BEËINDIGING VAN MEDE-EIGENDOM VAN GOEDEREN: WETTELIJKE REGELING EN PROBLEMATIEK

Mede-eigendom van goederen in onverdeelde vorm, dat wil zeggen zonder toewijzing van een specifiek en individueel percentage, komt in de meeste gevallen voor bij het verkrijgen van goederen door erfenis; hetzij als gevolg van de verwerving van goederen tijdens het huwelijk, hetzij door vrijwillige verwerving door de betrokkenen.

HOE EEN SITUATIE VAN GEMEENSCHAPPELIJK BEZIT OF MEDE-EIGENDOM TE BEËINDIGEN

De situatie van onverdeeld eigendom brengt een reeks rechten en plichten met zich mee voor de eigenaren, maar meestal ontstaan er problemen bij het gebruik van deze goederen.

De wet maakt deze mogelijkheid – zoals niet anders te verwachten was – mogelijk op grond van het beginsel dat niemand kan worden gedwongen om in een situatie van mede-eigendom te blijven, zoals vastgelegd in artikel 400 van het Burgerlijk Wetboek.

Dit levert geen problemen op in gevallen waarin de goederen kunnen worden verdeeld, maar wel in gevallen waarin dat niet mogelijk is. Zoals bijvoorbeeld wanneer het in mede-eigendom gehouden goed een onroerend goed is dat niet materieel of fysiek kan worden verdeeld onder de mede-eigenaren, bepaalt artikel 404 van het Burgerlijk Wetboek dat, indien zij het niet eens worden over de toewijzing aan een van hen met schadeloosstelling van de anderen, het onroerend goed zal worden verkocht en de opbrengst zal worden verdeeld.

BEËINDIGING VAN MEDE-EIGENDOM IN ONDERLING OVERLEG VIA DE NOTARIS

Indien de mede-eigenaren overeenkomen om een einde te maken aan hun mede-eigendom, kunnen zij ofwel de verkoop aan een derde regelen via een notaris, ofwel kan een van hen het gehele onroerend goed verwerven, na betaling van de overeengekomen koopprijs, dat wil zeggen door de anderen schadeloos te stellen.

Bij de verdeling van het gemeenschappelijk bezit wordt een 1% geheven over het deel dat wordt verkocht of toegewezen, en dit bedrag geldt als de prijs voor alle doeleinden, niet alleen voor belastingdoeleinden maar ook voor overige kosten.

BEËINDIGING VAN HET MEDE-EIGENDOM ALS GEVOLG VAN ERFENIS

De toewijzing van goederen via erfenis is vaak een andere reden waarom goederen in mede-eigendom worden verkregen; hetzij vanwege een tekort aan te verdelen goederen, hetzij omdat dit zo in het testament is bepaald, hetzij uit het belang van de mede-eigenaren.

De aanvaarding van een erfenis en de verdeling daarvan kunnen plaatsvinden in gevallen waarin de erfenis uit goederen bestaat en er onder de erfgenamen geen overeenstemming bestaat over de verdeling, en dit gebeurt via een notaris, indien de verdeling in der minne verloopt; is dat niet het geval, dan volgt een gerechtelijke verdeling van de nalatenschap, wat de benoeming van een vereffenaar en een beheerder inhoudt, die vervolgens overgaan tot de toewijzing van de goederen

BEËINDIGING VAN DE MEDE-EIGENDOM DOOR Gerechtelijke VERDELING

Als er geen minnelijke schikking wordt bereikt, rest er geen andere oplossing dan de gerechtelijke procedure van een mondelinge zitting in te leiden, zoals vastgelegd in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, volgens recente regelgeving; voorheen werden deze zaken immers in een gewone rechtszaak behandeld.

We moeten er rekening mee houden dat het doel van deze gerechtelijke procedure is om de mede-eigendom via de rechter te beëindigen, wat volgens de wet wordt bereikt door het houden van een gerechtelijke veiling, indien de partijen, hetzij vooraf, hetzij via de rechter, geen andere oplossing kunnen vinden.

Op basis van onze jarenlange ervaring op dit gebied zijn we er doorgaans altijd in geslaagd om één van de partijen te overtuigen om in te stemmen met de aankoop, en de andere partij om in te stemmen met de onderlinge verkoop of om de verkoop aan een makelaarskantoor over te laten, na overeenstemming over een minimumprijs.

Het eerste wat wij onze klanten aanraden, is het laten opstellen van een deskundigenrapport op basis van de werkelijke marktsituatie. Zodra dit is gebeurd, sturen zij een sommatie naar de andere partij om in te stemmen met de verkoop of aankoop van het onroerend goed tegen de genoemde prijs.

Als dit niet mogelijk blijkt, moet de gerechtelijke weg worden bewandeld door momenteel een mondelinge procedure in te leiden; vroeger was dit de gewone procedure, maar als gevolg van de recente wetswijzigingen zal de procedure worden gevoerd volgens de regels van de mondelinge procedure, wat ongetwijfeld een verkorting zal betekenen, althans in theorie, maar het blijft afwachten hoe dit in de praktijk bij de rechtbank zal verlopen.

Zoals we al hebben gezegd, zal deze procedure momenteel in het kader van de mondelinge behandeling worden afgehandeld, en zal de vordering aan de verweerder worden betekend, zodat deze een verweerschrift kan indienen en een deskundige kan aanwijzen voor de taxatie van het onroerend goed wanneer dit ter veiling moet worden aangeboden, indien de partijen geen overeenstemming bereiken, hetgeen de rechtbank ertoe brengt een vonnis in die zin te vellen.

GERECHTELIJKE VEILING VAN HET GOED IN MEDE-EIGENDOM

Indien de mede-eigenaren naar aanleiding van het vonnis geen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop, blijft er geen andere oplossing over dan een gerechtelijke veiling, die door elk van de partijen kan worden aangevraagd door middel van tenuitvoerlegging van het vonnis.

Het spreekt voor zich dat de uitkomst ervan altijd onzeker zal zijn, maar wat wel heel belangrijk is, is dat de partijen aan de veiling kunnen deelnemen zonder dat zij uiteindelijk hun eigen aandeel hoeven in te brengen, maar alleen het verschil.

Het spreekt voor zich dat wij dit als de slechtste oplossing beschouwen, maar helaas staan de standpunten van de partijen soms zo ver uit elkaar dat er geen andere maatregel mogelijk is, die – zoals we al zeiden – de slechtste is omdat de prijzen die hiermee worden behaald altijd lager zijn dan bij een onderhandse verkoop.

TERMIJN VOOR HET INSTELLEN VAN EEN RECHTSVORDERING TOT BEËINDIGING VAN HET MEDE-EIGENDOM

Er geldt geen verjaringstermijn, aangezien deze rechtsvordering niet verjaart; de rechtsvorderingen tot gerechtelijke verdeling van gemeenschappelijke goederen kunnen dus op elk moment worden ingesteld.

VEELGESTELDE VRAGEN OVER DE BEËINDIGING VAN MEDE-EIGENDOM

Over de kosten die voortvloeien uit het mede-eigendom

De kosten die voortvloeien uit het mede-eigendom komen ten laste van de mede-eigenaren, naar rato van hun aandeel.

In dit verband moet worden opgemerkt dat er vaak conflicten ontstaan tussen de mede-eigenaren, veelal over de vraag welke uitgaven als noodzakelijk en dus gemeenschappelijk worden beschouwd; als de mede-eigenaren het dus niet goed met elkaar kunnen vinden, is het het beste om een beëindiging van het mede-eigendom te overwegen.

Soms ontstaan er problemen omdat iedereen van de woning wil genieten, wat afspraken over het gebruik bij beurteling vereist, maar in de meer dan 40 jaar dat we als professionals werkzaam zijn, hebben we dit nog nooit meegemaakt.

Het is weliswaar zo dat je dit alleen kunt zien als je het met deze bedoeling aanschaft, maar nooit als dat niet het geval is.

Welke kosten moet degene die de woning in mede-eigendom gebruikt, betalen?

Degene die de woning in gebruik heeft, dient de kosten voor het verbruik in de woning te betalen, maar niet de kosten die eigen zijn aan het onroerend goed, zoals die van de vereniging van eigenaren, noch belastingen, tenzij de partijen anders overeenkomen..

Kan ik schadevergoeding eisen vanwege het gebruik door een van de mede-eigenaren?

Wij gaan ervan uit dat, indien het gebruik en genot ten koste gaat van een mede-eigenaar die daardoor ook niet van de woning gebruik heeft kunnen maken, en mits hij dit kan aantonen, tegelijk met de verdeling een schadevergoeding kan worden gevorderd.

Indien de beëindiging van het mede-eigendom gevolgen heeft voor lasten of zakelijke rechten

Het antwoord op deze vraag is ondubbelzinnig en negatief, aangezien het besluit om de gezamenlijke eigendom van het onroerend goed te beëindigen nooit invloed mag hebben op de lasten die op dat onroerend goed rusten.

Als u dus een hypotheek heeft, heeft dit geen enkele invloed, omdat deze gewoon blijft bestaan, net als elke andere last die in het kadaster is ingeschreven.

Het spreekt voor zich dat dit evenmin invloed zou hebben op het eventuele geldende huurrecht op het onroerend goed.

Indien de vervalmaatregel betrekking heeft op een gebruiks- en genotsrecht dat voortvloeit uit een echtscheidingsprocedure

Dit heeft geen enkele invloed op het recht dat door de rechtbank aan een van de echtgenoten is toegekend in geval van scheiding of echtscheiding.

De echtgenoot aan wie het recht op het gebruik van de woning is toegekend – omdat deze woning aan hem is toegewezen in verband met het feit dat hij het gezag over de kinderen heeft gekregen – en die deze woning als echtelijke woning gebruikt, blijft recht hebben op dit gebruik, ook al zou de gemeenschappelijke eigendom worden beëindigd, en zolang de gerechtelijke beschikking van kracht is.

Als een van de mede-eigenaren zijn aandeel kan verkopen

De mede-eigenaar kan zijn aandeel verkopen, maar moet dit eerst aan de overige mede-eigenaren aanbieden, zodat zij, indien zij dat wensen, hun voorkeursrecht kunnen uitoefenen en het aandeel met voorrang boven een derde kunnen kopen.

Als geen van de mede-eigenaren dit recht uitoefent, kan het aandeel uiteraard aan een derde worden verkocht en zou het in het hele proces om een gewone koop-verkoop gaan, en we zeggen ‘gedurende het gehele proces’ om aan te geven dat de verschuldigde overdrachtsbelasting ten laste komt van de koper, die ook de notariskosten zou betalen, terwijl de eventueel gerealiseerde meerwaarde ten laste komt van de verkoper.

Welke kosten zijn er verbonden aan de beëindiging van het mede-eigendom als dit ten gunste van een mede-eigenaar gebeurt?

Wat de kosten betreft: deze zijn dezelfde als bij een overdracht via een openbare akte, waarbij de notariskosten voor rekening van de koper komen, tenzij anders is overeengekomen.

Het belangrijkste is dat er geen overdrachtsbelasting zou worden betaald – die bij een koop-verkooptransactie van toepassing is – maar wel de belasting op notariële akten, namelijk 0,5 of 1%, afhankelijk van de autonome gemeenschap.

Wat de meerwaarde betreft: deze zou door de overdragers worden betaald, indien daar aanleiding toe zou zijn.

Dit advocatenkantoor in Alicante, dat ruime ervaring heeft op het gebied van vastgoed- en bouwrecht, staat tot uw beschikking om u te helpen wanneer u dat nodig heeft.