De herziening van een hypotheek is een overeengekomen wijziging van de hypothecaire lening die je al hebt afgesloten. In plaats van de hypotheek af te lossen en een nieuwe af te sluiten, worden bepaalde voorwaarden heronderhandeld en wordt de wijziging in een akte vastgelegd. Het doel is meestal eenvoudig: de lening aanpassen aan een nieuwe persoonlijke, professionele of economische situatie, of profiteren van een verandering in de markt waardoor de totale kosten kunnen worden verlaagd.

Hypotheekvernieuwing: wat is het en wanneer is het zinvol?

Een hypotheek kan tientallen jaren lopen. In die tijd veranderen het inkomen, de gezinssituatie, de rentevoet en de levensplannen, en ook het beleid van de banken verandert. Novatie bestaat juist omdat een lening geen statisch gegeven is. Het is een levend contract dat kan worden aangepast, mits de bank hiermee instemt en de wijziging op de juiste wijze wordt vastgelegd.

Het is raadzaam om vanaf het begin een duidelijk beeld te hebben. Novatie gebeurt niet automatisch, is niet in alle gevallen kosteloos en loont niet altijd de moeite. In sommige gevallen is subrogatie de beste optie, in andere gevallen een vervroegde aflossing, en in weer andere gevallen is het beter om de hypotheek gewoon te laten zoals hij is. Het komt erop aan te begrijpen wat er kan worden gewijzigd, welke kosten dit met zich meebrengt en welke gevolgen elke wijziging heeft.

Welke veranderingen brengt een hypotheekvernieuwing met zich mee?

Een novatie kan betrekking hebben op één of meerdere bepalingen van de lening. Meestal onderhandelen de bank en de klant over wijzigingen met betrekking tot de rente, het aflossingsschema of het uitstaande kapitaal, hoewel het scala aan mogelijkheden breder kan zijn als de bank daartoe bereid is.

De meest voorkomende wijzigingen zijn een aanpassing van de rentevoet, de overstap van een variabele naar een vaste rente, een herziening van het renteverschil, de verlenging of verkorting van de looptijd, een kapitaalverhoging, het afschaffen of aanpassen van kosten en, in sommige gevallen, wijzigingen in de aan de lening gekoppelde voorwaarden. Elk van deze wijzigingen heeft een andere impact. Sommige hebben invloed op de maandelijkse aflossing, andere op de totale rentekosten en weer andere op de toekomstige flexibiliteit van de lening.

Een kapitaalverhoging is een typisch voorbeeld. Dit kan nodig zijn om een verbouwing te financieren, een aankoop in verband met de woning te bekostigen of een liquiditeitsprobleem op te lossen dat je liever in de lening wilt opnemen. Het voordeel is dat dit doorgaans goedkoper is dan een consumentenkrediet, maar het betekent wel meer schulden en hogere financieringskosten als de looptijd wordt verlengd.

Het aanpassen van de looptijd komt ook vaak voor. Door de looptijd te verlengen, daalt de maandelijkse aflossing, maar stijgen de totale rentekosten als de rentevoet gelijk blijft. Door de looptijd te verkorten, stijgt de maandelijkse aflossing, maar dalen de rentekosten en is de lening eerder afgelost. In de praktijk zoeken veel mensen naar een evenwicht. Het gaat er niet alleen om vandaag minder te betalen, maar ook om ervoor te zorgen dat de lening haalbaar blijft zonder de rest van het gezinsbudget te overbelasten.

Wanneer wordt er doorgaans sprake van novatie?

De werkelijke redenen waarom om een herziening wordt gevraagd, zijn doorgaans heel concreet. Een nieuwe baan, een daling of stijging van het inkomen, periodes van onzekerheid, de geboorte van kinderen, een scheiding, erfenissen, ziekte, noodzakelijke renovaties aan de woning, of gewoon een kans op de markt om de voorwaarden te verbeteren.

Ook de situatie in de banksector speelt een rol. Soms zijn banken commercieel gezien agressiever en zijn ze bereid om de renteverschillen te verbeteren of de overstap naar een vaste rente te vergemakkelijken. Op andere momenten worden ze strenger en wordt het onderhandelen lastiger. Daarom is niet alleen de noodzaak van belang, maar ook het moment waarop je het probeert.

Een veelvoorkomend scenario is dat van iemand die tijdens een periode van lage rentetarieven een variabele hypotheek heeft afgesloten en daarna de voorkeur geeft aan zekerheid. De overstap van een variabele naar een vaste hypotheek via novatie wordt gebruikt om de maandlast te stabiliseren en onzekerheid te verminderen, hoewel de totale kosten afhangen van de aangeboden vaste rente en de resterende looptijd.

Een ander veelvoorkomend geval is dat van iemand die kapitaal wil ophalen voor een verbouwing. Hier moet worden bekeken of die verbouwing op een andere manier kan worden gefinancierd en, vooral, of de looptijd van de lening aansluit bij de levensduur van hetgeen wordt gefinancierd. Het opnemen van kortetermijnuitgaven in een lening met een looptijd van 20 of 25 jaar kan weliswaar comfortabel zijn wat betreft de maandelijkse aflossing, maar is duur in totale kosten.

Kosten van een hypotheekvernieuwing en wie deze draagt

De kosten van een novatie hangen af van het soort wijziging en het toepasselijke wettelijke kader. Sinds de inwerkingtreding van Wet 5/2019, die de hypothecaire kredietovereenkomsten regelt, zijn veel regels op het gebied van kosten en transparantie veranderd. Daarom is het raadzaam om, voordat u tekent, te weten welke kostenposten er kunnen voorkomen en wie welke kosten betaalt.

In het algemeen kunnen de volgende kosten van toepassing zijn: een vergoeding voor contractwijziging indien dit in het contract is vastgelegd en van toepassing is, notariskosten voor de akte, registratiekosten indien inschrijving vereist is, kosten voor een administratiekantoor indien dit betrokken is, en in sommige gevallen de belasting op notariële akten. De taxatie, wanneer de bank deze eist vanwege de aangevraagde wisselkoers, komt doorgaans voor rekening van de klant.

Er is een belangrijk verschil. Niet alle herfinancieringen zijn hetzelfde. Een kapitaalverhoging kost niet hetzelfde als een rentewijziging. Het soort transactie is bepalend voor de kosten en belastingen. Bovendien kunnen sommige aanpassingen vallen onder regelingen die de overstap van variabele naar vaste rente tegen lagere kosten vergemakkelijken, maar dit hangt af van specifieke voorwaarden en van de wijze waarop de transactie wordt vastgelegd.

De wet regelt aspecten op het gebied van transparantie en handelen, en bevat tevens bepalingen inzake novatie en subrogatie in bepaalde gevallen. Voor de volledige wettekst kunt u de in het BOE gepubliceerde wet raadplegen. Wet 5/2019 inzake hypothecaire kredietovereenkomsten.

Waar je op moet letten voordat je een novatie accepteert

Voordat u gaat onderhandelen, is het raadzaam om de overeenkomst te openen en drie onderdelen rustig door te lezen. Ten eerste: de huidige rentevoet en hoe deze wordt berekend. Ten tweede: de verwachte kosten, met name de kosten voor contractvernieuwing, vervroegde aflossing en eventuele vergoedingen voor het renterisico. Het derde deel betreft de koppelingen, omdat een betere rente soms gekoppeld is aan verzekeringen, creditcards of andere producten.

Vervolgens moet je de cijfers vergelijken. Als ze je een lagere rentevoet aanbieden, vraag dan hoeveel je maandlast daardoor daalt en hoeveel de totale kosten over de resterende looptijd dalen. Als ze je een verlenging van de looptijd aanbieden, bereken dan hoeveel je extra aan rente betaalt. Als je de mogelijkheid krijgt om over te stappen naar een vaste rente, kijk dan naar de vaste rentevoet, de looptijd en het verschil met de verwachte gemiddelde maandelijkse aflossing in redelijke scenario’s. Het doel is om beslissingen te vermijden die op korte termijn prettig aanvoelen, maar op lange termijn duur uitvallen.

Het is ook belangrijk om de juridische gevolgen van de wijziging te beoordelen. In de novatieakte kunnen nieuwe clausules worden opgenomen of voorwaarden worden herschikt die voorheen niet aanwezig waren. Het is niet raadzaam om te ondertekenen zonder te begrijpen of er aanvullende verplichtingen worden opgelegd, of de regeling inzake vervroegde vervaldag wordt gewijzigd, of er zekerheden worden toegevoegd, of dat het evenwicht van de overeenkomst in jouw nadeel wordt gewijzigd.

Een heel praktisch punt is de tijdsplanning. Sommige herfinancieringen, met name bij de omzetting van een lening met variabele rente naar een lening met vaste rente, zijn binnen enkele weken afgerond. Andere duren eindeloos lang omdat de bank om aanvullende documentatie, een taxatie of interne beoordelingen vraagt. Als je echt haast hebt, is het beter om dat vanaf het begin te weten, want dat kan je strategie beïnvloeden.

Novatie, subrogatie en aflossing: drie verschillende manieren

Novatie houdt in dat je de voorwaarden met je huidige bank wijzigt. Subrogatie betekent doorgaans dat je de hypotheek overzet naar een andere bank die je betere voorwaarden biedt, hoewel er in specifieke situaties ook sprake kan zijn van subrogatie van de schuldenaar. Vervroegde aflossing houdt in dat je de uitstaande hoofdsom met eigen spaargeld aflost. Elke optie heeft zijn eigen logica en ze concurreren niet op hetzelfde vlak, hoewel ze vaak met elkaar worden vergeleken.

Novatie heeft een duidelijk voordeel. De afhandeling verloopt eenvoudiger als de bank meewerkt, omdat je niet van bank verandert en er doorgaans minder operationele problemen zijn. Het nadeel is al even duidelijk. Je bank weet dat ze je al als klant heeft en kan je daardoor minder gunstige voorwaarden bieden dan de concurrentie. Als de voorwaarden niet goed zijn, is het zinvol om subrogatie te overwegen.

Vervroegde aflossing is een krachtig instrument als je over voldoende liquide middelen beschikt. Het kan de rentekosten verlagen en de looptijd verkorten, maar je moet wel nagaan of er aflossingskosten in rekening worden gebracht, of het gezien de rentevoet rendabeler is om af te lossen of te beleggen, en of je door die aflossing geen financiële buffer meer overhoudt. Het is niet verstandig om je financiële speelruimte op te geven om een paar procentpunten te besparen.

In de praktijk is het verstandig om drie scenario’s met duidelijke cijfers met elkaar te vergelijken: handhaven, vernieuwen of overdragen. Met maandelijkse aflossing, geschatte totale kosten en transactiekosten. Wanneer die vergelijking zorgvuldig wordt gemaakt, ligt de beslissing meestal voor de hand.

Stap voor stap: hoe verloopt de afwikkeling van een novatie?

De procedure begint doorgaans met een aanvraag bij de bank en het indienen van de benodigde documenten. De bank beoordeelt het risico, de waarde van het onroerend goed (indien nodig) en de haalbaarheid van de wijziging. Als de novatie een kapitaalverhoging met zich meebrengt, is de analyse doorgaans grondiger, omdat de bank dan een groter risico op zich neemt.

Vervolgens komt de onderhandeling over de voorwaarden. Het is raadzaam om hier met duidelijke doelstellingen aan te beginnen, en niet alleen te vragen om een “verbetering”. Vraag naar het type lening, vraag naar de looptijd, vraag om het schrappen van provisies, vraag om het opheffen van koppelingen: elk verzoek heeft effect en de bank zal onderhandelen op basis van haar beleid. Als er geen speelruimte is, is dat ook nuttige informatie, omdat je dan op basis van reële gegevens kunt beoordelen of een subrogatie haalbaar is.

Zodra er overeenstemming is bereikt, wordt de akte opgesteld. Notaris, ondertekening en, indien van toepassing, registratie. Afhankelijk van het soort transactie kan een administratiekantoor hierbij betrokken zijn. Na de ondertekening is het raadzaam om te controleren of de daaropvolgende afrekening precies weergeeft wat is overeengekomen, want er kunnen administratieve fouten voorkomen en die moeten zo snel mogelijk worden opgespoord.

Bij transacties die onder de regeling voor verscherpte transparantie vallen, moet de bank vooraf informatie verstrekken en aan bepaalde verplichtingen voldoen. Als er iets te laat komt, als er onduidelijke documenten zijn of als er druk wordt uitgeoefend om zonder bedenktijd te ondertekenen, is het raadzaam om even pas op de plaats te maken. Een novatie mag niet overhaast worden ondertekend.

Veelvoorkomende fouten bij het afsluiten van een hypotheek

De eerste fout is om uitsluitend op basis van de maandlast te beslissen. Een lagere maandlast kan gunstig zijn, maar als die verlaging wordt bereikt door de looptijd van de lening met 10 jaar te verlengen, kunnen de totale kosten enorm oplopen. De tweede fout is het accepteren van koppelingen die het totaalbedrag duurder maken. Soms wordt de rente weliswaar gunstiger, maar zorgen de verzekering of aanverwante producten ervoor dat de werkelijke kosten stijgen.

De derde fout is dat je de kosten niet berekent. Een kleine verbetering kan teniet worden gedaan door operationele kosten als de maandelijkse besparing gering is. De vierde fout is het ondertekenen van een contract zonder de tekst door te nemen. Het wijzigen van één clausule kan er andere met zich meebrengen. De vijfde fout is het niet vergelijken met de markt. Zelfs als je bij je huidige bank wilt blijven, geeft het weten wat de concurrentie te bieden heeft je onderhandelingskracht.

De zesde fout is dat men geen rekening houdt met de factor tijd. Voor gezinnen met liquiditeitsproblemen kan het verlengen van de looptijd de enige manier zijn om even op adem te komen, maar het kan je ook vastzetten aan een hypotheek met een langere looptijd dan je zou willen. In dergelijke gevallen is het soms verstandig om de looptijd nu te verlengen en te plannen om in de toekomst, wanneer de situatie verbetert, gedeeltelijke aflossingen te doen.

De grootste fout is om geen hulp te vragen wanneer de zaak complex is. Er zijn eenvoudige novaties, maar wanneer er sprake is van een kapitaalverhoging, een wijziging van zekerheden, delicate gezinssituaties of twijfels over uitgaven en belastingen, maakt juridisch advies het verschil tussen een goede beslissing en een probleem dat jarenlang blijft voortduren.

Het standpunt van Carlos Baño Advocaten

De herziening van een hypotheek is een nuttig instrument wanneer er volgens duidelijke criteria wordt onderhandeld en de overeenkomst wordt ondertekend met volledig begrip van de economische en juridische gevolgen. Een goede overeenkomst is niet degene die tijdens een telefoongesprek goed klinkt, maar degene die de positie van de klant in cijfers verbetert en geen onnodige contractuele risico’s met zich meebrengt.

De beslissing moet altijd worden genomen nadat je de verschillende scenario’s hebt vergeleken en het contract rustig hebt doorgenomen. Een hypotheek laat zich niet op basis van intuïtie aanpassen, maar wel op basis van berekeningen en juridische analyse. Als je een novatie overweegt en wilt weten of dit de moeite waard is, is het raadzaam om je specifieke situatie, je doelstellingen en de door de bank voorgestelde tekst te analyseren.

Als je advies nodig hebt op het gebied van vastgoed- en bankrecht, kun je contact met ons opnemen via advocaten in Alicante.

Als je ons liever persoonlijk komt bezoeken, vind je hier het adres van ons kantoor. Vind ons op Google Maps.