HORIZONTALE EIGENDOM, DEEL 2

VERTEGENWOORDIGENDE ORGANEN

Wet nr. 49/1960 van 21 juli inzake appartementsrecht bepaalt een reeks minimale organen die in elke vereniging van eigenaren moeten bestaan, zonder afbreuk te doen aan de mogelijkheid om in de statuten van de vereniging aanvullende organen vast te stellen, waarbij deze echter altijd verplicht moeten zijn naast de organen die bij wet zijn vastgesteld.

DE VOORZITTER

Dit is de persoon die in alle opzichten de wettelijke vertegenwoordiger van de Vereniging van Eigenaren is; zijn taken zijn geregeld in art. 13 van de wet, dat we hier dus als overgenomen beschouwen; we willen alleen de nadruk leggen op de verantwoordelijkheid die hij of zij draagt ten opzichte van de andere mede-eigenaren en ten opzichte van derden, gezien zijn of haar hoedanigheid als wettelijke vertegenwoordiger van de Vereniging van Eigenaren.

Op grond van deze rechtsbevoegdheid en vertegenwoordiging vertegenwoordigt hij de Gemeenschap niet alleen in rechte, maar ook tegenover derden, en beschikt hij over de volledige rechtsbevoegdheid om de Gemeenschap juridisch te binden.

In de statuten van de vereniging van eigenaren wordt bepaald dat de verkiezing doorgaans willekeurig plaatsvindt, en het belangrijkste is dat men zich hier niet van kan onttrekken; het uitoefenen van deze functie is dus verplicht en geldt voor de duur die in de statuten is vastgelegd, doorgaans één jaar.

Het is belangrijk te vermelden dat de voorzitter eigenaar of mede-eigenaar van de woning of van een onderdeel van de vereniging moet zijn, en dat er geen derden mogen worden benoemd die geen deel uitmaken van de vereniging van eigenaren.

Het is belangrijk te vermelden dat de voorzitter een onderneming kan zijn, mits deze als eigenaar van het appartement of een onderdeel daarvan in het kadaster is geregistreerd bij de vereniging van eigenaren.

Tot slot, aangezien ons hier soms vragen over worden gesteld: het komt af en toe voor dat de voorzitter het voorzitterschap van een vergadering delegeert aan een derde lid van de gemeenschap, maar dit gebeurt altijd op incidentele basis en niet op regelmatige basis, aangezien de functie verplicht is en een persoonlijk karakter heeft en niet kan worden gedelegeerd, onverminderd, zoals we al hebben gezegd, eventuele incidentele maatregelen.

DE SECRETARIS

Deze functie is bij wet vastgelegd en heeft louter administratieve taken, namelijk het opstellen van notulen van de vergaderingen. Deze functie kan worden bekleed door de voorzitter en/of de beheerder.

DE BEHEERDER

Volgens de wet op het appartementsrecht kunnen de functies van beheerder en secretaris-beheerder worden uitgeoefend door elke eigenaar, alsook door natuurlijke personen die over voldoende en wettelijk erkende beroepskwalificaties beschikken om deze taken uit te oefenen; het komt ook vaak voor dat deze functies door rechtspersonen worden vervuld.

De beheerder heeft de taken die duidelijk en gedetailleerd zijn vastgelegd in artikel 20 van de Wet op het appartementsrecht, waarnaar wij verwijzen zodat de lezer zich hierover kan informeren, aangezien de tekst gemakkelijk te begrijpen is.

DE VERENIGINGEN VAN EIGENAARS

LBesluiten die gevolgen hebben voor alle mede-eigenaren moeten worden genomen tijdens de vergadering van mede-eigenaren.

De wet op het mede-eigendom zelf voorziet in een reeks uitzonderingen waarbij goedkeuring niet vereist is, mits de mede-eigenaren hierover vooraf tijdens een vergadering overeenstemming hebben bereikt, zoals bepaald in artikel 10.

In de genoemde wet wordt namelijk bepaald dat er verschillende gevallen zijn waarin de Gemeenschap kan optreden zonder dat daarvoor voorafgaande toestemming nodig is, zoals bijvoorbeeld:

1.- De werkzaamheden en bouwwerkzaamheden die nodig zijn voor het adequate onderhoud en de naleving van de onderhoudsplicht van het onroerend goed, waarbij dit slechts een opsomming is van het bredere begrip en uiteraard ook die bouwwerkzaamheden moeten worden meegerekend die de overheid voor het onderhoud voorschrijft.

2.- Werkzaamheden die nodig zijn om redelijke aanpassingen op het gebied van universele toegankelijkheid te waarborgen; dit is het uitgangspunt van de tekst en houdt in dat, wanneer we met dergelijke gevallen te maken hebben, hoeven de besluiten niet door de algemene vergadering te worden goedgekeurd; bovendien geldt de verplichting om de werkzaamheden uit te voeren wanneer deze worden gefinancierd met overheidssteun, die minimaal 75% van de kosten dekt.

Vervolgens wordt een hele reeks andere maatregelen opgesomd die we hier niet zullen herhalen; we verwijzen in dit verband naar het genoemde artikel 10, waaruit de nodige informatie kan worden geput.

Afgezien van deze uitzonderingen moeten alle besluiten door de Algemene Vergadering worden goedgekeurd en zijn, afhankelijk van het onderwerp, bepaalde percentages vereist voor de goedkeuring ervan, net zoals er percentages zijn vastgesteld om de Algemene Vergadering als geldig bijeengekomen te beschouwen.

Artikel 17 van de Wet op het appartementsrecht classificeert en ordent de aangelegenheden die onder de bevoegdheid van de vergadering vallen, evenals de bijbehorende coëfficiënt voor de samenstelling en goedkeuring ervan.

Aangezien de betreffende regelgeving al uitgebreid is behandeld, heeft het geen zin deze in dit artikel te herhalen; we verwijzen dan ook naar het genoemde artikel, hoewel we wel de verschillende criteria willen toelichten.

Enerzijds maakt de wet onderscheid tussen stemmen van eigenaren en stemmen op basis van deelnemingsaandelen, waardoor deze twee begrippen worden gescheiden wanneer het gaat om het vereiste quorum voor de goedkeuring van besluiten en de aanwezigheid van eigenaren op de vergadering.

De wet voorziet in verschillende meerderheidsvereisten, variërend van een gewone meerderheid van eigenaren en aandelen tot de noodzaak van unanimiteit, afhankelijk van het onderwerp dat moet worden goedgekeurd.

Zo bijvoorbeeld, heel kort gezegd:

Voor aangelegenheden die de goedkeuring of wijziging van de oprichtingsakte van het appartementencomplex of de statuten betreffen, is unanimiteit vereist, en deze unanimiteit moet overeenkomen met het totaal van de deelnemingsquota.

Voor de goedkeuring van de aanleg van gemeenschappelijke infrastructuur voor toegang tot telecommunicatiediensten is een derde van de leden van de gemeenschap vereist, wat op zijn beurt neerkomt op een derde van de deelnamekosten.

Voor de goedkeuring van bouwwerkzaamheden die onder meer tot doel hebben architectonische barrières weg te nemen die de toegang of mobiliteit van personen met een handicap belemmeren, is een meerderheid van stemmen vereist van de eigenaren die samen de meerderheid van de aandelen vertegenwoordigen.

Voor het instellen of afschaffen van portiers-, conciërge-, bewakings- of andere gemeenschappelijke diensten van algemeen belang, en onder meer, is een meerderheid van drie vijfde van het totale aantal eigenaren vereist, die op hun beurt drie vijfde van de deelnemingsaandelen vertegenwoordigen.

Er is geen goedkeuring van de algemene vergadering vereist, maar alleen een voorafgaande kennisgeving aan de vereniging van eigenaren voor iedereen die een oplaadpunt voor elektrische voertuigen voor privégebruik wil installeren op de parkeerplaats van het gebouw, mits dit oplaadpunt zich op de eigen parkeerplaats bevindt.

Ten slotte is voor de geldigheid van de overige besluiten de meerderheid van de stemmen van alle vertegenwoordigden voldoende, op voorwaarde dat deze op hun beurt de meerderheid van de deelnemingsquota vertegenwoordigen; bij een tweede bijeenroeping zijn de besluiten geldig die door de meerderheid van de aanwezigen worden aangenomen, op voorwaarde dat deze op hun beurt meer dan de helft van de waarde van de aandelen van de aanwezigen vertegenwoordigen.

Mocht de eerder vereiste meerderheid uiteindelijk niet worden behaald, dan zal een beroep moeten worden gedaan op de rechter, die tijdens een zitting de partijen zal aanhoren en een billijke uitspraak zal doen.

OVEREENKOMSTEN EN HET AANVECHTEN DAARVAN

De besluiten die de gemeenschap tijdens de vergadering van mede-eigenaren neemt, moeten worden meegedeeld aan de mede-eigenaren, ongeacht of zij al dan niet aanwezig waren bij de vergadering waarop het besluit is genomen, en zij beschikken over een termijn om deze besluiten voor de rechter aan te vechten.

Deze termijn bedraagt drie maanden, tenzij het gaat om handelingen die in strijd zijn met de wet of de statuten; in dat geval verstrijkt de termijn na een jaar.

Artikel 18 van de wet op het appartementsrecht regelt dit onderdeel gedetailleerd, beknopt en duidelijk; wij verwijzen dan ook naar de genoemde wettekst, aangezien de lezer deze zonder enige uitleg zal begrijpen.

VORDERING VAN VENNOOTSCHAPSKOSTEN

Overeenkomstig artikel 21 van de Wet op het appartementsrecht kunnen besluiten van de vergadering met betrekking tot vorderingen inzake gemeenschappelijke schulden via de incassoprocedure aan de rechter worden voorgelegd.

Deze procedure is in de LEC vastgelegd voor bepaalde gevallen, waaronder vorderingen inzake gemeenschappelijke schulden.

De relatieve snelheid van deze gerechtelijke procedure biedt een hulpmiddel aan de gemeenschappen, die zeer vaak een beroep doen op dit soort gerechtelijke procedures om de verschuldigde kosten te innen

Nu we deze procedurele kwestie bespreken, willen we van de gelegenheid gebruikmaken om een zeer belangrijk punt aan te stippen, namelijk dat schulden binnen de gemeenschap na vijf jaar verjaren, aangezien de rechtsleer van het Hooggerechtshof heeft vastgesteld dat in deze gevallen artikel 1966, lid 3, van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is.

Hiermee hangt ongetwijfeld de kwestie samen van de toekenning van een voorrangsrecht op vorderingen in geval van beslaglegging, waarbij wordt bepaald dat de woning of appartementen gedurende het lopende jaar en voor de schuld van drie jaar eerder onder beslag staan, wat inhoudt dat deze vordering bij schulden voorrang heeft ten opzichte van andere vorderingen en alleen achter het loonvordering komt, vandaar het belang om tijdig een vordering in te dienen om gebruik te maken van deze erkenning van het recht op een bevoorrechte vordering.

Dit betekent dat de wet aan de vorderingen van de vereniging van eigenaren een voorrecht heeft toegekend op de onroerende goederen van de appartementen, die overeenkomstig de wet als zekerheid dienen voor de schulden van de vereniging.

Dit betekent dat de vereniging van eigenaren bij wanbetaling geen tijd mag verspillen, wil zij voorkomen dat de schuld verjaart en – wat nog belangrijker is – dat het juridisch onmogelijk wordt om het onroerend goed aan te spreken ter voldoening van de schuld.

ADRESSEN VOOR DE TOEZENDING VAN OVEREENKOMSTEN EN OPROEPEN

Dit is geen onbelangrijke kwestie en leidt tot veel controverse, ook al schrijft de wet op het appartementsrecht voor dat de eigenaar van de woning, het pand of een ander onderdeel verplicht is een adres op te geven dat voor deze doeleinden niet hoeft samen te vallen met dat van de woning of het appartement van de Vereniging van Eigenaren. Bij gebrek daaraan geldt het adres van de woonplaats waar de Vereniging van Eigenaren is gevestigd als het geldige adres.

Onverminderd het bovenstaande worden, als aanvullende manieren van kennisgeving, het bezorgen in de brievenbus en zelfs het onder de deur door steken van een brief toegestaan, mits dit onder de mede-eigenaren gebruikelijk is.

Het wordt ook aangeraden om de bekendmaking op het mededelingenbord op de meest zichtbare plaats aan te brengen; bovendien is het toegestaan om de oproep en dagvaarding ook per e-mail en via WhatsApp te versturen, hoewel dit mogelijk problemen kan opleveren wat betreft het bewijs in het geval dat er een claim tegen de gemeenschap wordt ingediend wegens onbekendheid met de dagvaarding of kennisgeving.

Ons advies is om altijd van de buurman te eisen dat hij zijn adres opgeeft, en indien dat niet lukt – zonder afbreuk te doen aan de betekening op het adres – gebruik te maken van de aanvullende betekeningmethoden die we al hebben genoemd, om betwisting te voorkomen.

Hoe dan ook, en in het geval van een rechtszaak, is het allerbelangrijkste dat wordt aangetoond dat men op de hoogte was van de kennisgeving of oproeping of van de goedkeuring van het besluit, en dat zal altijd van cruciaal belang zijn; daarom zal het vaak voldoende zijn om dit aan te tonen.

Tot slot moet worden opgemerkt dat de wet duidelijk stelt dat een adres in het buitenland niet geldig is; er bestaat dan ook geen twijfel over dat, indien dit toch gebeurt, de dagvaarding ongeldig is en dat de dagvaarding moet worden betekend op het adres van het gebouw, met inachtneming van de overige voorschriften, zoals bezorging via de brievenbus en het mededelingenbord, en dit alles om betwistingen te voorkomen.