De Gemeenschap van Eigenaars van de Wet van Horizontale Eigendom zijn wettelijk toegekend in recente wijzigingen, bepaalde bevoegdheden zijn toegeschreven door de Wet welke invloed kunnen hebben op het eigendomsrecht op de integrale eigenaars van deze gemeenschap.

De eigendom van woningen via appartementen is een modaliteit van eigendom waar het individueel recht van elk van de woningen zich vermeerderd met het recht van medeëigendom met betrekking tot de gemeenschappelijke elementen.

De eigenaars hebben de bevoegdheid om te beslissen over de meerderheid van verplichtingen vastgelegd in de Wet, over de akkoorden welke gevolg kunnen hebben op de individuele rechten van de medeëigenaars, in bepaalde gevallen, welke we gaan belichten in dit artikel.

Een punt van grote betekenis is de mogelijkheid tot het nemen van akkoorden welke een invloed kunnen hebben op het privaat gebruik van de eigendommen van woningen of lokalen.

A).- Kan men een bepaalde uitbating verbieden van een woning of een lokaal, welke niet zijn vastgelegd?

Het gebruik van woningen en lokalen dienen niet noodzakerlijkerwijs en verplichtend vastgelegd te zijn in de akte van nieuwbouw, en zodoende dat in de aankoopakte, of in de statuten van de Gemeenschap van Eigenaars, aldaar men de woningen of lokalen kan bestemmen aan een ander gebruik steeds en wanneer deze niet verboden zijn in de statuten of akkoorden die er zijn opgenomen in de vergadering van Eigenaars, in bepaalde gevallen.

Zodoende kunnen we volgende uitspraken noteren:

“Het afwijzen van de aanklacht van een Gemeenschap van Eigenaars waarbij men de bedoeling had van het illegaal verklaren van een verandering van een gebruik of bestemming van lokalen of woningen, welke doorgang vond, precies daar er nergens een voorziening was van verbod hieromtrent noch in de oprichtingstitel noch in de statuten.”

“Het feit dat er in de oprichtingstitel een lokaal staat omschreven als kantoor betekent dit niet dat er een beperking is met betrekking tot het gebruik dat eraan kan gegeven worden en zodoende laat men niet toe dat een nieuw zakelijk gebruik, illegaal te laten verklaren.”

“Er wordt herhaald als jurisprudentiële doctrine dat de beperkingen of verboden die betrekking hebben op de wijziging van het gebruik van een eigendom op het gebied van horizontale eigendom, eist men dat deze uitdrukkelijk dienen vermeld te worden.”

Zodoende zijn we van oordeel dat het antwoord op de vraag die we in het begin hebben gesteld, duidelijk is, en zodoende het bestemmen van een woning of lokaal voor een gebruik dat niet verboden is en evenals kan men ook het gebruik van een lokaal of woning wijzigen, dit steeds en wanneer dit niet verboden is, zonder dat de loutere beschrijving van zijn gebruik ook maar enige beperking heeft.

Wanneer een lokaal als bestemming een kantoor heeft, kan dit aan een ander gebruik toewijdt worden bevoorbeeld dit van cafeterie, steeds op voorwaarde dat het niet gaat om een activiteit die men heeft uitgesloten, en steeds dat dit geen overlast oplevert voor de gemeenschap zijnde een ongezonde activiteit, enz.

Maar kan de Gemeenschap van Eigenaars beslissen en overeenkomen tot verbod van een gebruik van een lokaal met een bepaalde activiteit alhoewel dit niet is vastgelegd, zijnde het verbieden in de Statuten of in de akte van Nieuwbouw?

Kan de Gemeenschap van Eigenaars een absoluut recht uitoefenen zoals dit van beperken van een domein voor een concrete activiteit? Het antwoord hierover is positief; maar daarvoor dient men te besluiten in overeenstemming met de meerderheid bij de Wet van horizontale Eigendom en dit akkoord niet nadelig is.

B).- Bij andere gevallen en welke niet minder belangrijk zijn, bevinden ons met het recht van verbod van gebruik van woningen als toeristische appartementen.

De actuele aanpassing uitgaand van de recente veranderingen, legt de mogelijkheid vast dat de Gemeenschap van Eigenaars steeds een percentage van concrete stemmen heeft en met vastgestelde meerderheid, kan men het verbod tot gebruik van woning als toerisch gebruik vastleggen zonder dat men hier tegen kan aanklagen op die wijze dat het opnieuw bekomen onderhevig is, op voorwaarde van deze stemming; en dit niettegenstaande dat de actuele eigenaar als bestemming het toeristisch gebruik van zijn woning heeft, geen invloed heeft op het behandelen van het vorige recht tot verbod, maar als hij zijn woning verkoopt, het verbod wel effect heeft op het gebruik dat is vastgelegd door de Gemeenschap van Eigenaars.

Hoe dan ook, op deze bepaling heeft men in beroep gegaan bij de Rechtbanken en hun gevolgen zijn uitgesteld totdat de twijfels juridisch worden opgelost, waarvoor de wettigheid werd aangekaart.

Terwijl men dit belangrijk tema beslecht, heeft de Gemeenschap van Eigenaars de mogelijkheid tot verbieden van een bestemming van een woning voor toeristisch gebruik, maar de weg tot verdediging en het aantonen dat er onaangename activiteiten en ook gevaarlijke zijn, dient de benadeelde zich hiervoor dient te wenden via juridische weg, via deze weg dient men te beslechten of het aangetoond is of niet, deze reden.

Er zijn allerhande van uitspraken, ondermeer zijn er uitspraken waarin het overmatig gebruik van een woning door een groot aantal mensen beschouwd wordt als een extreem gebruik van de gemeenschapelijke nutsvoorzieningen; het is onvermijdelijk dat er wrijvingen voorvallen bij het samenleven of het misbruik van de installaties; dat er hinder voortkomt wegens het gebruik van deze personen van de woningen, welke als normal worden beschouwd bij bepaalde handelingen dat deze irriterend of belastend zijn, zoals geluidsoverlast bij bevoorbeeld bij feesten, zeker wanneer er geen zekerheid is qua controle met betrekking tot de beperking van hoeveelheid van bewoners, enz; dat het gebruik van de gemeenschappelijke delen in een Gemeenschap van Eigenaars zoals samenleving met toeristen met de andere bewoners die daar hun vaste verblijfplaats hebben, of er conflicten voorvallen wegens het uitoefenen van een zakelijke activiteit in ruimtes die hiervoor niet voorzien zijn; en zo kunnen we verdergaan daar er geen twijfel is dat elke telkens meer conflicten voorkomen wegens de bestemming van een woning aan toeristisch gebruik.

Ook kunnen we uitspraken terugvinden waarbij wordt beschouwd dat het om een gevaarlijke activiteit gaat, zowel met betrekking tot de afgifte van de toegangssleutels van de inkomdeur aan een grote hoeveelheid van bewoners, evenals het voortdurend toegang verstekken tot de gemeenschappijke toegangen tot de woningen aan onbekende personen.

Zodoende totdat er een wettelijke aanpassing is, blijft dit tema afhankelijk van een rechter totdat de oorzaak die door de Gemeenschap van Eigenaars wordt aangevoerd, als aanvaardbaar wordt beschouwd.