Dit is een veelgestelde vraag onder verhuurders, aangezien het bijzonder vervelend is om te maken te hebben met een huurder die de huur niet betaalt. Het is echter ook lastig om een gerechtelijke procedure te doorlopen en kosten te dragen die, hoewel ze later worden terugbetaald, vanaf het begin moeten worden voorgeschoten.

Uitzettingsprocedure wegens wanbetaling

De huidige Spaanse wetgeving biedt een versterkte bescherming aan de eigenaar. Dankzij de meest recente hervormingen van het procesrecht bestaan er snelle en doeltreffende civiele procedures waarmee niet alleen de uitzetting van de huurders met betalingsachterstand kan worden gevorderd, maar ook de betaling van de achterstallige huur in dezelfde vordering.

Wat te doen bij niet-betaling van de huur

Bij niet-betaling van de huur heeft de verhuurder twee mogelijkheden: de achterstallige huurder tot betaling aansporen o zich rechtstreeks tot de rechtbank wenden om een gerechtelijke procedure tot uitzetting in te leiden.

Optie 1: de betaling op een betrouwbare manier eisen

Als de verhuurder besluit om betaling te eisen voordat hij naar de rechter stapt, moet hij dit op een onomstotelijke manier doen (aangetekende brief met ontvangstbevestiging, notariële kennisgeving, enz.). Als de huurder na deze aanmaning niet betaalt, verliest hij de mogelijkheid om de uitzetting te vertragen; met andere woorden, hij kan de uitzetting niet voorkomen door de schuld te betalen nadat de gerechtelijke procedure is gestart.

Als de verhuurder daarentegen geen voorafgaande aanmaning stuurt en direct een rechtszaak aanspant, kan de huurder vóór de rechtszaak betalen en zo de procedure ongedaan maken. De wet staat dit slechts één keer toe, dus als hij dit nogmaals doet, kan hij geen gebruik meer maken van deze mogelijkheid.

Optie 2: rechtstreeks naar de rechtbank gaan

Wanneer de betalingsachterstand aanhoudt of de huurder geen bereidheid toont om te betalen, is het het beste om een vordering in te dienen wegens uitzettingsprocedure wegens wanbetaling. Deze procedure verloopt snel, wordt behandeld als een mondelinge rechtszaak en biedt de mogelijkheid om zowel de ontruiming als de achterstallige huur te vorderen, met inbegrip van de huur die tot de daadwerkelijke datum van terugkrijging van de woning is opgebouwd.

Wanneer is het raadzaam om een sommatie te sturen voordat je een rechtszaak aanspant?

Als het om een klein bedrag gaat (bijvoorbeeld drie of vier maandelijkse termijnen), is het raadzaam om eerst betaling te eisen alvorens naar de rechter te stappen. Deze eerste stap kan het probleem oplossen zonder dat er een gerechtelijke procedure nodig is, aangezien de huurder meestal betaalt zodra hij zich bewust is van de gevolgen van het niet betalen.

Deze maatregel heeft een tweeledig effect: het zorgt ervoor dat het geld sneller wordt terugbetaald en het weerhoudt de huurder ervan om opnieuw achterstand op te lopen, in de wetenschap dat de volgende achterstallige betaling direct tot uitzetting zou leiden, zonder dat hij dit kan voorkomen.

In de praktijk zijn veel betalingsachterstanden het gevolg van tijdelijke liquiditeitsproblemen. Als de verhuurder echter niet snel handelt, kan de schuld oplopen tot een bedrag dat voor de huurder onbetaalbaar wordt. Op dat moment zal de huurder ervoor kiezen om zich zo lang mogelijk te verzetten, waarbij hij de gerechtelijke procedure gebruikt om tijd te winnen en een andere woning te zoeken.

Wat te doen als de schuld al hoog is

Meer dan vijf of zes achterstallige maandelijkse termijnen

Als de achterstand meer dan vijf of zes maanden bedraagt, we moeten geen tijd meer verspillen. In dit geval is het het verstandigst om onmiddellijk naar de rechtbank te stappen om te voorkomen dat het bedrag verder oploopt en om ervoor te zorgen dat het onroerend goed wordt teruggekregen.

De uitzettingsprocedure wegens wanbetaling Het betreft een mondelinge procedure waarin de eigenaar zowel de vordering als de uitzetting van de huurder kan eisen. Zodra de rechtbank de vordering heeft ontvangen, stelt zij een datum vast voor de uitzetting indien de in gebreke blijvende huurder niet betaalt of geen bezwaar aantekent binnen de wettelijk vastgestelde termijn van tien dagen.

Verloop van de uitzettingsprocedure

In hetzelfde gerechtelijk vonnis wordt een zitting vastgesteld, die alleen plaatsvindt als de huurder verweerschriften indient. De regelgeving is echter duidelijk: in uitzettingsprocedures kan de schuldenaar alleen aanvoeren dat hij de huur heeft betaald. Andere verweermiddelen worden niet toegelaten, wat de procedure aanzienlijk versnelt.

In de praktijk verzetten veel huurders zich alleen maar om de uitzetting te vertragen en nog een of twee maanden langer in de woning te kunnen blijven. Na de zitting zal de rechter een vonnis vellen waarin de uitzetting wordt gelast en de huurder wordt veroordeeld tot betaling van alle verschuldigde huur tot het moment van daadwerkelijke oplevering van de woning.

Professioneel advies

Om te voorkomen dat het zover komt, is ons advies duidelijk: Bij niet-betaling van één maand huur, zelfs al is het maar één maand, moet de huurder formeel worden aangemaand tot betaling. Dit remt de toename van de schuld af en voorkomt dat de eigenaar in een langdurige en kostbare rechtszaak terechtkomt. Als de huurder niet reageert, is het wel het moment om met alle wettelijke waarborgen naar de rechter te stappen.

Hoewel het instellen van een gerechtelijke procedure niet altijd wenselijk is, is het in veel gevallen de enige manier om de rechten van de eigenaar te beschermen en zijn woning zonder verder uitstel terug te krijgen.

Het standpunt van Carlos Baño Advocaten

In Carlos Baño Advocaten We zijn ons terdege bewust van de bezorgdheid van de eigenaren over de achterstallige huur en de conflicten die leiden tot een uitzettingsprocedure. Onze ervaring leert dat een snelle en correcte afhandeling van de procedure van cruciaal belang is om de financiële schade tot een minimum te beperken en het bezit van het onroerend goed zo snel mogelijk terug te krijgen.

Wij raden aan om vanaf de eerste maand van wanbetaling altijd daadkrachtig op te treden. Een tijdige formele aanmaning kan een gerechtelijke procedure voorkomen en de huurder dwingen onmiddellijk te betalen. Passiviteit of het oplopen van schulden komt daarentegen alleen de wanbetaler ten goede, die zo tijd wint en de terugvordering van de woning bemoeilijkt.

Mocht de schuld al aanzienlijk zijn, dan biedt de huidige wetgeving flexibele en doeltreffende maatregelen. De uitzettingsprocedure wegens wanbetaling maakt het mogelijk om zowel de uitzetting van de huurder als de achterstallige huur in één enkele procedure te vorderen. Ons kantoor, gespecialiseerd in burgerlijk recht en huurrecht, behandelt dit soort zaken in de hele provincie Alicante en zorgt daarbij voor een krachtige verdediging van de belangen van de eigenaar.

Voor meer informatie kun je ons bezoeken op de Advocatenkantoor Carlos Baño of elkaar ontmoeten in Google Maps.