds hebben opgesomd, moet er nu toegevoegd worden dat zelden een afzien van een contract de bouwheer aanvaard om zonder meer de bouw te verlaten, totdat hij bekomt wat hij wil zodat dit het alleen maar gecompliceerder maakt voor de klant daar de werken worden stilgelegd en hierbuiten blijft de bouwheer de afrekening schuldig, wat gelijk staat aan geschillen en aanklachten in de rechtbanken.

Bij deze situatie is het schrikwekkend denkend aan het feit dat de klant via de Rechtbank aanklaagt want deze situatie is nadelig voor hem, het bezwaart en maakt het ingewikkelder gezien de tijd die de juridische rechsspraken innemen.

Zodoende, naar onze mening, is het afzien van een contract een recht van de eigenaar van een bouwwerk waarbij men normaalgezien niet geïntresseerd zal zijn om dit op te eisen, of tenzij het werk reed ver gevorderd is en het percentage van mogelijkheid tot inning, niet zo hoog is in bedrag (natuurlijk is het zo dat de bouwheer reeds heeft ontvangen, in mindering komt van dit percentage) en het compenseert om weg te gaan bij de bouwheer.

Zodoende dat onze raad is dat wanneer de eigenaar van een terrein, geïnteresseerd is om hierop te bouwen, een contract ontvangt van een bouwheer, men heel voorzichtig dient te zijn en dit niet zomaar aanvaard, zijnde deze clausules in het contract opgesteld door de bouwheer, en men zich dient te richten tot een advocaat opdat deze nakijkt en probeert om noodzakelijke clausules toe te voegen opdat ondermeer, als de klant wil afzien, hij dit kan doen aan de beste voorwaarden voor hem.

In een ander artikel spreken we over de meest voorkomende clausules welke de bouwheren gewoonlijk vermelden in hun uitvoeringscontracten en dat de geïntresseerden gewoonlijk ondertekenen zonder meer en zonder denkend aan het recht dat ze hebben om te onderhandelen en door dit niet te doen, ze gewoonlijk voor situaties komen te staan waarbij de bouwheer de situatie domineert met een contractuele overeenkomst met buitensporige clausules die nadien veel ingewikkelder zijn om te neutralizeren.

Wanneer u zich in de situatie van onderhandeling bevindt met een bouwheer of onderaannemer van een werk, teken niets zonder eerstelijks een studie en raadgeving van een advocaat specialist in het bouwrecht te hebben daar het verschil voor u groot kan zijn.

We staan ter uwer beschikking en twijfel niet met dit advocatenkantoor van Carlos Baño León te Alicante in contact te treden, welke specialist zijn in vastgoed en bouw.