Wat gebeurt er als na de aankoop van een onroerend goed schade van een zodanige omvang aan het licht komt dat wij, als wij daarvan op de hoogte waren geweest, het onroerend goed niet zouden hebben gekocht of de koopprijs aanzienlijk zouden hebben verlaagd? Dit zijn de zogenaamde verborgen gebreken.

Het gaat hier om aanzienlijke schade en niet om zogenaamde afwerkingsgebreken.

Het is niet ongewoon in de aan-en verkoop van woningen tussen particulieren blijkt gedurende de periode van 6 maanden constructieve schadevergoeding van meer of minder belang, een geval dat vaker voorkomt dan men zou denken, aangezien ons Burgerlijk Wetboek bepaalt dat in deze gevallen en mits bepaalde omstandigheden gegeven zijn, de koper aanspraak op de verkoper zolang deze schade zich voordoet binnen 6 maanden en de claim binnen deze periode wordt ingediend.

Zonder volledig te zijn, kunnen we de volgende gebreken aanwijzen als de meest voorkomende verborgen gebreken in gebouwen;

Vocht en lekkages ten gevolge van gebreken aan dakbedekking, vloerbedekking, enz.; grote scheuren; gebreken aan vloerbedekking, schilderwerk, afwerking; loslaten van bakstenen of bekledingsmateriaal, enz. en stichtingen, en die van ernstige aard zijn en een risico vormen voor mensen.

Zoals men kan zien, is het bereik van schade of schade van grote omvang, variërend van minder ernstig tot zeer ernstig. koper van een onroerend goed wordt geconfronteerd met een geval van dit type, ongeacht het uiterlijk van het onroerend goed. In geval vanschade is het altijd raadzaam een technicus te raadplegen.

Vanaf het moment dat het bezit van de woning wordt overgedragen, bedraagt de zogenaamde vervaltermijn 6 maanden. Wij waarschuwen u in deze gevallen voorzichtig te zijn, want als er iets is dat het onmiddellijk onderbreekt, telt de periode verder met de dagen die voorafgaan aan de oorzaak van de onderbreking.

Indien bijvoorbeeld gedurende deze periode een rechterlijk bevel wordt ingediend, wordt de termijn hierdoor niet stopgezet en begint de termijn opnieuw te lopen, aangezien de eerder verstreken termijn hierdoor niet wordt opgeschort.

Indien de koper zich in een geval van verborgen gebreken als benadeelde partij bevindt, kan hij binnen een termijn van 6 maanden een van de volgende vorderingen tegen de verkoper instellen;

– U kunt kiezen tussen terugtrekking uit het contract en terugbetaling van de door u betaalde kosten, of

– Om een evenredig deel van de prijs te drukken, volgens de deskundigen.

Carlos Baño León Abogados heeft vele zaken behandeld en uitsluitend ter illustratie verwijzen wij u naar twee door dit advocatenkantoor gewonnen rechtszaken waarin u kunt zien hoe deze rechtsvordering in het voordeel van de koper in de rechtbanken wordt toegepast.

In geval van verkoop van een nieuwe woning zal niet deze vordering moeten worden ingesteld, maar die welke voortvloeit uit de Ley de Ordenación de la Edificación, waarin de gevallen van tienjarige, tweewekelijkse en jaarlijkse aansprakelijkheid zijn vastgesteld.

Deze verplichting van de verkoper om gedurende de periode van 6 maanden te antwoorden is contractueel van aard.

Betekent dit echter dat, indien de omvangrijke schade zich voordoet na de bovengenoemde 6 maanden na de verkoop van het onroerend goed, de koper van het van een particulier gekochte onroerend goed niet beschermd zou zijn? Wel, nee, het is duidelijk dat de koper nog steeds zijn rechten zou hebben, maar de regeling is anders.

Verhelpen van verborgen gebreken werkt als de objectieve mogelijkheid die we hebben gezegd, maar het zal niet verder gaan, omdat de wet beschouwt de verantwoordelijkheid van de koper om zich te vergewissen van de staat van het onroerend goed dat hij koopt en de verkoper moet een verantwoordelijkheid hebben die nooit verder mag gaan, omdat hij niet de bouwer van het onroerend goed was en tegen de promotor / bouwer dit de koper is die zijn vordering moet richten.

De verkoper is nooit aansprakelijk voor het verhelpen van verborgen gebreken in de volgende gevallen:

1. Als de schade duidelijk met het blote oog te zien was.
2. Indien de koper een deskundige is die deze uit hoofde van zijn beroep of bedrijf gemakkelijk zou moeten kennen.
3. Indien koper en verkoper uitdrukkelijk overeenkomen dat zij niet aansprakelijkheid van de verkoper, zou deze zaak echter alleen werken als de verkoper heeft gehandeld op een wijze die te goedertrouw, want indien de verkoper op de hoogte is van de verborgen schade aan het onroerend goed, zelfs indien hij ermee instemt van aansprakelijkheid te worden vrijgesteld, zal deze vrijstelling niet van kracht zijn en zal de verkoper niet aansprakelijk zijn voor de schade aan het onroerend goed. mag dekoper het opeisen.