VERWERVING DOOR VERJARING OF HET VERKRIJGEN VAN EIGENDOM DOOR BEZIT

BEZIT ALS EIGENAAR ALS MIDDEL OM EIGENDOM TE VERKRIJGEN

Hoewel het misschien vreemd lijkt dat er tegenwoordig nog steeds onroerende goederen zijn die jarenlang buiten de beschikkingsbevoegdheid van een persoon blijven, is dit wel degelijk het geval, en er doen zich veel situaties voor waarin de overdracht van de eigendom van een onroerend goed niet is geregeld, en in dat geval wil de bezitter, die denkt de eigenaar te zijn, zijn situatie regulariseren. Dit kan hij doen mits hij voldoet aan de vereisten die zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, en uiteraard mits hij over een eigendomstitel beschikt, want anders zouden we het hier niet over hebben.

Wanneer er sprake is van verjaring door bezit, gaat het altijd zowel om roerende als onroerende goederen, en heeft de verwerving altijd betrekking op eigendom en zakelijke rechten.

REDEN VOOR DE ERKENNING VAN DIT RECHT

Wij zijn van mening dat het bestaansrecht van dit rechtsbegrip op verschillende gronden berust, waarbij de belangrijkste de behoefte aan rechtszekerheid is en het feit dat de weg naar de regularisatie van het eigendomsrecht niet mag worden afgesloten voor personen die kunnen aantonen dat zij daar recht op hebben.

Zoals ons Hooggerechtshof heeft vastgesteld, is de grondslag van de verjaring door bezit objectief van aard en heeft deze tot doel de rechten zekerheid te bieden, zodat, wanneer de bij wet vastgestelde termijn voor de uitoefening van het recht is verstreken en aan de overige vereisten is voldaan, wordt dat recht ten opzichte van iedereen vastgelegd en beschermd, waardoor de bewijsproblemen worden vermeden die zouden kunnen bestaan bij het aantonen van de oorsprong van zakelijke rechten die in een ver verleden zijn verkregen.

VERWERVINGSVERJARING BIJ AANWEZIGHEID VAN EEN RECHTMATIGE TITEL

De verkrijgende verjaring wordt onder meer geregeld in het Burgerlijk Wetboek, in de artikelen 609 en 1936 en volgende, die we hier niet zullen weergeven, maar wel de essentie ervan, namelijk de vereisten waaraan moet worden voldaan om aanspraak te kunnen maken op deze vorm van oorspronkelijke verkrijging, aangezien het hier niet om een overdrachtelijke maar om een oorspronkelijke verkrijging gaat.

Gewone verjaring door bezit:

Hiervoor gelden de vereisten van goede trouw en rechtmatige titel (volgens de artikel 1940 van het Burgerlijk Wetboek):

Juiste titel:

De Burgerlijk Wetboek definieert het rechtmatige eigendomsrecht in de artikel 1952 van het Burgerlijk Wetboek: «Onder »rechtmatige titel‘ wordt verstaan de titel die juridisch voldoende is om het eigendomsrecht of het zakelijk recht waarop de verjaring betrekking heeft, over te dragen.“. Het eigendomsrecht door verjaring moet ook echt en geldig zijn (art. 1953 van het Burgerlijk Wetboek).

Goede trouw:

De artikel 1950 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat: «De goede trouw van de bezitter houdt in dat hij ervan overtuigd is dat de persoon van wie hij het voorwerp heeft ontvangen, de eigenaar ervan was en zijn eigendomsrecht kon overdragen», wat overeenkomt met hetgeen is vastgelegd in de artikel 433 van het Burgerlijk Wetboek, volgens welke degene die niet weet dat er in zijn eigendomsrecht of wijze van verwerving een gebrek bestaat dat dit ongeldig maakt, als te goeder trouw wordt beschouwd, terwijl degene die zich in het tegenovergestelde geval bevindt, als te kwader trouw wordt beschouwd.

De termijn voor gewone verjaring door bezit van roerende goederen bedraagt 3 jaar (artikel 1955 van het Burgerlijk Wetboek, lid 1) en de verjaringstermijn voor onroerende goederen bedraagt 10 jaar, tenzij de benadeelde in het buitenland of in een overzeese gebiedsdeel woont; in dat geval bedraagt de verjaringstermijn 20 jaar, volgens de artikel 1957 van het Burgerlijk Wetboek.

We moeten er rekening mee houden dat onroerende goederen doorgaans in het kadaster zijn ingeschreven, waardoor wordt aangenomen dat de geregistreerde houder de eigenaar is. Daarom moet aan de voorwaarde dat men als eigenaar in het bezit is, op passende wijze worden voldaan.

Om dit soort verjaring goed te begrijpen, is het van essentieel belang te benadrukken dat de bezitter als eigenaar moet optreden. Dit kan alleen worden aangetoond aan de hand van een eigendomstitel, die niet noodzakelijkerwijs dezelfde hoeft te zijn als die welke vereist is voor inschrijving in het kadaster. Als dat wel het geval zou zijn, zouden we niet te maken hebben met deze vorm van verjaring.

Een praktisch voorbeeld:

Dit advocatenkantoor in Alicante behandelt momenteel een zaak betreffende gewone verjaring door bezit. Wij baseren onze argumentatie op het bestaan van een document dat rechtmatige titel aantoont, in dit geval de verlening van een notariële volmacht. De overleden eigenares heeft deze volmacht aan onze cliënte verleend, waardoor deze uitgebreide rechten op het onroerend goed heeft gekregen, waaronder het recht om zelf contracten af te sluiten.

Bovendien heeft onze cliënte aangetoond dat zij de afgelopen 40 jaar (hoewel 20 jaar al voldoende zouden zijn geweest) alle kosten in verband met de woning heeft betaald en dat zij de woning vanaf het begin in bezit heeft gehad. Dit is bevestigd door talrijke getuigen, waaronder de buren.

Tot slot is het belangrijk te vermelden dat de geregistreerde eigenares als weduwe en zonder erfgenamen is overleden. Daarom is er een vordering ingesteld tegen de nalatenschap van de overledene.

BUITENGEWONE VERJARING DOOR VERWERVING

Artikel 1.959 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt met betrekking tot onroerende goederen dat, wanneer er geen eigendomsrecht bestaat, het eigendom kan worden verkregen, hoewel – in tegenstelling tot de gewone verjaring – vereist is dat het bezit 30 jaar heeft geduurd, en in het geval van roerende goederen 6 jaar; en uiteraard in de hoedanigheid van eigenaar. In dit geval zijn noch goede trouw, noch een rechtmatige titel vereist.

Net als bij de gewone verjaring moet het bezit openbaar, vreedzaam en ononderbroken zijn.

Het is belangrijk om dit niet te verwarren met de erkenning van een recht voor iemand die een onroerend goed bewoont en dit louter door het verstrijken van de tijd wil verwerven. In ons recht wordt het loutere bezit van een onroerend goed niet erkend als grond voor het verwerven van eigendom. Dit is met name relevant in het geval van onroerende goederen, aangezien het zeldzaam is dat onroerende goederen niet in het kadaster zijn ingeschreven. Dit kadaster zou niet toestaan dat iemand aanspraak maakt op een onroerend goed uitsluitend op basis van bezit.

In het geval van verjaring door bezit, met name de buitengewone verjaring, wordt deze geacht te zijn voltooid wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Het is van essentieel belang dat het bezit plaatsvindt als eigenaar, op openbare en vreedzame wijze. Dit begrip «bezit als eigenaar» is niet louter subjectief of opzettelijk. Het volstaat niet om louter de wens te hebben om de zaak voor zichzelf te bezitten.

Er is ook een objectief element vereist, namelijk het verrichten van ondubbelzinnige handelingen die in het openbaar duidelijk zichtbaar zijn. Deze handelingen moeten van dien aard zijn dat alleen een eigenaar ze kan verrichten. Men moet handelen en zich voordoen als de feitelijke eigenaar van het onroerend goed, en dit bezit aantonen door middel van handelingen die alleen een rechtmatige eigenaar zou kunnen verrichten.

GERECHTELIJKE PROCEDURE TOT ERKENNING VAN DIT RECHT

Verkrijging door bezit kan alleen worden erkend door middel van een rechterlijke uitspraak die, nadat deze onherroepelijk is geworden, in het kadaster wordt ingeschreven.

De juiste procedure is de gewone rechtszaak, aangezien dit in het wetboek van rechtsvordering zo is vastgelegd.

De vordering moet worden ingesteld tegen de in het kadaster geregistreerde eigenaar tegen wie de vordering wordt ingesteld, of tegen de nalatenschap indien de eigenaar is overleden en er geen erfgenamen zijn of deze niet bekend zijn.

De vordering moet vergezeld gaan van alle mogelijke documentatie en getuigenverklaringen om aan te tonen dat aan de wettelijke vereisten is voldaan, al naargelang het om een gewone of buitengewone verjaring gaat.