De aanbetalingsovereenkomst: essentiële aspecten

Bij de huidige, eenvoudigste vastgoedtransacties waarbij bestaande woningen worden gekocht of verkocht – of het nu gaat om nieuwbouwwoningen of bestaande woningen – kan worden gesteld dat dit document de onderhandse koopovereenkomst volledig heeft vervangen. De aanbetaling of waarborgsom, zoals bedoeld in artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek, was van oudsher een voorlopig document dat fungeerde als reserveringsdocument. Zonder dat de grote lijnen van de vastgoedtransactie werden gespecificeerd, werd de verkoop van een onroerend goed toegezegd in ruil voor een aanbetaling, met de voorziene sancties in geval van niet-nakoming.

Traditioneel werd deze overeenkomst, zodra de vastgestelde termijn was verstreken, vervangen door de onderhandse overeenkomst, waarin de partijen die al hadden besloten de transactie voort te zetten, de voorwaarden van de koop overeenkwamen. Waarschijnlijk heeft de intensiteit van de vastgoedtransacties in ons land en het grote aantal daarvan – als gevolg van de vastgoedboom en ongetwijfeld ook de bemoeienis van makelaars – ertoe geleid dat beide documenten zijn samengevoegd, vanwege de noodzaak om transacties snel af te wikkelen. Het zogenaamde aanbetalingscontract is dus een samensmelting van beide traditionele documenten. Tegenwoordig is het zeldzaam dat een vastgoedtransactie plaatsvindt zonder dat het aanbetalingscontract wordt gevolgd door de notariële akte.

Gezien deze realiteit moet de koper die een aanbetalingsovereenkomst wil sluiten, hiermee rekening houden en eisen dat de inhoud dezelfde is als die van een onderhandse koopovereenkomst. Het is niet de bedoeling van dit artikel om uit te leggen wat een aanbetaling is of wat de verschillende juridische opvattingen hierover zijn, maar in de eerste plaats wat een aanbetalingsovereenkomst is en welke inhoud deze moet hebben, en om een aantal problemen of casussen die hieruit voortvloeien te belichten.

Wie moet een aanbetalingsovereenkomst ondertekenen?

Alleen degene die een legitiem belang heeft bij de vastgoedtransactie; aan de kant van de verkoper kan dat alleen de eigenaar zijn, en aan de kant van de koper degene die belangstelling heeft voor de koop. Dit laatste leidt vaak tot conflicten, omdat er vaak overhaast wordt gehandeld of omdat transacties zeer snel worden afgewikkeld, waardoor fouten worden gemaakt die later veel problemen opleveren bij het herstellen ervan.

Het grootste probleem ligt aan de kant van de verkoper, aangezien makelaarskantoren vaak zelf de aanbetalingscontracten opstellen en deze ondertekenen, waarbij zij namens de eigenaar handtekenen, terwijl dit niet is toegestaan omdat dit op zich geen bindende werking heeft voor de eigenaar. Wij raden altijd aan dat de eigenaren zelf ondertekenen en/of, bij gebrek daaraan, dat een vertegenwoordiger van de eigenaar dit doet met een volmacht die deze vertegenwoordiging aantoont, en dat deze volmacht bij de overeenkomst wordt gevoegd en daarin wordt vermeld.

Het is van buitengewoon belang dat de betaling van de aanbetaling ten laste van de verkoper gaat en dat dit ook zo in het contract wordt vastgelegd; of, indien de betaling op de bankrekening van het makelaarskantoor wordt gestort, moet de eigenaar hiervoor toestemming geven, aangezien anders nooit een vordering op de eigenaar kan worden ingesteld voor de dubbele terugbetaling van de aanbetaling. Dit is buitengewoon belangrijk, en we overdrijven niet, want we hebben hierover al rechtszaken gehad. Alle mede-eigenaren moeten het aanbetalingscontract of de volmacht ondertekenen, zodat zij bij de transactie betrokken kunnen worden.

Als dit niet gebeurt, zou de overeenkomst ongeldig kunnen worden verklaard of zou de koper zich kunnen beperken tot het verplichten tot verkoop door uitsluitend de eigenaar die heeft ondertekend, waardoor de vastgoedtransactie zou worden beperkt tot de koop en verkoop van het deel dat op hem betrekking heeft, maar nooit op de overige delen.

Wat de koper betreft, is het van essentieel belang vast te stellen of de overeenkomst uitsluitend en alleen geldt voor de ondertekenaars ervan, of dat de rechten aan een derde mogen worden overgedragen, en dat is heel belangrijk omdat het vaak voorkomt dat in allerijl een onroerend goed wordt gereserveerd en de aanbetaling wordt ondertekend, maar dat de transactie in werkelijkheid bedoeld was voor iemand anders, zoals een familielid of vriend; welnu, als dit het geval is, is het raadzaam om te eisen dat er een clausule wordt opgenomen waarin het recht wordt vastgelegd om de overeenkomst aan een derde over te dragen.

Contractbreuk door de verkoper

Het niet nakomen van de door de verkoper aangegane bepalingen en verplichtingen zal de gevolgen met zich meebrengen die zijn overeengekomen, afhankelijk van de aard van de aanbetalingsbepalingen. Deze kunnen variëren van de teruggave van het dubbele van het als aanbetaling betaalde bedrag (boete-aanbetaling) tot het recht van de koper om nakoming van de overeenkomst te eisen, en daarmee de opstelling van de akte (bevestigende aanbetaling).

Zoals te zien is, kan de aanbetalingovereenkomst tot op zekere hoogte als een toezeggingsovereenkomst fungeren als de aanbetaling met een boetekarakter wordt overeengekomen, omdat de koper in feite geen ander recht zou hebben dan het dubbele van de betaalde aanbetaling terug te vorderen. Vaak denkt de koper dat hij met de ondertekening van een aanbetalingsovereenkomst een koopovereenkomst ondertekent, die dus bindend is voor de verkoper. Dit is echter niet het geval, tenzij is overeengekomen dat de aanbetaling een bevestigend karakter heeft. In de praktijk lopen transacties zelfs stuk omdat de verkoper in de tussentijd, voordat de termijn is verstreken, een interessanter bod ontvangt en daarvoor kiest in plaats van het eerste bod, ook al betekent dit dat hij het dubbele van de betaalde aanbetaling moet terugbetalen.

Het is daarom belangrijk dat de koper weet wat hij ondertekent en welke verwachtingen hij mag hebben. Als men wil dat de aanbetaling fungeert als een vooruitbetaling op de betalingsverplichting van de koper en men dus wil dat de koopovereenkomst als gesloten wordt beschouwd zonder dat de partijen zich kunnen terugtrekken, dan moet er een bevestigende aanbetaling worden overeengekomen.

Niet-nakoming van de overeenkomst door de koper

De belangrijkste tekortkoming van de koper is dat hij op het moment van de notariële akte niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, wat tot gevolg heeft dat het als aanbetaling betaalde bedrag verloren gaat. In de zaken die wij in ons kantoor behandelen en waarin wij kopers vertegenwoordigen, proberen wij altijd te voorkomen dat deze situatie zich voordoet. Daarom proberen we, wanneer blijkt dat de termijn nadert en er zich een of ander probleem voordoet, te onderhandelen over een verlenging van die termijn, omdat de koper vaak niet per se niet wil nakomen, maar gewoon te weinig tijd heeft gehad, terwijl hij enkele dagen later wel in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen.

Het is duidelijk dat als de koper om welke reden dan ook niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, het niet nodig is om uitstel aan te vragen en hij de boete zal moeten accepteren.

De overeenkomst die afhankelijk is van de vervulling van een voorwaarde

Vanwege de snelheid waarmee deze contracten doorgaans worden ondertekend, komt het steeds vaker voor dat de verkoper, de eigenaar of de koper op dat moment nog niet in staat is om de akte te ondertekenen. Er moet nog aan een bepaalde voorwaarde worden voldaan die nog niet is afgehandeld. Bijvoorbeeld wanneer de koper een lening bij een bank moet aanvragen voor de volledige of gedeeltelijke financiering van het voorwerp van de koopovereenkomst.

In deze gevallen moeten in de overeenkomst voorwaardelijke bepalingen worden opgenomen, waarbij de geldigheid van het document of de overeenkomst afhankelijk wordt gesteld van het feit dat, wanneer het moment daar is, aan deze formaliteiten of voorwaarden kan worden voldaan of kan worden aangetoond dat daaraan is voldaan. Het gaat hier om opschortende clausules, die tot doel hebben de totstandkoming van de overeenkomst afhankelijk te stellen van de vervulling van een toekomstige voorwaarde.

Zo zijn er bijvoorbeeld situaties waarin de verkopers zich in de fase van de aanvaarding van de erfenis bevinden, waardoor het onroerend goed nog niet op hun naam in het kadaster is geregistreerd totdat de formaliteiten voor de aanvaarding van de goederen zijn afgerond; een andere situatie die vaak voorkomt, is dat er nog hypotheken of lasten moeten worden afgelost, of dat er in het kadaster verklaringen moeten worden ingeschreven met betrekking tot bouwwerkzaamheden die in het verleden zijn uitgevoerd en die nog niet in het kadaster zijn opgenomen.

In al deze gevallen is er geen bezwaar tegen het sluiten van een aanbetalingsovereenkomst met deze aanvullende clausules, waardoor de partijen tevreden zijn omdat zij zich tot op zekere hoogte aan een onroerendgoedtransactie kunnen binden zonder risico te lopen. Het moet duidelijk zijn dat het niet nakomen van de aan een voorwaarde onderworpen verplichting binnen de overeengekomen termijn ertoe leidt dat de overeenkomst ongeldig wordt en dat de verkoper de aanbetaling aan de koper terugbetaalt; alternatief kunnen de partijen de termijn voor het vervullen van deze voorwaarden altijd verlengen.

De termijn voor de notariële akte

De koper en de verkoper moeten in de voorlopige koopovereenkomst een termijn overeenkomen voor het opstellen van de notariële akte. Zij moeten er rekening mee houden dat het om een termijn moet gaan en niet om een vaste datum, zodat de partijen gedurende deze periode op elk moment kunnen verzoeken om de opstelling van de notariële akte. Het is de koper die de verkoper moet aansporen tot het opstellen van de openbare akte, en in de overeenkomst moet worden overeengekomen dat de verkoper een minimale opzegtermijn krijgt, zodat hij de nodige maatregelen kan nemen, waaronder het aanleveren van de documentatie betreffende de woning bij de notaris.

De looptijd kan door de partijen vrijwillig worden verlengd indien er overeenstemming bestaat, en

dat, indien dit niet het geval is, de overeenkomst is verstreken en de partijen de gevolgen moeten aanvaarden van het feit dat de koopovereenkomst niet is voltooid.

Er doen zich vaak veel specifieke gevallen voor met betrekking tot dit concept en deze voorwaarde, die erg gevoelig ligt. Het komt namelijk vaak voor dat de verkoper, uit gemakzucht, onder deze termijn een vaste datum verstaat en niet een mogelijkheid of uiterste datum waarop de akte kan worden opgemaakt. Daardoor erkent hij de koper niet de mogelijkheid om de akte vóór die termijn te laten opmaken. We kunnen bevestigen dat dit zich heeft voorgedaan in zaken die wij in dit advocatenkantoor hebben behandeld.

Tot slot zij erop gewezen dat, indien er tussen de partijen geen overeenstemming bestaat over een verlenging van de looptijd, deze onwijzigbaar is en de overeenkomst haar geldigheid verliest, met de daarin vastgelegde gevolgen.

Minimale inhoud

We hebben in het begin al gezegd dat de aanbetalingsovereenkomst in feite in de plaats komt van de koopovereenkomst. Daarom moet deze voldoen aan de minimale vereisten die gelden voor een koopovereenkomst, en wel als volgt:

Het moet een beschrijving bevatten van het voorwerp van de koopovereenkomst en vermelden dat de verkoop vrij van lasten en bezwaringen en zonder enige huurovereenkomst plaatsvindt (anders moet worden vastgelegd wat de afspraak tussen de partijen is).
Er moet duidelijk worden vastgesteld wie de geregistreerde eigenaren zijn en wie de verkopers bij de transactie zijn.
Er dient de koopprijs en de wijze van betaling te worden vastgesteld, evenals het bedrag dat als aanbetaling wordt betaald, waarbij moet worden bepaald dat het resterende bedrag tot het totale aankoopbedrag bij de ondertekening van de akte wordt voldaan.
Er moet duidelijk een termijn worden vastgesteld voor de overdracht en het recht van de koper om een notaris te kiezen, waarbij een termijn wordt vastgesteld om de verkoper de datum van de overdracht mee te delen.
Er moeten voorwaardelijke bepalingen worden opgenomen indien de transactie de nakoming daarvan vereist.
Aard van de aanbetaling en gevolgen van niet-nakoming.
Beschrijving van de kadastrale status van de woning en de stedenbouwkundige situatie ervan, indien het gaat om een woning met grond of een landhuis.
Wat betreft een landelijke woning: de juridische status ervan; overeenstemming met het kadaster en het eigendomsregister, en het bewijs dat er geen sprake is van een stedenbouwkundige overtreding bij de betreffende gemeente waar het onroerend goed is geregistreerd, naast andere vereisten.
Bijdrage in de transactiekosten, waarbij duidelijk moet zijn wat de koper moet betalen en wat de verkoper moet betalen.
Het voorwerp van de koopovereenkomst moet vrij zijn van achterstallige belastingen, kosten enz., en mag geen schulden hebben, tenzij hierover anders is overeengekomen tussen de partijen.

Casuïstiek

In dit hoofdstuk worden uitsluitend de conflictueuze situaties opgesomd die dit soort contracten met zich meebrengt. Wij putten daarbij uit onze ruime ervaring, zowel op gerechtelijk als buitengerechtelijk vlak. Uiteraard beperken wij ons tot het opsommen van de gevallen, zonder deze nader uit te werken. Mocht u hierover vragen hebben, kunt u contact opnemen via advocaten Alicante, een professioneel kantoor waar u met de grootst mogelijke zorgvuldigheid en professionaliteit wordt geholpen.

De lening wordt niet aan de koper verstrekt, zoals in de aanbetalingsovereenkomst was bepaald.
Ondanks de toekenning van de lening gaat de verkoper niet akkoord met een datum voor de overdracht die eerder valt dan de in de aanbetalingsovereenkomst vastgelegde termijn.
Er wordt niet voldaan aan de in het contract overeengekomen voorwaarden.
De verkoper verstrekt geen of onvolledige documentatie aan de notaris.
Onmogelijkheid om binnen de gestelde termijn te voldoen wegens overmacht.
Vóór de notariële akte wordt in het kadaster een hypothecaire last op de woning waarop de overeenkomst betrekking heeft, ingeschreven.
De woning is niet eerder naar behoren geïnspecteerd.
Het verstrekken van de lening aan de koper is niet als voorwaarde overeengekomen.
De uittreksel uit het kadaster en de status van het onroerend goed bij de gemeente zijn niet vooraf naar behoren gecontroleerd.
Het contract wordt namens de verkoper ondertekend door het makelaarskantoor zonder dat de vertegenwoordigingsbevoegdheid is aangetoond.
Een van de mede-eigenaren tekent, maar de anderen niet.