Bent u ooit een huis binnengelopen en dacht u dat de indeling nogal "bijzonder" was? Soms schuilt achter een creatieve verbouwing iets veel minder zichtbaars: een onderliggend juridisch probleem. Ons kantoor heeft onlangs een zaak onderzocht die dit perfect illustreert en die het waard is om te begrijpen vóórdat u een koopakte ondertekent.
De praktijkzaak: twee woningen die op het oog één geheel vormen
Het uitgangspunt is eenvoudig voor te stellen. Een groep eigenaren besluit de woning die zij volledig (100%) in eigendom hebben uit te breiden, door enkele vierkante meters over te nemen van het aangrenzende huis waarvan zij slechts 50% in mede-eigendom (proindiviso) bezitten met instemming van de mede-eigenaar die de andere 50% houdt.
Zij breken de scheidingsmuur tussen beide ruimten af, voegen ze samen en op het eerste gezicht is het resultaat één ruimere en functionelere woning. Vervolgens verkopen zij, bij notariële akte, het geheel van een van de woningen en het onverdeelde aandeel van 50% van de andere.
Op papier van het dagelijks leven klopt alles. Op juridisch papier daarentegen beginnen de problemen.
Het onderliggende probleem: wat u ziet, is niet wat het register zegt
Hier ligt het kernpunt dat veel kopers over het hoofd zien: het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) werkt niet op basis van wat zichtbaar is, maar op basis van geregistreerde onroerende zaken(fincas registrales). Hoeveel muren er ook zijn afgebroken en hoe fysiek verenigd de ruimten ook mogen zijn, de juridische werkelijkheid verandert niet vanzelf.
Er bestaan nog steeds twee zelfstandige percelen
Zolang de bijbehorende registratieprocedure niet is doorlopen, blijft het register twee afzonderlijke en zelfstandige onroerende zakenerkennen: één op naam van de verkoper en één in mede-eigendom. Fysieke vereniging brengt op zichzelf geen juridische vereniging tot stand. Om van twee percelen in het register één geheel te maken, is een samenvoeging van percelen(agrupación de fincas) vereist een formele rechtshandeling met eigen vereisten, die wij hieronder bespreken.
Een deel van het huis was niet van de verkoper: de mede-eigendom (proindiviso)
Het tweede obstakel ligt gevoeliger. De vierkante meters die werden "geannexeerd" behoorden tot een onroerende zaak in mede-eigendom (proindiviso)dat wil zeggen: gezamenlijk bezit op 50/50-basis. En het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil) is hierover duidelijk: geen van de mede-eigenaren mag, zonder toestemming van de anderen, wijzigingen aanbrengen in het gemeenschappelijke goed, ook al zouden die wijzigingen voor allen voordelig kunnen zijn (art. 397 Burgerlijk Wetboek).
De drie hindernissen om de samenvoeging te legaliseren
Als de nieuwe eigenaar wat feitelijk al bestaat ook juridisch wil maken, zou hij drie hindernissen moeten nemen. En geen daarvan is een simpele formaliteit.
1. Het eigendomsregister: geen samenvoeging zonder afsplitsing
Om die vierkante meters juridisch aan de andere woning toe te voegen, zouden ze eerst moeten worden afgesplitst (segregación) van het perceel in mede-eigendom en vervolgens samengevoegd (agrupación) met het aangrenzende perceel. Het afsplitsen van een perceel in mede-eigendom vereist de toestemming van todos mede-eigenaren en de naleving van de vereisten die de hypotheek-/registratiewetgeving en de ruimtelijke-ordeningsregels stellen.
2. De Vereniging van Eigenaren: aandelen en unanimiteit
Ook al is het fysiek één huis, voor de Vereniging van Eigenaren behouden die "toegevoegde" vierkante meters hun eigen aandeel (cuota de participación) in de gemeenschappelijke kosten. Het wijzigen van de splitsingsakte (título constitutivo) om de nieuwe werkelijkheid weer te geven het herverdelen van aandelen, het samenvoegen van onderdelen hangt niet af van de wil van één enkele bewoner: de Spaanse wet op de horizontale eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) vereist voor dit soort besluiten de unanimiteit van de vergadering van eigenaren.
3. De gemeente: afsplitsingsvergunning en technisch projectdossier
Elke wijziging van dit type moet langs de gemeente: een afsplitsingsvergunning, een technisch projectdossier opgesteld door een bevoegde professional, en gemeentelijke goedkeuring in overeenstemming met het toepasselijke bestemmingsplan. In veel gevallen maken de regels zo'n vergunning moeilijk verkrijgbaar of ronduit onhaalbaar.
Welke risico's neemt de koper werkelijk op zich?
Wanneer de fysieke werkelijkheid en die van het register niet overeenkomen, erft de koper het probleem. De meest voorkomende risico's zijn:
- Ingewikkelde financiering. De bank taxeert en verstrekt de hypotheek op basis van de geregistreerde onroerende zaak, niet op basis van wat zichtbaar is.
- Problemen bij doorverkoop. De volgende koper stuit op exact dezelfde onzekerheid, wat de aantrekkelijkheid en de waarde van het pand vermindert.
- Afhankelijkheid van de andere mede-eigenaar. Afhankelijkheid van de andere mede-eigenaar. Door een onverdeeld aandeel van 50% te verwerven, vereist elke beslissing over dat perceel overeenstemming met de andere eigenaar.
- Verschil tussen wat in de akte staat en de werkelijkheid. Als de registeromschrijving niet overeenkomt met de oppervlakte, kan dit leiden tot geschillen over verschil in oppervlakte (diferencia de cabida) en zelfs tot aansprakelijkheid voor verborgen gebreken (vicios ocultos).
Aanbevelingen vóór het ondertekenen van de akte
Als u overweegt een woning te kopen die is "uitgebreid" of samengevoegd met een andere, vertrouw dan niet uitsluitend op wat uw ogen u vertellen. Vóórdat u tekent:
- Vraag een actueel nota simple aan (uittreksel uit het eigendomsregister) van alle betrokken percelen, en controleer hoeveel geregistreerde onroerende zaken er werkelijk bestaan.
- Toets de fysieke werkelijkheid aan die van het register. Dat een huis er "als één geheel uitziet", betekent niet dat het dat juridisch ook is.
- Controleer de vergunningen. Ga na of de samenvoegingswerkzaamheden over een vergunning beschikten en of de bijbehorende afsplitsing en samenvoeging bestaan (of haalbaar zijn).
- Analyseer de situatie van de mede-eigendom. Begrijpen wat u precies koopt 100% van een onroerende zaak of een onverdeeld aandeel is doorslaggevend.
- Zorg voor voorafgaand juridisch advies. Een professionele beoordeling vóór de aankoop kost veel minder dan het naderhand oplossen van het geschil.
De moraal is eenvoudig: wat in de woonkamer een geweldig idee lijkt, kan in de akte een groot probleem worden. Zorg ervoor dat de fysieke werkelijkheid en die van het register hand in hand gaan vóórdat u tekent.
