SANERING VAN VERBORGEN GEBREKEN OMVAT SCHADE AAN GEMEENSCHAPPELIJKE ONDERDELEN

Verborgen gebreken bij de aan- en verkoop van woningen

In artikel 1484 en volgende van het Burgerlijk Wetboek wordt de aansprakelijkheid van de verkoper jegens de koper vastgelegd voor de verborgen gebreken aan het verkochte goed. Deze gebreken kunnen ertoe leiden dat het goed ongeschikt voor gebruik of de waarde ervan zodanig verminderen dat de koper, indien hij hiervan op de hoogte was geweest, het niet zou hebben gekocht of er een lagere prijs voor zou hebben betaald.

HET VERHELPEN VAN VERBORGEN GEBREKEN OMVAT OOK SCHADE AAN GEMEENSCHAPPELIJKE ONDERDELEN

In het Burgerlijk Wetboek is deze verplichting van de verkoper vastgelegd om aansprakelijk te zijn voor verborgen gebreken aan de verkochte zaak die op het moment van de verkoop bestonden en die niet bij de koper bekend waren.

Voorwaarden voor het indienen van een claim wegens verborgen gebreken

Zolang verborgen gebreken zich binnen een termijn van zes maanden na de koop manifesteren, kan de koper binnen die termijn zijn recht op schadevergoeding doen gelden.

In deze gevallen biedt de wet u twee mogelijkheden. Ten eerste kunt u kiezen voor ontbinding van de koopovereenkomst, wat inhoudt dat de partijen elkaar terugbetalen wat zij hebben ontvangen.

Daarnaast kunt u ook verzoeken om een verlaging van de koopprijs ter hoogte van de waarde van de gemelde verborgen schade of het gemelde verborgen gebrek.

Als deze uitgangspunten en de gevolgen daarvan duidelijk zijn, willen we in dit artikel een antwoord geven op de vraag die rijst wanneer de verborgen schade niet voorkomt in de woning die het voorwerp van de koop is, maar in een gemeenschappelijk onderdeel van het gebouw waarin de woning zich bevindt, in het kader van het appartementsrecht.

Met andere woorden: wat gebeurt er als bij de verkoop van een woning of bedrijfsruimte schade wordt geconstateerd aan een gemeenschappelijk onderdeel en niet aan de woning of bedrijfsruimte zelf?.

HET GEMEENSCHAPPELIJKE ELEMENT ALS ONLOSMAAKBAAR ONDERDEEL VAN HET PRIVÉ-EIGENDOM IN HET HORIZONTAAL EIGENDOM

Artikel 3 van de LPH bepaalt het volgende: In het eigendomsstelsel zoals vastgelegd in artikel 396 van het Burgerlijk Wetboek komt aan elke woning of elk pand toe:

a) Het exclusieve en bijzondere eigendomsrecht op een voldoende afgebakende ruimte die afzonderlijk kan worden geëxploiteerd, met alle architectonische elementen en voorzieningen van welke aard dan ook – al dan niet zichtbaar – die binnen de grenzen daarvan vallen en uitsluitend ten dienste staan van de eigenaar, alsmede het eigendomsrecht op de bijgebouwen die uitdrukkelijk in de eigendomsakte zijn vermeld, ook al bevinden deze zich buiten de afgebakende ruimte.
b) Het mede-eigendom, samen met de andere eigenaren van appartementen of bedrijfsruimten, van de overige gemeenschappelijke onderdelen, voorzieningen en diensten.

De grondslag voor deze bepaling ligt in artikel 396 van het Burgerlijk Wetboek, waarin het volgende is vastgelegd:

“De verschillende verdiepingen of ruimten van een gebouw, of de delen daarvan die afzonderlijk kunnen worden gebruikt omdat ze een eigen toegang hebben tot een gemeenschappelijk onderdeel van dat gebouw of tot de openbare weg, kunnen het voorwerp vormen van afzonderlijk eigendom, waaraan inherent een recht van mede-eigendom op de gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw is verbonden, namelijk alle onderdelen die nodig zijn voor het behoorlijke gebruik en genot ervan….”

Gevolgen van mede-eigendom bij verborgen gebreken

Bijgevolg is de eigenaar van een appartement of bedrijfsruimte niet alleen eigenaar, maar ook mede-eigenaar van het gemeenschappelijk onderdeel, waardoor elk probleem of bouwgebrek aan dat gemeenschappelijk onderdeel binnen een termijn van zes maanden na de verkoop als een verborgen gebrek wordt beschouwd.

TOEPASSING OP DE GEMEENSCHAPPELIJKE ELEMENTEN VAN VERBORGEN GEBREKEN

Over deze aandoening is in talrijke vonnissen uitspraak gedaan en er bestaat een duidelijke rechtsleer van het Hooggerechtshof.

Rechtsgrondslag en jurisprudentie van het Hooggerechtshof

De grondgedachte achter deze saneringsmaatregelen is dat de prijsbepaling bij de koop rechtstreeks afhangt van de kwaliteit van het gekochte goed. Het is van essentieel belang dat de koper het onroerend goed grondig kan inspecteren alvorens een beslissing te nemen.

Indien de koper zijn keuze heeft gebaseerd op een indruk die, bij redelijke zorgvuldigheid, afweek van de werkelijkheid, wordt er uitgegaan van het bestaan van een verborgen ondeugd. Bijgevolg hebt u het recht om de overeenkomst te ontbinden of om een prijsvermindering te vragen, afgestemd op de werkelijke toestand van het onroerend goed en de gevolgen daarvan voor de markt.

Dit mechanisme is niet bedoeld om een vergoeding te verkrijgen voor de geleden schade, maar om het economische evenwicht in de koopovereenkomst te waarborgen. Het belangrijkste doel ervan is de koper te beschermen tegen verborgen gebreken die de waarde van het onroerend goed aantasten.

De wettelijke aansprakelijkheid van de verkoper van een woning in een gebouw dat onder het regime van appartementsrecht valt, beperkt zich niet uitsluitend tot de privé-onderdelen. Deze strekt zich ook uit tot de gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw, aangezien deze deel uitmaken van het «verkochte object» en het bijbehorende aandeel in die onderdelen omvatten.

Er bestaat geen enkele onenigheid over het bestaan van verborgen gebreken die rechtstreeks van invloed zijn op de gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw: een plaag van houtetende insecten in de vloerplaten; en de aanwezigheid van knaagdieren in het verlaagde plafond.

Gevolgen van verborgen gebreken in het appartementseigendom

Deze omstandigheid kan echter geen vrijstelling inhouden van de wettelijke aansprakelijkheid voor sanering wegens verborgen gebreken aan de verkoper. Dergelijke gebreken hebben ook indirect invloed op het normale gebruik van het verkochte goed, waardoor de functionaliteit en bewoonbaarheid ervan worden aangetast.

Bovendien geldt dat, wanneer het gaat om een woning die deel uitmaakt van een gebouw dat onder het regime van appartementsrecht valt, het «verkochte object» niet uitsluitend beperkt is tot het geheel van de privé-onderdelen van die woning. Het omvat ook het recht van mede-eigendom op de gemeenschappelijke onderdelen die essentieel zijn voor het gebruik en genot ervan.

Tot deze elementen behoren plafonds, balken, uitkragingen en andere constructieonderdelen. Deze delen in mede-eigendom kunnen niet worden opgesplitst en kunnen alleen worden vervreemd, bezwaard of in beslag genomen samen met het eigen deel waarvan zij een onlosmakelijk onderdeel vormen.

VOORWAARDEN VOOR HET BESTAAN VAN DEZE AANSPRAKELIJKHEID

Als het om oudere gebouwen gaat, zijn er steeds meer voorzichtige kopers die zich vóór de aankoop vergewissen van de staat van het gebouw en niet alleen van de woning die ze willen kopen.

Het belang van het controleren van de staat van het gebouw

We moeten niet vergeten dat er voor gebouwen die ouder zijn dan 50 jaar een … nodig is; dit is een document dat door de koper kan worden ingezien en dat een indicatie geeft van de staat van de woning.

Dit is echter niet echt doorslaggevend, omdat er om verschillende redenen verborgen gebreken kunnen worden over het hoofd gezien, en de verkoper zal daarom niet worden vrijgesteld van aansprakelijkheid.

Wij hechten belang aan de kennis of het gebrek aan kennis die de koper mogelijk had over de eerdere staat van het gebouw, zoals vastgelegd in vergaderingen of in een verklaring van de beheerder van de vereniging van eigenaren.

We vragen onze klanten altijd om zich hiervan te vergewissen door bij de beheerder niet alleen een verklaring te vragen over de schuldenstatus van de woning, maar ook over het feit dat er geen dergelijke schulden bestaan.

Het is ook belangrijk dat de koper een kopie van de notulen van de afgelopen jaren opvraagt om te weten of er binnen de vereniging van eigenaren problemen zijn met betrekking tot de gemeenschappelijke delen, omdat deze notulen kunnen wijzen op het bestaan van problemen die, mochten ze ter kennis van de koper komen, de mogelijkheid van verborgen gebreken zouden uitsluiten.

BEREKENING VAN DE VERGOEDING

De sanering kan bestaan uit het ongedaan maken van de verkoop of uit een evenredige prijsverlaging.

In de jurisprudentie van het Hooggerechtshof is benadrukt dat wanneer het doel de waardevermindering is, de vordering q«het heeft geen schadevergoedend doel, maar is bedoeld om de contractuele billijkheid te herstellen» , zodat Als deze vordering wordt ingesteld, kan hooguit een prijsvermindering of korting worden verkregen, maar geen schadevergoeding.

De grondgedachte achter deze saneringsmaatregelen is dat de prijsbepaling bij de koop uitsluitend afhangt van de kwaliteit van het gekochte goed, zodat de koper in de gelegenheid moet zijn om het te onderzoeken en op basis daarvan zijn beslissing te nemen.

Als dit voortkwam uit een discrepantie tussen wat hij, met de nodige zorgvuldigheid van zijn kant, kon vaststellen en de werkelijkheid, dan zal er verborgen ondeugd, en daarom kan hij de overeenkomst ontbinden of een prijsvermindering eisen die is afgestemd op de werkelijke toestand van het goed en de invloed daarvan op de marktprijs. Het gaat dus om een mechanisme ter waarborging van het economisch evenwicht van de koopovereenkomst, en niet om een instrument om schadevergoeding te verkrijgen.

Zoals we eerder al hebben vermeld, met de actie quanti minoris voortkomend uit de sanering door verborgen gebreken In de koopovereenkomst wordt beoogd het contractuele evenwicht te herstellen door de prijs evenredig aan het gebrek te verlagen; het gaat hier echter niet om een vordering tot schadevergoeding die voortvloeit uit de schade, dat wil zeggen: een vordering tot vergoeding van de schade die zij rechtstreeks veroorzaken.

Verschillen tussen prijsvermindering en schadevergoeding

De actie quanti minoris kan niet het gevolg zijn van de vergoeding van de schade die is veroorzaakt door de verborgen ondeugd maar aan de prijsverlaging in verhouding tot de omvang van de schade (meer bepaald aan de onderwaardering van de prijs die de schade (oorzaak), en niet op de schadelijke gevolgen die het optreden ervan heeft veroorzaakt, en dit onverminderd andere vorderingen waarop de koper mogelijk aanspraak kan maken.