Problemas urbanísticos
Esta sección tiene especial importancia para los muchos propietarios de bienes inmuebles que se puedan ver en situaciones de dificultad legal por infracciones urbanísticas.
Cada día nos consultan más sobre problemas con que se encuentran quienes reciben sanciones de carácter pecuniario por obras realizadas en su vivienda sin autorización.
Pero no es solo eso, normalmente la sanción económica va pareja a una orden de restablecimiento de la situación constructiva que se había modificado.
Preocupa mucho la situación en que se ven involucradas personas que por desconocimiento y sin haber buscado asesoramiento se encuentran ante la situación de tener que demoler las obras y pagar multas.
Precisamente para evitar eso, este despacho de abogados lleva muchos años asesorando a sus clientes en este ámbito.
Nunca se debe hacer obra, por pequeña que sea sin autorización municipal.
No haga caso de constructores que suelen animar a los clientes para hacer obras sin licencia, ya que luego ellos se desentienden y dejan el problema al propietario.
Aconsejamos nada más tengan conocimiento del inicio de este expediente lo consulte con un abogado de inmediato ya que la Ley atribuye facultades al Ayuntamiento tan importantes como ordenar a las compañías suministradoras corten suministros agua y luz e incluso efectuar las obras de demolición el propio Ayuntamiento de su cargo, es decir de cargo del propietario.
A veces resultará que las viviendas tiene una antigüedad superior a revisiones urbanísticas de la zona donde este su propiedad y en este caso la realización de obras tiene una mayor dificultad en cuanto a su autorización, de ahí la necesidad de saber si las obras que va a realizar son ajustadas a la nueva normativa porque si no lo son usted no podrá realizar esas obras por afectar a la normativa urbanística sin que pueda alegar en ese caso derechos adquiridos.
En estos casos los derechos adquiridos se le respetan porque se le respeta su casa tal y como está hecha aunque infrinja la normativa urbanística posterior pero lo que no se permite es la realización de obras a no ser que se les autorice.
Cualquier consulta que tenga no dude y háganosla.
- Efectuamos actuaciones de todo tipo ante Ayuntamientos.
- Asesoramos sobre licencias de Obras, Aperturas, de Actividad etc.
- Redactamos alegaciones en representación de los clientes.
- Nos personamos en expedientes sancionadores en defensa de los clientes.
- Si el tema va a judicial representamos a los clientes en los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo.
Esto es solo un resumen de las muchas actuaciones que realizamos en este ámbito.
Son muchos los casos que hemos gestionado y podrán comprobarlo en nuestra página web donde exponemos gran número de artículos que hemos escrito y sentencias obtenidas.
DAÑOS CONSTRUCCIÓN
Los casos de daños en construcción y en viviendas vendidas es un capítulo muy importante que no se escapa a nuestro conocimiento abarcando junto con los otros servicios inmobiliarios que ofrecemos un espacio inmenso que engloba todo lo que es derecho inmobiliario
Si nos referimos a las viviendas en construcción y por tanto a las viviendas que el cliente compra de nueva o recién construcción, existe una regulación legal de los seguros que cubren los daños en dichas viviendas.
Aun cuando existen esos seguros esto no significa sin más que el comprador ante un caso de daños tenga el tema resuelto, no esto no es así.
En el proceso de construcción intervienen no solo el Promotor el constructor sino también los técnicos arquitecto superior y arquitecto técnico entre otros profesionales y cuando se presenta un daño muchas veces hay problemas en quien quiere asumir la cobertura de estos daños.
Aun cuando como se verá los seguros que exige la Ley son claros también lo es que muchas veces concurren otras responsabilidades y es el momento en que el propietario se encuentra con el problema de quién va a cubrir estos daños.
Son muchas las reclamaciones judiciales emprendidas por este despacho en casos así donde hemos tenido que reclamar a la Promotora y constructora y también a los Técnicos.
Si recién adquirida la vivienda o unos años después, se le presentan daños en la misma debe ponerse en contacto con un abogado para determinar técnicamente con el asesoramiento de un experto cuál es la gravedad de los daños y su causa y a partir de ahí actuar.
Es claro que estamos hablando de daños importantes porque si los daños son meros defectos de escasa cuantía, y así se le indica técnicamente lo mejor es que siempre que sea muy poco los arregle usted y esto siempre y cuando naturalmente no estén asegurados porque si lo están si que debe pedirlo a su seguro.
Les recordamos los tipos de seguros legalmente exigidos:
1. Defectos estructurales, son daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u elementos estructurales y que comprometen directamente la estabilidad del edificio. Esos defectos tienen un plazo de garantía de 10 años, es decir para reclamar tienen que aparecen en los primeros diez años a partir de la entrega de la vivienda.
2. Defectos de habitabilidad, que son los daños que provocan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda (higiene, salud y protección del medioambiente) como una malas impermeabilización de la fachada, la cubierta o problemas en el aislamiento acústico, térmico, unos vicios ocultos que se pueden reclamar si aparecen durante los tres primeros años a partir de la entrega.
3. Defectos de acabado, que son daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras: pinturas, suelos, que se pueden reclamar si aparecen durante el primer año.
Aparte de esta regulación de seguros la Ley española tanto referido a viviendas de 1 mano como de 2º reconoce la acción judicial llamada de saneamiento de vicios ocultos y que opera durante el plazo de 6 mese para reclamar al vendedor por una compra de un bien inmueble si en el plazo de 6 meses se presenta algún daño que estaba oculto y que no se veía.
Por eso es muy importante cuando vaya a adquirir una vivienda de segunda mano y sobre todo si tiene antigüedad comprobar varias veces el estado de la casa, visitándola y si puede con un técnico mucho mejor; no vaya a ser que ocurran tras la venta daños y no pueda usted alegar que estaban ocultos o no se veían.
No obstante lo anterior hay veces que los daños son de tal cuantía e importancia que aunque pasados 6 meses el Juez pueda entender que el vicio oculto sea de tal gravedad que el juez entienda que se ha vendido gato por liebre, incumpliendo el contrato de compraventa y por tanto accionando la resolución de la compraventa por no estar preparada o no adecuada para ser habitada; que también es causa de resolución y por la que también el comprador puede actuar aunque hayan pasado los 6 meses.
La cantidad de casos que pueden darse es muy importante pero lo que sí es común es que son de gran cuantía económica. Por eso si usted cree encontrarse en un caso de este tipo lo primero que tiene que hacer es ponerse en manos de un despacho de abogados experto en este tipo de casos y en este caso estaríamos muy complacidos si confía en nuestro despacho. No dude en ponerse en contacto con nosotros.
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