Naakte eigendom

Er zijn juridische termen die vaak beperkt blijven tot gespecialiseerde juridische kringen, totdat economische omstandigheden ervoor zorgen dat ze in het middelpunt van de discussie komen te staan en consumenten ermee vertrouwd raken. Een opvallend voorbeeld hiervan is het begrip „NAAKT EIGENDOM”, dat we in dit artikel kort zullen toelichten.

WAAROM WORDT ER GESPROKEN OVER GEZAMENLIJK EIGENDOM?

Er wordt gesproken over 'naakte eigendom' als een investeringsalternatief, omdat sommige mensen interesse tonen in de aankoop van een onroerend goed, ook al wordt dit pas enkele jaren later aan hen overgedragen. Het verstrijken van de tijd heeft geen negatieve invloed op deze beleggers, aangezien de waarde van het onroerend goed van nature de neiging heeft om te stijgen.

Anderzijds verkoopt de eigenaar het onroerend goed, waarbij hij zich het gebruiksrecht voorbehoudt en een bedrag ontvangt uit de verkoop van de blote eigendom. Dit geldbedrag kan dienen als aanvulling op zijn inkomsten, die vaak niet toereikend zijn. Gedurende de overeengekomen periode of zolang de eigenaar in leven is, kan hij in alle zekerheid van het onroerend goed genieten, aangezien de verkoop geen enkel verlies aan gebruiksrecht met zich meebrengt. Het naakte eigendom biedt dus een mate van zekerheid die tegenwoordig zeer gewild is.

NAAKT EIGENDOM

Het eigendomsrecht op een goed omvat diverse bevoegdheden, zoals het recht om erover te beschikken en het te bestemmen, en het recht om het te gebruiken en ervan te genieten. Wanneer we een onroerend goed, zoals een woning, verwerven, worden we eigenaar en soeverein daarvan, met de bevoegdheid om al deze rechten uit te oefenen.

Bij de uitoefening van deze bevoegdheden kunnen we het onroerend goed verkopen, waardoor we niet langer eigenaar zijn; we kunnen het verhuren, waarbij we het gebruiksrecht voor een bepaalde periode afstaan, onder voorbehoud van bepaalde voorwaarden en betalingen; of we kunnen het naakte eigendom verkopen en ons het recht op genot voorbehouden. In het geval van naaktbezit wordt het aspect van gebruik en genot echter gescheiden van het eigendomsrecht. Dit betekent dat de eigenaar het levenslange genot en gebruik aan een derde overdraagt, terwijl hij de bevoegdheid behoudt om over het onroerend goed te beschikken en het te bezwaren.

HET BLOOT EIGENDOM EN HET VRUCHTSCHAP

De vestiging van een vruchtgebruik, en daarmee van het naakte eigendom door de eigenaar, vindt plaats door middel van een openbare akte voor een notaris. Hoewel er geen specifieke regelgeving bestaat voor de waardebepaling van de blote eigendom, is er wel regelgeving voor de waardebepaling van het vruchtgebruik, met fiscale voorschriften die de schatting ervan regelen en een formule om deze te berekenen.

De vastgestelde formule luidt als volgt: 89 min de leeftijd van de vruchtgebruiker, wat resulteert in een percentage (toegepast met een maximum van 70% en een minimum van 10%). Dit betekent dat volgens de fiscale formule de waarde van een vruchtgebruik nooit hoger mag zijn dan 70% van de waarde van het goed, noch lager dan 10%.

Hoewel de partijen specifieke bedragen kunnen overeenkomen, moeten zij rekening houden met de criteria van de belastingdienst, die een fiscale waardering vereist. De beëindiging van het vruchtgebruik, en daarmee de terugkeer van het eigendom in zijn volle omvang, vindt plaats overeenkomstig de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek en de in de overeenkomst vastgelegde voorwaarden. Tot de gronden voor beëindiging behoren onder meer het overlijden van de vruchtgebruiker, het verstrijken van de overeengekomen termijn of het vervullen van de in de overeenkomst vastgelegde voorwaarden.

RECHTEN DIE VOORTVLOEIEN UIT HET NAAKTE EIGENDOM

De rechten die voortvloeien uit het naakte eigendom zijn de volgende:

Recht op vervreemding met beperkingen:

Als houder van het eigendomsrecht op het goed kan de blote eigenaar het vervreemden, maar hij is daarbij aan beperkingen onderworpen. Hij mag de vorm of de aard van het goed niet wijzigen, noch handelingen verrichten die de vruchtgebruiker benadelen.

Pandrecht:

De eigenaar heeft het recht om het onroerend goed te bezwaren, waarbij hij zijn rol als eigenaar uitoefent.

Uitvoering van verbeteringen bij het beëindigen van het vruchtgebruik:

Wanneer het vruchtgebruik afloopt, mag de vruchtgebruiker nuttige of recreatieve verbeteringen aanbrengen aan de goederen waarop het vruchtgebruik rust, mits deze de vorm of de aard ervan niet wijzigen. De vruchtgebruiker heeft echter geen recht op een vergoeding voor deze verbeteringen.

Verantwoordelijkheid voor lopende uitgaven:

De gewone kosten die verband houden met het vruchtgebruik komen ten laste van de vruchtgebruiker.

Het belangrijkste recht dat de naakte eigendom verleent, is de beëindiging van het vruchtgebruik overeenkomstig de gemaakte afspraak, waardoor het recht op gebruik en genot terugkeert naar de eigenaar. Hierdoor houdt de naakte eigendom op te bestaan en wordt de eigenaar de volledige en absolute eigenaar van het goed.

VERPLICHTINGEN DIE VOORTVLOEIEN UIT HET GEZAMENLIJK EIGENDOM

De verplichtingen die aan het naakte eigendom zijn verbonden, zijn de volgende:

Met betrekking tot het recht op gebruik en genot:

De belangrijkste verplichting van de eigenaar is het recht van de vruchtgebruiker op het gebruik en genot van het goed te respecteren. Dit houdt in dat hij zich moet onthouden van elke handeling die de bevoegdheden van de vruchtgebruiker als eigenaar belemmert of schendt.

Aansprakelijkheid voor buitengewone reparaties:

Buitengewone herstelwerkzaamheden vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. De vruchtgebruiker is echter verplicht de eigenaar op de hoogte te stellen wanneer deze herstelwerkzaamheden dringend moeten worden uitgevoerd. De kosten in verband met de bijdragen aan de gemeenschappelijke uitgaven en de onroerendgoedbelasting (IBI) worden derhalve toegerekend aan de eigenaar. Het is belangrijk om er rekening mee te houden dat de partijen specifieke afspraken kunnen maken, maar over het algemeen wordt hetgeen in het Burgerlijk Wetboek is vastgelegd gevolgd.

NAAKT EIGENDOM IN DE PRAKTIJK EN HET DAGELIJKSE LEVEN

Naakte eigendom is een veelvoorkomende optie voor mensen die op zoek zijn naar een aanvullende financiële oplossing. Bij dit soort overeenkomsten kan de verkoper in zijn woning blijven wonen en een geldbedrag ontvangen, maar verliest hij het gebruiksrecht zodra aan de in het contract met de naakte eigenaar vastgelegde voorwaarden is voldaan.