De regio Andalusië heeft een Wetsbesluit Wetsbesluit 3/2019, van 24 september, van de Regering van Andalusië, waarmee een groot deel van de woningen die zich in een onregelmatige of illegale situatie bevonden – zonder nutsvoorzieningen of aansluiting op het leidingnet omdat destijds geen bouwvergunning was verkregen of deze was afgewezen – wordt geregulariseerd, oftewel wettelijk erkend.

Illegale woningen in Andalusië

Volgens de wettekst zelf kunnen er meer dan 3 zijn00.000 woningen in Andalusië, woningen die zonder wettelijke basis zijn gebouwd, die noch riolering, noch watervoorziening, noch elektriciteit hebben. Dit geldt met name voor steden als Granada, Málaga en Almería, wat betreft woningen aan de kust.

Wat deze woningen betreft, hebben de gemeenten niet de nodige maatregelen genomen om de wettigheid te herstellen, met als gevolg dat, nadat de termijn van zes jaar was verstreken waarin dergelijke maatregelen ter herstel van de wettigheid (sloop van illegale bouwwerken) konden worden genomen, deze woningen niet meer konden worden gesloopt of afgebroken.

Advocaten gespecialiseerd in Vastgoedrecht door Carlos Baño León zullen de juridische situatie van hun woningen onderzoeken om hen te adviseren over de mogelijkheden om de dossiers in te dienen die nu zijn geregeld ten behoeve van hun woningen, mocht hun situatie onregelmatig zijn.
De regelgeving staat de legalisering van nederzettingen of woongroepen toe, maar dit zal in een andere bijdrage aan de orde komen en niet in dit artikel, aangezien we willen voorkomen dat het te uitgebreid wordt.

Het gevolg van de onwettigheid van deze woningen is dat ze niet beschikken over essentiële basisvoorzieningen zoals riolering, water en elektriciteit … die door de nutsbedrijven worden geleverd, aangezien voor deze voorzieningen een bouwvergunning vereist was, waarover deze woningen en woonwijken zonder wettelijke erkenning niet beschikken.

Hoewel het misschien moeilijk te begrijpen lijkt, komen zowel aan de kust als in het binnenland van provincies als Almería, Granada en Málaga zowel losstaande als gegroepeerde, onregelmatige bebouwing voor.

Het wetsdecreet inzake spoedmaatregelen voor de Milieu- en ruimtelijke aanpassing van illegale bouwwerken heeft tot doel een einde te maken aan de situatie waarin deze woningen officieel niet bestaan en buiten de stedenbouwkundige regelgeving vallen, en beoogt, zoals de tekst stelt, “dringende maatregelen te nemen om de territoriale, ecologische en landschappelijke gevolgen van de onregelmatige bebouwing tot een minimum te beperken, en de gebrekkige veiligheids- en hygiënische omstandigheden aan te pakken waaronder honderdduizenden Andalusische gezinnen lijden.”

Hoewel in de regionale regelgeving nadrukkelijk wordt vermeld dat het niet om een legalisatie gaat, komt het in werkelijkheid toch aardig in de buurt, omdat de personen die toestemming krijgen voor de regularisatie van hun woningen – die worden aangeduid als “gelijkgesteld aan woningen die niet aan de bestemmingsplannen voldoen” (AFO) worden genoemd, de kwalificatie ‘bewoonbaar en geschikt voor gebruik’ krijgen, iets wat ze nu niet hebben omdat het doorgaans gaat om grond of landelijke woningen, of woningen die niet aan de stedenbouwkundige voorschriften voldoen. Dit zal ten goede komen aan veel mensen, niet alleen Spanjaarden maar ook buitenlanders, met name Engelsen, Fransen, Nederlanders en Belgen die woningen bezitten in de Andalusische provincies Almería, Granada, Málaga, Jaén, Córdoba, Huelva enzovoort.
Vanuit dit oogpunt zou, indien de in deze wettelijke bepaling vastgelegde regularisatie zou worden gerealiseerd, de verandering in de aard van de grond er ongetwijfeld toe leiden dat deze een marktconforme waardering zou krijgen, iets wat nu niet het geval is.

Voorwaarde om in aanmerking te komen voor deze regularisatie en daarmee voor legale leveringen

De voltooide, onregelmatige bouwwerken waarop de Het gemeentebestuur kan geen maatregelen nemen om het gebouw te slopen, aangezien de termijn voor het herstel van de stedenbouwkundige beschermingsmaatregel is verstreken, zullen zij, totdat zij een gunstig besluit van de gemeenteraad hebben verkregen, geen toegang hebben tot de basisvoorzieningen; deze zullen zij pas kunnen krijgen zodra hun situatie in overeenstemming is gebracht met de voorschriften van de goedgekeurde verordening, en dus met goedkeuring van de gemeenteraad, waarna hun situatie als niet-conform aan de bestemmingsplannen zal worden beschouwd.

Wij houden ons vooral bezig met onregelmatige woningen in Almería, Granada, Málaga en Huelva, maar mocht u in Cádiz, Córdoba, Sevilla of Jaén te maken hebben met een dergelijk probleem, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.

Te verrichten handeling

De eigenaren van deze woningen zullen de eerste stap moeten zetten en bij de gemeente een verzoek moeten indienen om onder deze regeling te vallen, waarbij zij een procedure moeten aangeven waarin verschillende juridische en technische aspecten moeten worden aangetoond.. Dit vastgoedkantoor van Carlos Baño León kan uw zaak vanaf het begin in behandeling nemen en de betreffende procedure in gang zetten totdat er een gunstige beslissing van de gemeente is verkregen. Hiervoor stellen wij onze kennis en ervaring tot uw beschikking en leggen wij u uit wat er allemaal nodig is.

Als u ons advies wenst, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen: de advocaten van Carlos Baño León, gespecialiseerd in vastgoedrecht.

Effecten

In de Andalusische regelgeving wordt uitdrukkelijk bepaald dat de verklaring dat een onregelmatig gebouw wordt gelijkgesteld met een gebouw dat niet aan de bestemmingsplannen voldoet, niet leidt tot legalisering ervan, noch tot de afgifte van bewonings- of gebruiksvergunningen; wel wordt hiermee vastgesteld of het gebouw fysiek geschikt is voor gebruik.

Bedrijven die de aansluitingen voor de basisvoorzieningen op het gebied van riolering, watervoorziening en elektriciteit kunnen realiseren zonder dat daarvoor meer werkzaamheden nodig zijn dan hetgeen in het besluit van de gemeenteraad is vastgelegd, zullen dit als voorwaarde stellen om deze aansluitingen te kunnen uitvoeren.

Wanneer er geen infrastructuur aanwezig is, worden zelfstandige installaties toegestaan, mits deze vanuit milieuoogpunt duurzaam zijn en er vooraf toestemming is verleend.

Wie valt buiten het toepassingsgebied van deze regeling?

Onder deze regeling vallen geen bouwwerken en woningen die, gezien de bouwdatum, zich nog in de fase van herstel van de rechtmatigheid bevinden en waartegen de overheid derhalve maatregelen kan nemen.

Evenmin vallen hieronder die gevallen waarin een vonnis of rechterlijke uitspraak is gewezen waaraan men zich moet houden.

Evenmin vallen de installaties in kustgebieden die niet voldoen aan de minimumvereisten van 100 meter, zoals wettelijk voorgeschreven noch die welke zich in overstromingsgebieden of gebieden met overstromingsrisico bevinden, tenzij de nodige werkzaamheden worden uitgevoerd om de gevaren waaraan zij blootstaan te voorkomen.
Neem contact op met de vastgoedadvocaten van Carlos Baño León om te weten te komen in hoeverre uw woning al dan niet in aanmerking komt, indien deze zich in de zojuist genoemde situatie bevindt.