Vastgoedrecht

 

---

Het kopen van een woning in Spanje dient niemand af te schrikken gezien de hoeveelheid van voorschriften en praktische maatregels die hierbij zijn om garantie te geven bij het verloop van deze transactie.

EIGENDOMSREGISTER

Het eerste dat u dient te weten is dat de aankopen van onroerende goederen in Spanje dienen ingeschreven te worden in het Eigendomsregister welke de garantie geeft van eigendomstitel  van een woning ten opzichte van iedereen.

PUBLIEKE NOTARIS

Opdat we kunnen inschrijven in het Eigendomsregister, dient er een officiële notariële akte te zijn opgemaakt door een publieke notaris daar geen enkel ander document geldigheid heeft.

De notariële akte gebeurt bij een notaris, welke een openbare ambtenaar is en welke een funcionaris is maar wel onafhankelijk werkt.

Het is een funcionaris daar enkel via enkele staatsexamens men die hiervoor zijn deze funstie bekomt, welke wordt gecontroleerd door de staat. Evenals zijn vergoedingen, welke ereloon worden genoemd en welke eensluidend en uniek zijn voor alle notarissen in Spanje.

De notaris is langs één kant een funcionaris maar ook met betrekking op alles dat te maken heeft met de regelgeving van funcionarissen die door de staat worden geregeld.

Langs de andere kant, is de notaris professioneel onafhankelijk temeer daar met betrekking tot zijn werking hij onafhankelijk is, hij heeft zijn eigen kantoor heeft en aan zijn werknemers betaalt.

Uiteindelijk ook zeggend, dat de notaris vrij is in zijn uitoefening van zijn beroep en activiteit wat we willen zeggen is, binnen de normen van de Wet die zijn activiteit vastleggen, hij zijn werk onafhankelijk uitoefent.

Dit is iets dat u dient te weten, daar het wenden tot een notaris voor de aankoop die men gaat doen, alle garanties geeft en met respectering van al uw rechten.

SPAANSE ADVOCATEN

Wanneer bij de aankoop van een woning in Spanje het belangrijk zijn de instanties die we voordien hebben vermeld, is niet minder belangrijk deze van advocaten in Spanje welk een professioneel vrij en onafhankelijk persoon is met betrekking tot de uitoefening van zijn activiteit en welke steeds in harmonie met de Wet dient te zijn, met zijn eigen deontologische regels en de rechten en verplichtingen die hij op zich neemt bij het werk van een klant.

Het beroep van advocaten in Spanje is vastgelegd bij Wet en om dit beroep uit te voeren eist men langs één kant de studies van Rechten te hebben behaald, maar ook opleidingscursussen te hebben volbracht en men dient actief geregistreerd  te staan.

De advocaat dient bij uitoefening van zijn activiteit met zijn klant, de regels te respecteren die er bestaan op deontologich vlak en welke zijn ontworpen door de Colleges van Advocaten.

Verschillend van de andere diensten welke hier vermeld staan, nemen de Advocaten in Spanje  een contractuele verantwoordelijkheid op zich met hun klanten bij het uitoefenen van een werk, in dit geval bij het begeleiden van een aankoop en verantwoord deze zich ten opzichte van de klant van het werk dat hij levert.

Het zijn vele instanties die tussenkomen bij een aankoop van een woning in Spanje, ten opzichte van de kopers, daar men niet mag vergeten dat het normaal is dat een koper gewoonlijk geïntresseerd is voor een woning die verkocht wordt via een makelaarskantoor in Spanje, die deze te koop heeft staan alhoewel hij ook direct kan kopen van de eigenaar, de bouwheer of een particulier.

Wat we steeds zeggen en aanraden is dat de kopers op het moment van het aankopen zorgen te worden begeleid door onafhankelijke spaanse advocaten, wat niets te zien heeft met het makelaarskantoor, noch met de bouwheer noch met de verkoper, en dit voor de duidelijke reden van belangenconflicten betreffende allen die tussenbeiden komen. Dit  is het nodig voor zijn eigen economische interesse en daarom dat de enige die geen eigen persoonlijke interesse heeft, een advocaat is waardoor de klant zich verzekert dat deze hem steeds gaat begeleiden enkel en alleen ter nakoming van zijn interesses.

Een laatste punt dat we willen vermelden, gezien dit in de actualiteit aan het gebeuren is, is dat er zelfs advocaten zijn die vanuit het buitenland durven raad te geven aan hun klanten voor de aankoop van een eigendom in Spanje.

Uit respect van mijn collegas in het vak, onze opinie is dat we aanraden om dit nooit te doen, niet enkel wegens het niet-kennen van de handelingen en wettelijke eigenheden welke elk land heeft met betrekking tot een aankoop van een woning  maar ook daar deze personen ook normaalgezien worden begeleidt door agenten van de vastgoedsector en zoals we reeds hebben gezegd, is dit geen garantie voor een onafhankelijke begeleiding.

Onverminderd van dit feit, voor ons is het duidelijk dat de koper-klant rechtstreeks contact dient te hebben met zijn spaanse advocaat  die hem in elk moment moet bijstaan bij wat hij vraagt en dat is iets dat nooit een advocaat kan doen die zich in een ander land bevindt.

RESERVERINGSCONTRACTEN EN VERKOOPSCONTRACTEN

Wanneer men interesse heeft in aankoop van een woning in Spanje is de volgende stap het ondertekenen van een document ter reservering of voorschot waarvoor de koper een garantie heeft van de koop die hij heeft gedaan.

Deze documenten zijn nog geen privaat contract, maar zijn ze voorafgaandelijk aan deze en hebben ze een bindend karakter voor de partijen.

Gewoonlijk is dit een document dat het agentschap opstelt welke willen verkopen en deze aanbieden met veel haast ter ondertekening aan de geïntresseerden, en onze ervaring wijst uit  dat vele klanten dit overhaast ondertekenen.

 

Wanneer men rechtstreeks koopt van een bouwheer-promoter in Spanje, overhandigt deze  steeds direct een privaat aankoopcontract waar de bouwheer-promoter een aantal algemene voorwaarden heeft vastgelegd voor alle kopers. Hier komt er geen reservecontract bij kijken maar normaalgezien is dit direct een verkoop waardoor het heel belangrijk is dat, naar onze mening, dat men zich richt tot een spaanse advocaten om het na te kijken, langs één kant om te checken of het contract correct is opgemaakt in overeenstemming met de Wet en of er buitensporige clausules zijn die enkel in het voordeel zijn van de promoters en welke dienen geannuleerd te worden.

Het is overduidelijk dat er een aantal garanties zijn die de Wet eist zoals de garanties en waarborgen bij aankoop van woningen en Spanje, waarbij dient nagekeken te worden of deze worden nagekomen waardoor het belangrijk is dat men begeleidt wordt door een spaanse advocaat.

Met de bedoeling om een reserve op een woning te bekomen, overhandigt de koper een bedrag en tekent een verbindend document om een officiële akte de ondertekenen in een bepaalde tijdsperiode.

Steeds aangevend, aan de geïntresseerden dat deze documenten belangrijk zijn daar in deze er een minima van voorwaarden komen te staan als waarborg van de aankoop van de woning die men in Spanje gaat doen.

In de vele jaren van ervaring die we hebben, hebben we veel onregelmatigheden gezien zodoende dat we aanraden om met voorzichtigheid te handelen, en we ter uwer beschikking  onze vele jaren van ervaring stellen.

De eerstelijke bedoeling van ondertekening van een contract is de verplichting van het ondertekenen van een aankoop van de woning bij de notaris te doen met als gevolg dat als men deze verplichting niet nakomt, er een boete is en deze is dat de koper verliest wat hij als reserve heeft aanbetaald en als de verkoper niet overgaat tot de overdracht, hij het dubbele dient terug te geven.

Na ondertekening van dit document is er gewoonlijk een privaat verkoopscontract waar alle voorwaarden worden genoteerd welke er zijn bij de aankoop en soms alhoewel dit niet normaal is, de ondertekening van een verkoopscontract gebeurt deze direct bij de  ondertekening bij de notaris.

Spijtiggenoeg zien we meer en meer gevallen waarbij de vastgoedmakelaar de koper overtuigt om een reserveringscontract te tekenen en een dag vast te leggen voor de ondertekening bij de notaris. Alhoewel dit elke dag meer voorkomt, raden we dit ten stelligste af daar er makklijk problemen kunnen optreden bij het moment van ondertekenen van de akte daar men in de publike aankoopakte clausules en voorwaarden zijn vermeld welke niet waren opgenomen in het reserveringscontract en dit ernstige conflicten opleveren tussen de partijen.

Om deze reden, blijven we aandringen dat het reserveringscontract een minima clausules en voorwaarden dient te hebben opdat wanneer men het privaatcontract of de publieke aankoopakte opstelt reeds de noodzakelijke voorwaarden zijn vermeld van de aankoop en dat er geen geschillen zijn tussen de partijen welke kunnen conflicten kunnen opleveren.

In onze afdeling Diensten geven we vele artikels weer in welke men meer informatie kan bekomen met betrekking tot de aankoop van een woning in Spanje.

HET KADASTER

Het is een publiek administratief register welke onder de verantwoordelijkheid van de Belastingsdienst wordt vervult en hierin komen alle eigendommen voor, die op plan staan met hun eigenschappen evenals de waarde met zijn fiscale gevolgen.

Het Kadaster heeft als doel dat de Belastingsdienst schattingen doet en de waarde van de woning is de officiële waarde die gewoonlijk niets te maken heeft met de reële marktwaarde, maar dit is de minimawaarde welke dient vermeld te worden in de publieke aankoopakte.

Bij het moment van de aankoop van de woning in Spanje dient men rekening te houden met deze waarde als minima voor de partijen, daar de Belastingsdienst deze als minimabedrag heeft bij activiteiten en als men een lager bedrag gaat toekennen, men bijna met alle zekerheid een herziening krijgt vanwege de Belastingsdienst met betaling van de belasting op het verschil van beiden en met een toeslag.

Deze katastrale waarde is trouwens ook deze welke vookomt als basis voor betaling van de IBI (onroerendgoedbelasting die elk jaar door de eigenaar wordt betaalt).

Met de crisis, voortkomend uit de genoemde vastgoedzeepbel is er de paradox dat men woningen in Spanje aan het verkopen is voor een lager bedrag dan deze van het Kadaster, wegens de zeepbel welke een constante verhoging van deze waarden met zich meebracht zodat de Belastingsdienst meer kon innen.

Het is een niet-wensbaar gevolg van de crisis en in deze gevallen raden we aan dat de klanten dit aanklagen en vragen tot toekenning van reële waarden en nadien ten opzichte van de Belastingsdienst zich verdedigend dat de waarde in de akte de reële is, zijnde de marktwaarde en dat men moet betalen op basis van deze waarde en niet op de officiële daar deze niet reëel is. Er zijn aanklachten lopende. Raadpleeg ons. We hebben vele aanklachten gewonnen.

 

BELASTINGEN

De aankoop van een woning in Spanje is een handeling welke onderhevig is aan belasting, zowel voor de koper als voor de verkoper, zijn er verschillenden belastingen te betalen.

Hierbuiten, als de verkoper niet-resident is in Spanje, wanneer hij een woning verkoopt in Spanje, dient de koper een afhouding te doen van 3% van de aankoopprijs welke wordt vermeld in de aankoopakte, welke dient gestort te worden aan de Belastingsdienst met als beschrijving van Belasting op de Inkomsten.

Eens de koper het bewijs van betaling van deze belasting indient, dient de verkoper een aantal handelingen te doen, waarbij hij rekening dient te houden met de aankoopprijs en de kosten met inbegrip van de belastingen die betaald zijn geworden en op dit bedrag dient men 3% toe te passen en alles wat hoger ligt dan deze 3%, kan men terugvragen aan de Belastingsdienst. Consulteer ons hierover.

CARLOS BAÑO LEON BEGELEIDT AANKOOP VAN OROERENDE GOEDEREN IN SPANJE

Ons Advocatenkantoor begeleidt reeds vele jaren nationele en buitenlandse klanten op het uur van aankoop van een woning in Spanje en is een belangrijke activiteit van dit kantoor.

Het verzekeren van een veilige aankoop aan de koper met bijstand gedurende heel de periode van aankoop en het bekomen van inschrijving in het register van de woning op naam van klant-aankoper is ons objectief en daarom dat we een volledige begeleiding aanbieden met ten allen tijde goede communicatie met het kantoor en dit gedurende ruime werkuren.

We weken over heel Spanje zodoende u ons gerust met ons in contact kan treden en onmiddellijk vragen we u alle gegevens die we nodig hebben om alles na te checken met betrekking tot de woning zijnde zijn wettelijke situatie voordat u maar iets ondertekend of aanbetaald.

We begeleiden bij de opstelling van de contracten en kijken alle documentatie na die me ons bezorgt, of deze nu komt van de verkoper of het agenschap, zodanig dat u professionele informatie heeft en dat u zodoende gerust kan zijn dat de begeleiding die u krijgt en deze is in uw eigen voordeel.

Vanaf dat moment, staan we in voor alles dat bij een aankoop komt kijken in Spanje.

Het is een proces dat niet moeilijk is maar men dient goed geïnformeerd te zijn daar er heel wat wettelijke vraagstukken zijn die er komen te kijken bij een aankoop en u dient de volledige zekerheid te hebben bij dit alles.

Als je onze pagina nakijkt en alle gebieden van het vastgoedrecht, kunt u dit voor uzelf controleren wat wij hier zeggen, met betrekking tot wat we doen en de hoeveelheid van problemen welke kunnen voorvallen wanneer men niet rekent op bijstand, welke onpartijdig en onafhankelijk is.

ARTIKELEN VAN BELANG

Ga naar de artikelen van belang

 

WENST U ONLINE EEN VRAAG TE STELLEN?

De eerste raadpleging is steeds gratis

Gratis vraag stellen