Eén van de grootste bezorgdheden die een koper kan hebben van een nieuwe woning, is het risico dat men kan hebben dat er na een tijd schade opduikt in de woning, en geen zekerheid te hebben van een bescherming wanneer de personen die tussenbeide zijn gekomen in de bouw, verdwenen zijn.

Juist daarom om deze onzekerheid in te dekken en ten gevolge van de doctrine van het Hooggerechtshof en van de bescherming vanwege de wetgever daar het invullen van de leegte  stemde men de Wet, Wet 38/1999 van 5 november, de Ordenatie van Gebouwen en de belangrijke zaken die ondermeer hierin werden vastgelegd zijn de risico´s die dienen ingedekt te worden evenals de verantwoordelijkheid van deze dekking.

In het bouwproces komen bepaalde mensen tussenbeiden, allen met welomscheven functies en de vermelde wettelijke norm draagt ertoe bij dat allen en elkeen van de betrokkenen worden opgenomen welke hun verplichtingen moeten nakomen op het moment van het uitoefenen van een activiteit.

Deze die bij het uitoefenen van hun activiteit en funties in het bouwproces zich dienen te verantwoorden ten opzichte van de koper voor de schades, zijn vastgelegd in de Wet.

GEDEKTE RISICO’S VAN CONSTRUCTIEVE SCHADES

• Schades welke gevolg hebben op de fundering, de steunpilaren, balken, smederij,         steunmuren of andere structurele elementen, en welke een risico vormen bij de mechanische weerstand en stabiliteit van het gebouw (tienjarige verantwoordelijkheid).
• Schades veroorzaakt in het gebouw voor gebreken of fouten van constructieve elementen of van de installaties welke het niet-nakomen, die de voorwaarden van bewoonbaarheid aantasten
• Materiële schade wegens gebreken of fouten wegens uitvoering welke invloed hebben op de elementen van afwerking of einde van de werken.

De garantietermijnen hiervan zijn respectievelijk 10 jaar, 3 jaar en 1 jaar.

Het daadwerkelijk ingaan van deze garantie is met de afgifte van het gebouw zonder verzet.

Nadien gaan we zien hoe deze respectievelijke termijn wordt gerekend met betrekking tot de vervallingstermijn.

VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE PARTIJEN

Wat de wetgeving niet doet is individualiseren of een criterio van verantwoordelijkheid vastleggen van de desbetreffende partijen daar dit reeds is vastgelegd in de eigen wetgeving, die de activiteit vastlegd van de technische deskundigen en dit daar de wetgeving van het Hooggerechtshof die na vele jaren van gerechterlijke activiteit de een Doctine of rechtsleer heel duidelijk had en in concreet de redenen van toerekenbaarheid van de verschillende tussenbeide komende partijen.

Het dient duidelijk te zijn dat hetgeen een bindende wetsbepaling is, steeds een criterium van het Hooggerechtshof was, zijnde het onderzoeken van de verantwoordelijkheid die tussenbeiden komen in de bouw, is vastgelegd dat de Promoter steeds gezamelijk verantwoordelijk is met de alle anderen belanghebbenden bij de mogelijke bekoming van materiële schades in het gebouw veroorzaakt door tekortkomingen of defecten van de bouw; op de zelfde manier dat deze is vastgelegd bij geval van moeilijkheid op het uur van het individueel opgeven van reden van schades of het aangetoond voorkomen van concurrentie van schuldig zijn zonder het kunnen bepalen van de graad van tussenkomst van de verbonden agenten, eist men de gezamelijke verantwoordelijkheid, zijnde van allen.

In een ander artikel bespreken we kortbondig deze interessante vraag welke onrechtstreeks met dit artikel te maken heeft en daarom dat dit artikel zich beperkt tot de dekking van deze risico’s. 

WIE MOET VERZEKEREN

Het is daar de Wet hierbij vermeldt, een belangrijke vooruitgang is voor de zekerheid van de kopers met betrekking tot het eisen van een dekking van de risico’s van de bouwschades die we reeds hebben gezien met het eisen dat het de verzekeringsnemer van de verzekering van de bouwheer met betrekking tot a) paragraaf 1 en de promoter en met betrekking b) en c) van de zelfde paragraaf, en de verzekerde van de promoter zelf en de volgenden die het gebouw hebben aangekocht of vanwege dezelfde.

MEN KAN DE AKTE VAN NIEUWE CONTRUCTIE NIET OVERDAGEN ZONDER GARANTIES AAN TE TONEN

Eén van de belangrijkste nieuwigheden en welke een audentieke garantie is voor de kopers is deze van wettelijke eis om te kunnen overdragen en inschrijven van de nieuwe bouw, is dat men aantoont dat er de dekking aanwezig is van deze verzekeringen, bewijzend het bestaan van de polissen van de risico´s die we reeds hebben vermeld.

We dienen rekening te houden dat de verklaring van nieuwe werken een wettelijke erkenning is van het bestaan van een gebouw met de omschijving van al zijn componenten en de statutaire bepalingen welke er zijn ondermeer deze te maken hebben met elke woning met hun percentage van deelname in de gemeenschappelijke elementen.

De verklaring van nieuwe werken dient ingeschreven te worden en in het Eigendomsregister en vanaf dat moment opent dat Register een inschrijvinspagina voor elk component, individueel.

Dit wanneer u gaat aankopen u hiermee een zekerheid geeft van erkening van de woning op vlak van wettelijkheid van zijn bestaan en daarom dat men in de akte van de woning weergeeft de vermelding van de nieuwe werken van deze woning dat deze zijn eigen bestaan gaat hebben met onafhankelijkheid van de nieuwe werken waarvan men deel uit maakte.

Maar goed dit alles is niet mogelijk als de Promoter dit niet rechtvaardigt bij de notaris en het Register dat hij de risico’s van bouwschade indekt met desbetreffende polissen.

HOE TE HANDELEN BIJ HET BESTAAN VAN SCHADES IN EEN FLATGEBOUW

De woning kan een deel zijn van een gebouw of van een urbanisatie welke zijn werking gebeurd door de desbetreffende organen, in dit geval de gemeenschap van eigenaars.

In deze gevallen wanneer men het bestaan van schades ontdekt, het meest raadzame is om een technisch verslag op te vragen met betrekking tot de reden van deze schades en vanaf dit punt te handelen en hiervoor is het meest raadzaam om contact op te nemen met een ervaren advocaat op vlak van vastgoedrecht welke de handelingen begeleidt die ze starten met een minnelijke aanklacht met de tussenbeidekomende partijen welke men verantwoordelijk kan beschouwen, om over te gaan tot herstelling van de schade.

Wanneer het duidelijk is dat het gaat om schade die gedekt worden door de tien-jarige verantwoordelijkheid, is het duidelijk dat men steeds in directe vorm zich tot de verzekeringsmaatschappijen kan richten die deze polissen dekken voor de verantwoordelijkheden die zijn aangegaan door degene die verantwoordelijk zijn.

Dit advocatenkantoor van specialisten in bouwrecht hebben een gids en punten ter navolging in deze gevallen welke ons steeds zeer goede resultaten hebben opgeleverd waarbij het vele keren zijn geweest dat we akkoorden hebben bekomen van ofwel herstelling ofwel schadevergoeding vanwege de verzekeringsmaatschappijen en dit in het voordeel van onze klanten.

Als deze stappen geen resultaat geven, dient er overgegaan te worden tot rechterlijke handelingen en hiervoor is het steeds raadzaam om voorafgaand de bewijzen klaar te maken door middel van opstelling van de noodzakerlijke technische expertenverslagen.

Op het moment dat men zich richt tot de Rechtbanken, dienen we met voorzichtigheid te kiezen wie we gaan aanklagen daar vele keren men de fout begaat tot het aanklagen van alle agenten met de zekerheid dat men allen gaan schuldig verklaard worden en vele keren gebeurd het in de rechtszaak men de verantwoordelijkheid kan aantonen van enkele personen met vrijspraak van de anderen en dit gaat als gevolg hebbend een veroordeling in de kosten van degene die men onterecht heeft aangeklaagd.

We mogen niet uit het oog verliezen dat bij de juridische processen het beginsel van looptermijn op het moment van vaststellen van de kosten en kosten bij juridisch processen, zodoende dat men met voorzichtigheid degenen moet bepalen die men gaat aanklagen, welke eén van de belangrijkste redenen is waarom het belangrijk is om een goed advocaat expert in het bouwrecht te kiezen.

HOE TE HANDELINGEN BIJ HET BESTAAN VAN SCHADES BIJ EEN INDIVIDUEEL BOUWWERK

Als u eigenaar bent van een villa of familiale woning is alles geldig hetgeen we voordien hebben weergegeven maar men moet uiterst voorzichtig zijn om een proffesioneel persoon ter hand te nemen die u begeleidt voordat u alle kosten op zich neemt van de eerstelijke aanklacht en ook alle kosten op zich neemt van de overige partijen dat wanneer men geen positieve beslissing bekomt, zoals we eerder hebben vermeld, deze van toepassing is, maar wegens zijn gevolg hiervan, dient men extra voorzichtig te zijn.

Vertrouw in dit advocatenkantoor van specialisten in het bouwrecht van Carlos Baño León en vergeet niet dat we werken in heel het grondgebied van Spanje rekend op gidsen en eigen actieprotocollen als gevolg van onze vele ervaring en dat welke onze reeds jaren goede resultaten opleveren.

OVER WELKE TIJDSPERIODE BESCHIK IK OM AAN TE KLAGEN

Deze materie heeft een belangrijke verandering ondergaan na de publicatie van de Wet van Bouwconstructie en wij gaan enkel de actuale aanpassing vermelden die voorkomt in de vermeldde Wettekst die men toepast op alle schadegevallen welke voortkomen op basis van de Wet, welke geldig werd op 6/05/2000.

Als de schades voorafgaand zijn aan het regimen van verjaring, is deze heel ruim en heeft een andere behandeling welke buiten dit artikel valt.

Men legt de loyale actuele normen vast, waar men de vermelde materiële schades kan aanklagen gedurende en tijdsperiode van 2 jaren rekenend vanaf waneer deze schades voorkomen, onbeperkt van de handelingen die er blijven bestaan om de verantwoordelijkheid op te eisen wegens het niet-nakomen van het contract.

Dezelfde periode is er tussen de tussenbeidekomende agenten in de bouw om te kunnen aanklagen tussen hen vanaf het defenitief zijn van de gerechterlijke uitspraak welke veroordeelt aan de verantwoordelijke tot vergoeden van de schades, of vanaf de datum waarop men heeft aangeklaagd tot schadevergoeding via buitengerechterlijke weg.

Er kan niet genoeg op worden aangedrongen, om te voorkomen dat er verwarring tussen de verjaring is met deze van garantieperiode.

Men dient duidelijk te hebben dat de garantieperiode werkt als periode van dekking van de verzekeringen op deze wijze dat enkel de schades die optreden en voorkomen in deze periode binnen de periode vallen ter toepassing van de dekking van de verzekering en we hebben reeds gezien dat het starten van deze garantietermijn als gevolg heeft de afgifte zonder akkoord van de nieuwe bouwwerk.

Eens de schade is voorgevallen, is deze enkel verzekert wanneer deze binnen de garantietermijn van 2 jaar is voor de aanklacht waarvoor men verondertelt weinig tijd te hebben en men moet alleert zijn opdat deze termijn niet voorbijgaat met de noodlottige gevolgen die deze heeft, zijnde niet meer en niet minder dan het verliesen van de mogelijkheid tot aanklagen in de Rechtbanken van toepassen van de dekking van de verzekering.

BESLUITEN

De bedoeling van dit artikel is heel pepert daar het gaat om een tema dat heel uitgebreid is en het gaat om een hoog percentage van aanklachten in de Rechtbanken en Gerechtshoven, maar we hebben willen duidelijk maken dat het de eigenaar is die zich onder deze gevallen bevindt, dient onmiddellijk zich tot een advocaat expert in vastgoedrecht en bouwrecht te begeven gezien de ingewikkeldheid van deze materie en de enorme belangrijkheid om de handeling te realizeren.