Technisch evaluatierapport van gebouwen (IETE) en contractuele beslissing

TECHNISCH EVALUATIERAPPORT VAN HET GEBOUW (IETE) – REDEN VOOR CONTRACTUELE BEËINDIGING

We moeten toegeven dat bij het schrijven van dit artikel rekening is gehouden met een recente zaak in onze makelaarskantoor in Alicante, waarbij de koper, na ondertekening van de desbetreffende voorlopige koopovereenkomst en vóór het verstrijken van de termijn voor de notariële akte, van de verkoper winst wilde afdwingen, wat naar onze mening onrechtvaardig is, om het maar eens duidelijk te zeggen, met het argument dat niemand hem had meegedeeld dat het gebouw meer dan 50 jaar oud was en dat er geen technisch evaluatierapport voorhanden was, zoals vereist door de Generalitat Valenciana.

De koper stelde, naar onze mening te kwader trouw, niet de nakoming van zijn verplichting – wat een vanzelfsprekende eis is – maar eiste schadevergoeding wegens verborgen gebreken die bekend waren, waarmee hij suggereerde dat er sprake was van misleiding bij de transactie.

Zonder afbreuk te doen aan de specifieke context van dit concrete geval – waarin de koper, op basis van zeer slecht advies of te kwader trouw, probeert iets te eisen waarop hij geen aanspraak kan maken en zich op onrechtmatige wijze te verrijken – heeft deze zaak ons wel aangezet tot het schrijven van dit artikel, omdat we nog nooit met een dergelijk geval te maken hebben gehad, ondanks onze jarenlange ervaring op dit gebied van het vastgoedrecht in Alicante.

HET TECHNISCH EVALUATIERAPPORT VOOR GEBOUWEN – WETTELIJKE VERPLICHTING

De verplichting voor gebouwen die ouder zijn dan 50 jaar om over dit rapport te beschikken, is in de regio Valencia vastgelegd bij DECREET 53/2018 van 27 april van de Consell, waarin de opstelling van het evaluatierapport voor woongebouwen wordt geregeld.

Volgens artikel 3 rust de formele verplichting om over het IEEV.CV te beschikken en de kosten voor de opstelling ervan te dragen op de natuurlijke personen of rechtspersonen die eigenaar zijn van het onroerend goed. In het geval van gebouwen die onder het regime van appartementsrecht vallen, is dit de vereniging van eigenaren: “Wanneer het gebouw dat bestemd is voor bewoning ouder is dan 50 jaar. Als bouwdatum van het onroerend goed geldt de datum die in de kadastrale gegevens is vermeld, tenzij dit met documenten wordt aangetoond.”

Volgens artikel 5 is het IEEV.CV 10 jaar geldig, te rekenen vanaf de datum van elektronische indiening ervan in het daartoe opgerichte register. De eigenaar dient vóór het verstrijken van deze termijn een nieuw IEEV.CV in te dienen. 6. De eigenaar dient het IEEV.CV opnemen in het gebouwregister, overeenkomstig de tweede aanvullende bepaling van Decreet 25/2011 van 18 maart van de Consell, waarbij het gebouwregister voor woongebouwen wordt goedgekeurd, evenals de bijbehorende documentatie van de werkzaamheden die, indien van toepassing, worden uitgevoerd naar aanleiding van dat rapport

Vervolgens wordt de herschikte tekst van de wet inzake ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap goedgekeurd. (Wetsdecreet 1/2021 van 18 juni, waarin in artikel 189 het volgende wordt bepaald:

Eigenaren van bouwwerken en gebouwen zijn verplicht deze in een veilige, functionele en bewoonbare staat te houden, door de nodige werkzaamheden en verbouwingen uit te voeren om deze toestand of het daadwerkelijke gebruik te behouden, zodat zij de administratieve gebruiksvergunning of een gelijkwaardig document kunnen verkrijgen voor de bestemming waarvoor deze zijn bestemd.
Eigenaren van elk gebouw met een residentieel gebruik dat bestemd is voor bewoning en dat ouder is dan vijftig jaar, moeten, onder de voorwaarden die bij verordening zijn vastgesteld door het voor huisvesting bevoegde departement, ten minste om de tien jaar een technische inspectie te laten uitvoeren door een bevoegde instantie, die de staat van onderhoud van het gebouw beoordeelt.

We kunnen ook een recente regel noemen Wet nr. 12/2023 van 24 mei, dat expliciet de regelgeving inzake huisvesting regelt, en ik wil in het kader van wat we nu bespreken artikel 9 benadrukken, dat verplichtingen oplegt aan de eigenaar en bepaalt dat hij, zoals gezegd, het gebouw moet onderhouden en repareren; het lijdt geen twijfel dat er voor gebouwen van meer dan 50 jaar een bijzondere verplichting geldt om het rapport op te stellen waarover we het hierover hebben, is duidelijk.

Artikel 9. Wet nr. 12/2023 van 24 mei, voor het recht op huisvesting Alle burgers hebben de plicht om:

b) Met betrekking tot de woning waarin men woont, de nodige onderhouds-, herstel- of verbeteringswerkzaamheden uitvoeren in overeenstemming met de wettelijke regeling inzake het woonrecht op grond waarvan men over de woning beschikt.

RECHTEN VAN DE KOPER

In het kader van de rechten die de koper toekomen met betrekking tot de staat van de woning en in lijn met hetgeen we hier bespreken, willen we verwijzen naar artikel 31, lid 1, van de Wet nr. 12/2023 van 24 mei, op grond van het hierboven genoemde recht op huisvesting.

Er bestaan nog andere voorschriften die de rechten van de koper regelen en vastleggen wat hij mag eisen bij de aankoop van een woning, maar we willen deze tekst die we hier bespreken toch even onder de aandacht brengen.

De genoemde wet bepaalt dat de koper het recht heeft om informatie op te vragen over een hele reeks zaken die betrekking hebben op de woning, maar in het kader van hetgeen we hier bespreken is naar mijn mening artikel 31 van toepassing.1 Onverminderd de beginselen en vereisten die zijn vastgelegd in de toepasselijke regionale regelgeving en als minimumvereiste, kan de persoon die geïnteresseerd is in de aankoop of huur van een te koop of te huur aangeboden woning, vóór de formalisering van de transactie en vóór de betaling van enig voorschot, de volgende informatie opvragen:

c) Essentiële kenmerken van de woning en het gebouw, waaronder:

3. De ouderdom van het gebouw en, indien van toepassing, van de belangrijkste renovaties of ingrepen die eraan zijn uitgevoerd.

GEVOLGEN VAN HET ONTBREKEN VAN HET TECHNISCH EVALUATIERAPPORT VAN HET GEBOUW (IETE)

SCHENDING VAN DEZE VERPLICHTING

Volgens artikel 7 van het reeds genoemde DECREET 53/2018 van 27 april van de Consell: “Eigenaren van gebouwen bestemd voor bewoning die niet beschikken over het IEEV.CV, terwijl zij hiertoe wettelijk verplicht zijn, begaan een stedenbouwkundige overtreding met de reikwijdte en gevolgen zoals vastgelegd in de regionale stedenbouwkundige wetgeving”.

Volgens artikel 284, lid 2, van Wetsbesluit 1/2021 van 18 juni, dat we al hebben genoemd: “Eigenaren die, hoewel zij daartoe wettelijk verplicht zijn, geen periodieke inspectie van gebouwen laten uitvoeren, worden bestraft met een boete van zeshonderd tot zesduizend euro.”.

VERPLICHTING VAN DE VERKOPER OM DIT RAPPORT TE BEVESTIGEN

Uit hetgeen we tot nu toe hebben gezegd, blijkt duidelijk dat de verkoper verplicht is de koper hierover te informeren en dat het de plicht is van de koper of zijn vereniging om dit rapport op te vragen, niet alleen omdat het sluiten van een overeenkomst zonder dit rapport de koper in de toekomst schade kan berokkenen.

Afgezien van de administratieve sancties zijn de gevolgen voor de verkoper wanneer hij dit rapport niet overlegt en niet meldt dat hij er niet over beschikt, naar ons begrip beperkt tot het recht van de koper om af te zien van de koop, zonder dat de verkoper aanspraak kan maken op de aanbetalingsovereenkomst of de koopovereenkomst.

Dit gezegd zijnde, moeten we op basis van onze beroepservaring opmerken dat veel mensen niet op de hoogte zijn van de verplichting om deze rapporten in te dienen; daarom is het belangrijk om in dit verband voorzichtig te zijn en niet zomaar uit te gaan van kwade trouw. Wat men moet doen, is de situatie rechtzetten door deze rapporten op te stellen, aangezien ze relatief eenvoudig kunnen worden opgesteld.

Naar mijn mening kan de koper, als na de aankoop het technisch evaluatierapport van het gebouw wordt opgesteld en daaruit blijkt dat er gebreken zijn waarvan de reparatie op zijn kosten moet worden uitgevoerd, niet aanvoeren dat er sprake is van verborgen gebreken, aangezien hij de gelegenheid had om de opstelling van dit rapport te eisen en, indien de koper van dit recht heeft afgezien, hij de verkoper niet kan aanspreken voor de gevolgen verkoper, die bovendien te goeder trouw is, aangezien hij evenmin weet of er problemen met het gebouw kunnen zijn, omdat het niet zijn exclusieve eigendom is en het een aangelegenheid van de vereniging van eigenaren betreft.

Een andere kwestie betreft de mogelijke aansprakelijkheid van de Gemeenschap als zodanig.

GEVOLGEN VAN HET ONTBREKEN VAN EEN RAPPORT (IETE) BIJ DE KOOP-VERKOOP

Indien dit IETE-rapport niet vóór de koop wordt overgelegd, geeft dit de koper het recht om de koopovereenkomst en, indien deze zijn ondertekend, de aanbetalingsovereenkomst te ontbinden, maar het geeft de koper geen enkel recht jegens de verkoper..

Indien er een aanbetalingsovereenkomst is gesloten, kan de koper deze ontbinden door teruggave van de aanbetaling te vorderen, maar nooit het dubbele daarvan, aangezien dit wettelijk is voorbehouden aan degene die zijn verplichting om de woning op het afgesproken tijdstip over te dragen en in eigendom over te dragen niet nakomt; dit is een sanctie voor de verkoper die zich terugtrekt uit de transactie, wat in dit geval nooit zou gebeuren.

Als de partijen dit punt bij de koopovereenkomst aan de orde stellen, is het duidelijk dat zij hierover een regeling kunnen treffen die in hun belang is; van het afzien van de koper; het dragen van de kosten en uitgaven voor de definitieve reparatie naar aanleiding van het rapport; het koppelen van voorwaarden aan de geldigheid van de overeenkomst, enzovoort, tot het in onderling overleg ontbinden van de overeenkomst, mocht deze zijn ondertekend, zonder schadevergoedingsverplichtingen voor beide partijen.

VASTGOEDADVOCAAT IN ALICANTE

In Carlos Baño Advocaten, wij zijn experts op het gebied van vastgoedrecht en appartementsrecht. Als je advies nodig hebt bij het opstellen van statuten, het interpreteren van regelgeving of het oplossen van geschillen in verband met toeristische verhuur, staan wij klaar om je te helpen.

Neem contact met ons op via onze website of kom langs bij ons kantoor in Alicante. Ons team van professionals biedt je oplossingen op maat die echt werken.