Verschillende acties zijn er voorzien in de spaanse wetgeving die de koper bijstaat van een woning bij werken met fouten of gebreken na de verkoop van deze.

Het is zo dat het systeem van verantwoordelijkheid voor fouten of gebreken, bij een gebouw ingewikkeld is. Er zijn schades voor werken met fouten of gebreken welke enkel overenkomen met deze in artikel 1481; en ss CC en het artikel 1124 CC, baserend op het artikel 1101 CC, en nadere schades in de werken kunnen bestreden worden via het artikel 17LOE of ook met de acties van artikel 1124 CC, en ook van artikels 148 en  149 van de herziene Wet van Algemene Verdediging van Consumenten en Gebruikers.

We gaan hierna in een korte opsomming geven van deze wettelijke instrumenten, hun kenmerken en hun toepassing maar welke niet vrij van controversen is.

1) WET 38/99, van 5 november, de Ordenatie van gebouwen. Periodes ter aanklaging

Deze Wet regelt in zijn artikelen 17 en 18 de garantieregeling evenals de verantwoordelijkheid van de verschillende actoren die in het bouwproces tussenbeiden komen.

Deze Wet is het gevolg van de wil om duidelijkheid te scheppen bij de verschillende bevoegdheden en zodoende de verdeling van de verantwoordelijkheid, van degenen die betrokken zijn in het bouwproces.

We gaan geen studie maken van deze wettelijke tekst maar we gaan wel belangrijke aspecten behandelen van deze regeling:

1. Het verantwoordelijksheidstelsel voor bouwschade vastgelegd in deze wettelijke norm is er zonder afbreuk te maken op de vastgelegde verantwoordelijkheid die men kan eisen aan hen die tusssenkomen in het bouwproces en zonder inbreuk te maken op de gevolgen die er kunnen voortkomen wegens hetgeen in hun contractuele relaties worden vastgelegd.

In deze wettelijke norm legt men de toerekening van verantwoordlijkheid van bouwkundige schades vast ten voordele van de koper van een woning waarbij men steeds rekeninghoudt met de voorafgaande aanklacht van de verantwoordelijken onderling.

Worden vrijwaard deze welke men kan eisen van de verkoper, die de koper heeft conform het verkoopscontract welke is ondertekend door hen beiden, en dit conform de artikelen 1.484 en volgenden van het Bugelijk Wetboek en andere wettelijke toepassingen bij aan-en verkopen.

2. Enkel kan men aanklagen via deze Wet de materiële bouwschades, hierbuiten blijven de andere soorten schades zoals lichmelijke, morele schades enzovoort.
3. Buiten het feit dat men via deze normatieven enkel de materiële schades kan    aanklagen, is het duidelijk dat dit verantwoordelijksheidsysteem compatibel is met de verantwoordelijkheden die zijn vastgelegd in andere normatieven. Dit is van uiterst belang daar dit betekent dat wanneer we een jurische aanklacht indienen waar we buiten de materiële schades ook andere soorten van schades aanklagen, welke we verderop zullen zien, dienen deze schades gestaafd worden met andere normatieven.

De benadeelde gaat zijn rechten van terugeisen niet verminderd zien voor de materiële constructieve schades daar de Wet andere rechten ter terugeising voorziet zijnde of via andere wettelijke normatieven of conctractuele voor welke men ook de morele, lichamelijke schades en enzovoort, kan aanklagen, welke we nog verderop zullen zien; echter via deze Wettekst kan men enkel garanderen het vergoeden van materiële bouwschades.

4. De te vergoeden garanties en hun periodes worden geregeld in deze Wettekst welke vastlegt een periode van tien jaren (bouwverantwoordelijkheid), voor schades veroorzaakt door gebreken met betrekking tot de fundering, of andere structurele elementen, en welke een risico vormen voor de resistentie of stabiliteit van het gebouw. Deze van drie jaren, zijn voor de schades veroorzaakt door gebreken of fouten van constructieve elementen of van de installaties welke niet voldoen aan de  bewoonbaarheidsvoorwaarden.

De bouwheer dient ook zich te verantwoorden voor de schades bij de uitvoering van de werken die gevolg hebben op de voltooiing of afwerking van de werken binnen een periode van een jaar.

5. Er dient ook aandacht geschonken te worden aan het aflopen van de termijn om acties te ondernemen(verjaring) voor het juridische aanklachten voor constuctieve schades, daar de actie voor het aanklagen van constructieve schades verjaart op twee jaar vanaf dat deze voorvallen en binnen de garantietermijnen hierboven vermeldt maar wel is het heel belangrijk om weer te geven dat de garantietermijnen van tel zijn, niet deze niet starten van bij de aankoop van de woning maar vanaf de afgifte van het werk door de promoter.

Deze termijn om juridisch aan te klagen voor constructieve schades op basis van de Wet van Ordening van Gebouwen, welke redelijk beperkt is als we rekening houden met het feit dat de meest voorkomende constructieve schades een 3-jarige garantie hebben en het raadzaam is dat bij het begin van het ingaan van de periode tot handelen. deze buiten het bereik ligt van de koper zoals deze is van datum van oplevering van de werken door de bouwheer aan de promoter.

6. De burgelijke verantwoordelijkheid wordt individueel geïst voor handelingen of omissies welke voorzien zijn in deze Wet.

Wanneer men de verantwoordelijkheid niet kan bepalen of als er bewijzen aanwezig zijn van er verschillende verantwoordelijken, de verantwoordelijkheid wordt in solidaire vorm opgeëisd. Er dient rekening te worden gehouden over dit specifiek punt dat de lastgeving van aanbrengen van bewijs is vastgelegd in deze Wet waarbij er verantwoordelijkheid is, op deze hoogte dat men niet kan aantonen dat er geen schuld of nalatigheid was, welk niet makkelijk is daar dit is alszijnde het aantonen dat het om overmacht gaat.

De Wet legt de verantwoordelijkheid van de promoter vast als solidair samen met de overigen tussengekomen partijen.

7. Handelt als reden tot uitzondering van verantwoordelijkheid bij geval van overmacht, de handeling van derden of door de eigen benadeelde aangerichtte schade.
8. Acties voorkomend uit de artikelen 1.101 en 1.124 van Burgelijk Wetboek, termijnen voor juridische aanklacht

De verantwoordelijkheden voor bouwschades hebben ook hun regulatie en omlijning in de artikelen welke aan het hoofd van dit artikel vermeld staan.

De koper van een woning, wanneer deze zich baseert op een contract kan deze eisen wegens het contractueel niet-nakomen van de andere, in dit geval de promoter, de herstelling van de veroorzaakte schades en gevolgen als gevolg van het niet-nakomen.

Nog steeds met betrekking tot de gezamelijke verplichtingen en het verkoopscontract is één ervan, geeft men de gelegenheid om het contract stop te zetten, in geval van ernstige niet-nakoming, in dit artikel vermelden we enkel de vergoedende handeling voor de koper en niet de voorgaande oplossing, wel dienen we te zeggen dat de schades die vermeld worden nooit beperkt worden tot de constructieve schades maar wel dat ze ook omvatten de lichamelijke, economische, morele en andere schades.

De termijn voor het uitvoeren voor deze handeling voortkomend uit het niet-nakomen vervalt op 5 jaar, zodoende dat deze ruimer is dan de vorige vermeldde.

Maar de lezer mag niet worden verward, denkende dat de vraag ter vergoeding van deze schades gebaseerd op het contractueel niet-nakomen niet samengaan met de schades vastgelegd in de Wet van Ordening van Gebouwen, voordien vermeld, daar men in cumulatieve vorm kan vragen met het enige verschil dat men dit juridisch moet funderen.

Zodoende kan de koper niet enkel schades van fysieke en morele gevolgen aanklagen buiten deze van de constructieve, in een zelfde aanklacht en baserend simpelweg op de verschillende juridische fundamenten waarbij men zich ook niet moet bezorgd maken daar men in het Recht het principe volgt van iuris novit curia of wat betekent dat de rechter de plicht heeft om het dossier de norm correct of aanvaard toe te passen.

3) De Algemene Wet ter Verdediging van Verbruikers en Gebruikers, het Koninklijk Besluit 1/2007, van 16 november (artikelen 147 tot 149). Periodes van Juridische Aanklachten.

Dit koninklijk Besluit legt een regulatie vast binnen de verantwoordelijkheden voor diensten welke betreffende de bouwschades, en zo beschikkend van de verantwoordelijkheid voor bouwfouten en steeds zal verschuldigd zijn door de Promoter , begrijpen we uit de omschrijving promoter dezen die zich professioneel aan deze activiteit wijden en steeds wanneer het gaat om schades die niet kunnen vergoedt worden via andere Wetten.

Er dient afgevraagd te worden of deze regulatie een toepassing heeft in de Rechtbanken en Gerechtshoven  tot mogelijk zijn met betrekking tot zowel de aanpassing van de Wet van Ordenatie als deze van het Burgelijk Wetboek, eindigend hiermee alle mogelijke uitwegen.

Er is reeds veel gediscusieerd hierover en we begrijpen dat vanuit verschillende oogpunten, er interese is voor een wettelijke basis van een juridische aanklacht voor de consumentenwetgeving.

Zodoende het eerste waarmee er rekening dient gehouden te worden dat  de context van de Wet van Ordenatie vervalt op een korte tijd en heeft dus eeen korte duurperiode en daarom dat als de termijn is afgelopen, is de periode tot handelen verjaart die vermelt staat in de Wet van Gebouwen, hebebn we nog steeds deze van de Consument maar wel mete en opmerkbaar verschil zijnde dat de actie die deze regelt dezelfde is maar enkel effect heeft op de promoter en nooit op de overige professionelen.

Er dient afgevraagd te worden dat als we binnen de termijn zijn voor het uitvoeren van een handeling tegen de Promoter en ook de Experten maar ook of we de handeling kunnen uitvoeren die is vastgelegd in de Wet van Consumenten en dit antwoord ook positief is.

De verantwoordelijkheden die worden vastgelegd via deze Wet hebben een limiet van 3.005.060,52 euros.

Het gaat om een objectieve verantwoordelijkheid van de bouwheer en promoter voor de schades veroorzaakt door de gebruikers wegens het correcte gebruik van de woning, welke niet vergoedbaar zijn via een specifiek legaal regimen. De verantwoordelijkheid waarvan het objectief van dit artikel gelimiteerd is tot materiële schades en persoonlijke schades welke niet opgenomen zijn via de LOE.

4) Het artikel 1.404 van het Burgelijk Wetboek over verborgen schades. Termijn van wettelijk aanklagen.

Met betrekking tot deze wettelijke actie die de koper dient te doen, verwijzen we naar ons uitgebreid artikel reeds in deze pagina gepucliceerd en hiervan geven we een link ter consultatie.

5) De buitengerechterlijke schuld van de artikelen 1902 en 1909 van het Burgelijk Wetboek, Periodes van juridische aanklacht.

¿En wat gebeurd er bij deze gevallen van bouwschades die zich voordoen wanneer de eigenaar niet de oorspronkelijke koper van de woning is, maar een derde persoon?

In dat geval is het zo dat het Burgelijk Wetboek een systeem ter bescherming vastlegt welk gelijkaardig is aan de vermeldde artikelen 1902 en 1909 van het Burgelijk Wetboek, voor de verantwoordelijkheid van de architect, of in zijn geval voor de bouwheer met betrekking van bouwfouten steeds wanneer als de concurrende omstandigheden beëidigd zijn en de vastgelegde termijn voor deze handeling respectievelijk, een periode heeft van 10 tot 15 dagen.

Het is zodoende duidelijk dat er enkel verantwoordelijkheid wordt erkent aan te klagen tegen de bouwheer en de architect en niet tegen de andere tusssenbeiden gekomen partijen zoals bevoorbeeld de promoter. (het gaat om dezelfde verantwoordelijkheid als vermeld in het artikel 1591 van het Burgelijk Wetboek beslagend op de bouwheer en architect voor de zogenaamde uitvoering van het werk, namelijk de uitvoering van het contract tussen de particulier en de bouwheer of verantwoordelijke van bouw)

Deze artikelen zijn betreffende interpretatie en doctrinaire opstelling heel belangrijk en dragen bij tot het doel van het huidige artikel waarover we niet verder gaan uitwijden daar we enkel wilden vermelden dit soort van niet-contractuele verantwoordelijkheid als één van de velen welk we hebben vermeld in dit artikel.