De economische gevolgen veroorzaakt door het COVID19, hebben de beperkingsmaatregelen welke Spanje heeft genomen, heeft momenteel enkel deze activiteiten actief gelaten welke men beschouwd als noodzakelijke activiteiten vastgelegd bij Wet, welke een echte hamerslag is voor duizenden personen die zich in moeilijke economische situaties bevinden en voor gedane verbindingen zoals deze die voortkomen uit huurcontracten, een hypotheek, een aankoopcontract van onroerend goed enz.

We willen hierbij een korte uitleg geven in deze vastgoedpagina met betrekking tot de wettelijke maatregelen die men heeft genomen op dit terrein evenals enkele waardebepalingen welke we begrijpen dat deze noodzakelijk zijn om het panorama te verduidelijken welke verwarring kan veroorzaken.

De economische gevolgen veroorzaakt door het COVID19

Neem gerust contact met ons op bij enige twijfel die u heeft, zijnde de advocaten specialisten in vastgoed van Alicante van Carlos Baño León, welke vraag maar ook die niet is behandeld in deze tekst welke noodzakerlijkwijs kort is om te voorkomen van het laag operatief zijn wegens teveel aan informatie in onze website.

STEDELIJKE HUURCONTRACTEN

Eén van de prioriteiten welke men heeft gedaan is het waarborgen dat niemand gaat uitgezet worden uit zijn woning gedurende deze dagen en gedurende een tijd steeds en wanneer men zich bevindt in een juridische procedure van uitzetting en steeds en wanneer men aan bepaalde voorwaarden voldoet.

De norm maakt een verschil tussen deze gevallen waarbij er reeds een datum van uitzetting heeft aangeduid, een hoorzitting en dezen waarbij dit nog niet is.

In het eerste geval wordt er vastgelegd dat een persoon steeds een situatie van economische moeilijkheid moet aantonen en welke social is voorgekomen wegens het COVID19 welke het moeilijk maakt o meen andere woning te vinden, men kan dit indienen bij de advocaat van het Gerecht ter bekoming van schorsing van uitzetting welke reeds was vastgelegd. Voor de sociale diensten wordt nagekeken de reden van oorzaak en ingeval dit wordt bevestigd, wordt de termijn van uitzetting opgeschorsd gedurende een periode todat de staat van alarm geen gevolg meer heeft.

Als er nog geen datum was voorzien van uitzetting, de behandeling van het proces wordt geschorsd en zal door de sociale diensten het uitstel van behandeling vastgelegd worden totdat de maatregelen worden genomen waarbij ere en periode is van 6 maanden, na deze periode zal het weer hervat worden.

Wanneer door deze situatie de eigenaar in echte nood komt te staan, aan wie uiteraard een nadelige situatie kan hebben van di talles, kan hierin tegen ingaan waarbij de sociale diensten rekeing gaan houden op het moment van opschorsing diem en doet ten voordele van de huurder.

In het Koninklijk Besluit van 11/20 van 31 maart gepubliceerd in de BOE (Staatsblad) van 1 april 2020, onder andere maatregelen, heeft men goedgekeurd de opschorsing of wegnemen of vermindering van de maandelijkse huurgelden van woningen voor deze personen welke zich in een speciele zwake economische situatie bevinden.

Hierbij weergevend dat het enkel toepasselijk is voor verhuring van woningen, nooit voor andere onroerende goederen en dit is belangrijk om te vermelden daar we klanten –eigenaars van lokalen hebben, bedrijfshallen of ander onroerende goederen, welke ons hebben opgebeld weergevend dat ze een communicatie hebben ontvangen van hun huurders met de bedoeling tot het opschorsen van betalen van huur of stoppen of verminderen van het bedrag, en we dienen met alle stelligheid antwoorden dat men dit niet kan aanvaarden daar het enkel betreft voor degenen welke huurders zijn van woningen bestemd voor familiaal gebruik.

In de vermeldde Wettekst worden de economische voorwaarden vastgelegd die de situatie karakteriseren van economische kwetsbaarheid, die aantoonbaar moeten zijn, en de procedure van aantoning ten opzichte van de eigenaar van de woning, een procedure welke  hiervoor is vastlegd.

VERKOOPSOVEREENKOMSTEN

Op het verplichtelijk of contractueel terrein, kan de actuele situatie tijdelijk problemen veroorzaken ter bekoming van een financiering voor de betaling van een prijs van de aankoop-verkoop en wat zelfs tot onmogelijk kan blijken te zijn in deze omstandigheden om de notariële akte te vervullen van de aankoop.

Als u een aankoopovereenkomst heeft ondertekend als koper en de datum van verlijden van de akte nabij is, en u zich bevind voor een tijdelijke moeilijkheid om deze te vervullen, denken we dat de actuele situatie een tijdelijke gerustelling kan geven. Gezien de strikte werking van de notariskantoren wiens werk beperkt is tot dringende handelingen of de hoogstnoodzakelijke en wiens werkplannen drastisch zijn afgeremd wegens de noodzaak van aanpassing van het aanwezig zijn van personen op het notariskantoor, beperkend op subtanciele wijze van de hoeveelheid van operaties die dagelijks de notaris kan verwezelijken, maakt dat de datums voor het verlijden van aktes moeten geannuleerd worden wegens de onmogelijkheid van dezen om deze allen te verwezelijken op het notariskantoor, gezien deze een een drukke werkagenda heeft en waarbij de aktes daardoor belangrijke vertraging oplopen.

Als u nu een datum wil vastleggen, dient u een reeks van handelingen te doorlopen via het College van Notarissen wat maakt dat de datum van verlijden van de akte veel vertraging heeft en dit gaat enkel maar alles gaat vermoeilijken wanneer de actuele situatie verder loopt.

Onze raad is dat men onderhandeld, zoals dit kantoor aan het doen is met onze klanten, zijnde en verlenging van deze termijn daar de meest practische oplossing is het aanpassen van de termijn van het verlijden van de akte, verlengen of verplaatsen met enkele maanden, welke niet echt moeilijk is bij de actuale bijzondere omstanigheden.

AAN-EN VERKOPEN

Maar, kan er enige reden of motivering zijn welke de inbreuk rechtvaardigt van dit principe?

Op basis van de belangrijke economische crisis welke Spanje heeft getroffen, onder vele andere landen, sinds 2008 zijn er vele situaties voorgevallen welke ernstige economische schade hebben teweeggebracht welke hebben geleid dat veel advocaten hebben geprobeerd bij de Rechtbanken en gerechtshoven  hun klanten vrij te stellen van vervulling van hun verplichtingen.

Er kan gezegd worden dat het resultaat was dat weinigen van deze aanklachten vruchtgevend waren en nu, op grond van de speciale situatie waar we ons in bevinden wegens de pandemie van het COVID 19, vragen velen zich misschien af, dat evenals toendertijd met de economische crisis, of men zijn wettelijke verplichtingen kan laten verwaarlozen.

De vrije wil van de partijen, welk het principe van het contractueel recht is welke voorkomt uit het principe “pactun sum servanda”, voorkomt dat de koper enige omstandigheid kan aanbrengen om de betaling van de prijs te vertragen of de afgesproken termijn te verlengen.

Op dit gebied, zijn de spaanse rechtbanken heel duidelijk en onverbitterlijk op het uur van het weigeren van het aanvaarden of toekennen van een aanklacht van de “clausula rebus sinc stantibus” zoals de verdediging wegens het onmogelijk vervullen van een verplichting wegens overmacht, welke niet voorzienbaar was op de dag van het aangaan van de schuld.

HYPOTHEEK

Het koninklijk Besluit 8/20 van 17 maart 2020 van aanpassing van maatregelingen om het hoofd te bieden aan het economisch impact waarvan men veronderstelt dat het COVID19 heeft, legt ondermeer volgende maatregelingen vast, de mogelijkheid van uitstellen van afbetalingen voor de personen welke zich in een speciale zwakke economische situatie bevinden, vastgelegd in de juridische tekst.

Samengevat, men geeft de mogelijkheid om de schuldaflossing van een hypotheek ter bekoming van een eigen woning aan degenen welke zich in uitzonderlijke moeilijke situatie bevinden om hun betaling te voldoen als gevolg van de crisis van de COVID-19; vastleggend welke deze situaties zijn en de manier om dit aan te tonen; zijnde de toepassing van de maatregel aan de garanten; steeds en wanneer het betreft een lening met hypotheekgarantie voor de aankoop van een eigen woning.

De kredieteenheid gaat over tot zijn toepassing en gedurende deze periode van schorsing kan men niet de clausule van vervroegde beëindiging toepassen, noch kan men gewone intresten eisen, noch vertragingsrenten noch ander soort van kosten of commissie.