Illegale stedenbouwkundige werkzaamheden
De wet voorziet de overheid van de nodige wettelijke instrumenten om op te treden tegen een stedenbouwkundige overtreding, zodat zij niet alleen sancties kan opleggen voor deze overtreding, maar ook de stedenbouwkundige situatie kan herstellen zoals die bestond vóór het plegen van de overtreding.
Er zijn drie gevallen van stedenbouwkundige overtredingen.
- a) en b) Bouwactiviteiten die zijn uitgevoerd zonder de vereiste bouwvergunning van de gemeente aan te vragen of te verkrijgen.
- c) Bouwactiviteiten die zijn uitgevoerd zonder dat daarbij de gemeentelijke bouwvergunning is nageleefd of in acht is genomen (voorwaarden die door de overheid, doorgaans de gemeente, zijn goedgekeurd en die zijn opgenomen in het stedenbouwkundig plan waarvoor de vergunning is afgegeven).
Hetzij naar aanleiding van een klacht van een particulier, hetzij na optreden van de inspectiediensten, wordt het dossier voortgezet met het Inspectierapport of een afgedrukte verklaring waarin de inspectiehandeling ter plaatse ter verificatie van de overtreding wordt vastgelegd. Dit document moet worden ingevuld door de optredende ambtenaren en worden ondertekend door de persoon die zich op dat moment op de plaats bevindt, hetzij de eigenaar, hetzij de huurder, hetzij de personen die de werkzaamheden uitvoeren, of de persoon die door de eigenaar als verantwoordelijke is aangewezen.
Nadat het inspectierapport is opgesteld, moet er onderscheid worden gemaakt tussen de volgende gevallen:
1.- Werkzaamheden die worden uitgevoerd op het moment van de inspectie. In dit geval wordt de procedure onmiddellijk gestart.
2.- Voltooide werkzaamheden. Het dossier kan alleen worden gestart wanneer, overeenkomstig de wettelijke termijn, de verjaringstermijn voor deze werkzaamheden nog niet is verstreken.
3.- In gevallen van gebruik voor bestemmingen die niet in de rechtsorde zijn voorzien, wordt het dossier op dezelfde wijze gestart als in paragraaf 1, aangezien er geen sprake kan zijn van verjaring wanneer het gaat om een voortdurende overtreding als gevolg van constant gebruik dat in strijd is met de rechtsorde.
Het doel van het dossier is, zoals wij hebben aangegeven, om de juridische stedenbouwkundige situatie te herstellen naar het moment vóór de overtreding. Daarom is een van de essentiële voorlopige maatregelen het bevel tot stillegging van de werkzaamheden, aangezien moet worden voorkomen dat de stedenbouwkundige overtreding wordt geconsolideerd.
Dit bevel tot stillegging van de werkzaamheden, dat een voorlopige maatregel is, moet aan de belanghebbende worden meegedeeld en heeft uitvoerende kracht, wat betekent dat het door de belanghebbende op geen enkele wijze kan worden opgeschort.
De wet kent de Administratie uitvoerende bevoegdheden toe om de eigenaar ertoe te dwingen deze maatregel tot stillegging van de werkzaamheden na te leven. Onder deze dwangmaatregelen kunnen wij de volgende noemen: dwangsommen, die tijdens de periode van niet-naleving herhaaldelijk en cumulatief worden opgelegd; kennisgeving aan nutsbedrijven om de leveringen stop te zetten; subsidiaire uitvoering door de Administratie op kosten van de eigenaar, waarna deze kosten aan hem worden doorberekend, enzovoort.
De vaststelling van de voorlopige maatregel tot schorsing vindt gelijktijdig plaats met het bevel tot legalisatie van deze werkzaamheden, indien dit mogelijk is.
Wanneer het bevel tot stillegging van de werkzaamheden wordt ontvangen, zal daarom in hetzelfde besluit ook het bevel tot legalisatie worden meegedeeld.
Legalisatie zal, indien mogelijk, plaatsvinden door het aanvragen van een bouwvergunning bij de gemeente.
Het bevel tot legalisatie werkt als een aanmaning aan de eigenaar om de uitgevoerde werkzaamheden, al dan niet voltooid, in overeenstemming te brengen met een vergunning, om de eenvoudige reden dat de vergunning een toestemming is die wordt verleend na controle dat het werk of het gebruik van de grond overeenstemt met de stedenbouwkundige bepalingen van de gemeente; met andere woorden, het is een legaliteitscontrole.
Vergunningen dienen als controle op de wettigheid.
Hoewel wij vergunningen kunnen zien als louter middelen om inkomsten te innen, is het belangrijkste om in gedachten te houden dat zij een mechanisme zijn dat is ontworpen voor de controle door de Administratie op de uit te voeren activiteit.
Door onze jarenlange ervaring hebben wij gezien dat veel buitenlandse kopers een verkeerd beeld hebben van wat administratieve vergunningen zijn.
Hoe vaak zijn kopers naar ons kantoor gekomen na een bevel tot sloop, zonder zelfs maar over een bouwvergunning te beschikken, of met vergunningen die heel andere werkzaamheden omvatten, en dit alles omdat zij bij het inschakelen van kleine aannemers worden misleid en niet worden gewaarschuwd voor de ernst van de gevolgen.
Zij worden misleid wanneer zij worden geïnformeerd over vergunningen, die vaak worden voorgesteld alsof het louter heffingen of belastingen zijn. Men raadt hun aan zo weinig mogelijk te betalen, en daarom wordt vaak geadviseerd om vergunningen aan te vragen voor andere werkzaamheden dan die daadwerkelijk zullen worden uitgevoerd, en bovendien niet de werkelijke waarde ervan aan te geven, om minder belasting te betalen. Dit is misleiding, en het gevolg is dat de cliënt later met het probleem wordt geconfronteerd en niets kan doen tegen de aannemer, die bovendien doorgaans insolvent zal zijn.
Indien de vergunningsaanvraag wordt afgewezen, of indien de eigenaar binnen een termijn van 2 maanden wordt verzocht de vergunning aan te vragen, zal dit leiden tot het bevel tot sloop van de werkzaamheden, zowel, zoals wij benadrukken, van de werkzaamheden die zijn stilgelegd, als van de reeds voltooide werkzaamheden die nog niet zijn verjaard.
Er moet aan worden herinnerd dat voltooide en illegale werkzaamheden waarvan de overtreding is verjaard (15 jaar in de Valenciaanse Gemeenschap) niet kunnen worden gesloopt, hoewel zij nooit gelegaliseerd kunnen worden en zullen worden beschouwd als buiten de stedenbouwkundige ordening.
Wat betreft het bevel tot sloop van werkzaamheden, mag niet worden gedacht dat dit altijd de fysieke vernietiging of afbraak van de werkzaamheden inhoudt, omdat dit soms niet mogelijk is. Daarom zullen in deze gevallen maatregelen worden genomen die hetzelfde doel nastreven en uitvoerbaar zijn, zoals bijvoorbeeld het dichtmetselen van een balustrade, het volstorten van een zwembad met beton, enzovoort.
Gezien de noodzakelijke beknoptheid van dit artikel, dat uitsluitend betrekking heeft op het herstel van de geschonden legaliteit, laten wij veel daarmee verband houdende onderwerpen buiten beschouwing, die wij op onze website verder zullen behandelen. Wij willen echter benadrukken hoe belangrijk het voor de benadeelde partij is om te beschikken over het advies van een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht, omdat hij tijdens de inleiding van deze procedure tot herstel van de legaliteit de mogelijkheid heeft om tussen te komen door het indienen van een schriftelijke uiteenzetting van bezwaren en het voorstellen van bewijs, dit alles om weerloosheid te voorkomen doordat hij wordt gehoord en zich kan verdedigen.
Het standpunt van Carlos Baño Advocaten
Vaak komen cliënten naar het kantoor van Carlos Baño León vastgoedadvocaten wanneer er al maatregelen en definitieve verklaringen zijn vastgesteld, omdat daartegen geen bezwaren zijn ingediend. Daarom moet heel duidelijk zijn dat het administratieve dossier tot herstel van de legaliteit een procedure is die in al haar details door de wet wordt geregeld, waarin de getroffen burger zich vanaf het eerste moment kan stellen en verdedigen. Bovendien wordt de Administratie bij haar optreden beheerst door onder meer de beginselen van legaliteit en proportionaliteit, en is willekeurig optreden nooit toegestaan, aangezien dat optreden onderworpen is aan de afweging en toetsing door rechters en rechtbanken.
