{"id":37548,"date":"2026-10-01T06:58:59","date_gmt":"2026-10-01T06:58:59","guid":{"rendered":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/?p=37548"},"modified":"2026-10-01T07:01:41","modified_gmt":"2026-10-01T07:01:41","slug":"guia-completa-de-la-reforma-de-la-lau-y-los-nuevos-procesos-de-desahucio-real-decreto-ley-26-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/guia-completa-de-la-reforma-de-la-lau-y-los-nuevos-procesos-de-desahucio-real-decreto-ley-26-2026\/","title":{"rendered":"Gu\u00eda Completa de la Reforma de la LAU y los Nuevos Procesos de Desahucio (Real Decreto-ley 26\/2026)"},"content":{"rendered":"
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

De situatie op het gebied van huur en gerechtelijke procedures in Spanje heeft een ommezwaai van 180 graden gemaakt. De goedkeuring van de Koninklijk wetsbesluit 26\/2026 van 29 september<\/strong>, voert ingrijpende wijzigingen door in de Wet op de stedelijke huurovereenkomsten (LAU) en in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (LEC).<\/p>

<\/p>

<\/p>

Hieronder geven we een praktisch en gedetailleerd overzicht van de gevolgen van deze wijzigingen voor eigenaren, huurders en juristen, ingedeeld in thematische blokken.<\/p>

<\/p>

<\/p>

Deel 1: De strijd tegen fraude bij de verhuur van vakantieverblijven en kamers<\/strong><\/h2>

<\/p>

<\/p>

Een van de belangrijkste doelstellingen van de hervorming is het tegengaan van het omzetten van woningen in vakantieverhuur of kamerverhuur om zo de prijsplafonds van de Woningwet van 2023 te omzeilen. De Koninklijk wetsbesluit 26\/2026, art. 3<\/strong> wijzigt artikel 4.2 van de LAU om deze regelingen aan een veel strengere controle te onderwerpen.<\/p>

<\/p>

<\/p>

1. De verhuur van kamers valt onder de LAU<\/strong><\/h3>

<\/p>

<\/p>

    • Classificatie op basis van het gebruik:<\/strong> De gedeeltelijke verhuur van een woning (kamers of ruimtes) wordt juridisch gelijkgesteld aan de vorm die overeenkomt met de behoefte waaraan deze voldoet. Als de kamer voorziet in de behoefte aan permanente huisvesting van de huurder, geldt deze als verhuur van de hoofdwoning (met alle bijbehorende verlengingen en rechten). Als het gaat om een gerechtvaardigde verhuizing, is de verhuur tijdelijk.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

      <\/p>

      <\/p>

        • Limiet voor cumulatieve prijzen:<\/strong> De som van de huurbedragen van alle huurovereenkomsten voor kamers die tegelijkertijd van kracht zijn in dezelfde woning, mag niet hoger zijn dan de huurprijs per eenheid van de volledige woning.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

          <\/p>

          <\/p>

            • Gebieden met een krappe woningmarkt:<\/strong> In gebieden die zijn aangemerkt als gebieden met een krappe woningmarkt, moeten zowel de prijs per eenheid als het totaalbedrag van de contracten voor kamers strikt voldoen aan de wettelijk vastgestelde maximumprijzen.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

              <\/p>

              <\/p>

              <\/p>

              2. Nieuwe regels en sancties voor tijdelijke verhuur<\/strong><\/h3>

              <\/p>

              <\/p>

                • Uitdrukkelijke en aantoonbare reden:<\/strong> Om een huurovereenkomst als \u201etijdelijk\u201d te kunnen beschouwen, moet de huurder om een re\u00eble, gerechtvaardigde en aantoonbare reden (studie, tijdelijk werk, enz.) zijn gewone verblijfplaats hebben verlaten. De reden moet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst worden vermeld en de verhuurder draagt de bewijslast voor de juistheid ervan.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                  <\/p>

                  <\/p>

                    • Automatische omzetting in hoofdverblijfplaats:<\/strong> Indien de overeenkomst geen uitdrukkelijke reden vermeldt, indien deze niet kan worden aangetoond, indien de looptijd zonder rechtvaardiging langer is dan 12 maanden, of indien er meer dan twee opeenvolgende tijdelijke overeenkomsten tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde woning worden gesloten, wordt de overeenkomst vanaf het begin automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats, waardoor de huurder het recht krijgt om er maximaal 5 jaar te blijven wonen (of 7 jaar als de verhuurder een rechtspersoon is).<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                      <\/p>

                      <\/p>

                        • Prijslimiet bij opeenvolgende contracten:<\/strong> Indien er meerdere opeenvolgende tijdelijke contracten worden gesloten voor dezelfde woning, mag de huurprijs in de nieuwe contracten niet hoger zijn dan de jaarlijkse procentuele stijging die wordt bepaald door de Referentie-index voor de jaarlijkse aanpassing van huurovereenkomsten voor woningen (IRAV).<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                          <\/p>

                          <\/p>

                          <\/p>

                          Deel 2: Nieuwe rechten voor de huurder en verplichtingen van de verhuurder<\/strong><\/h2>

                          <\/p>

                          <\/p>

                          De hervorming zorgt voor een nieuw evenwicht in de contractuele verplichtingen binnen de LAU, door de doorberekende kosten te beperken en de garanties inzake bewoonbaarheid te versterken.<\/p>

                          <\/p>

                          <\/p>

                            • Prohibici\u00f3n absoluta de repercutir gastos de gesti\u00f3n:<\/strong> De verhuurder mag de huurder onder geen enkele voorwaarde of onder welke benaming dan ook kosten in rekening brengen voor vastgoedbeheer, het opstellen, voorbereiden of verlengen van de huurovereenkomst.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                              <\/p>

                              <\/p>

                                • Verbod op het doorberekenen van belastingen:<\/strong> Er mag niet worden overeengekomen dat de huurder belastingen betaalt die verband houden met het onroerend goed (zoals de onroerendgoedbelasting \u2013 IBI), tenzij de huurder wettelijk verplicht is deze te betalen.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                  <\/p>

                                  <\/p>

                                    • Strikte beperking van aanvullende waarborgen:<\/strong> Bij huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats mogen de aanvullende waarborgen naast de contante borgsom niet hoger zijn dan twee maanden huur (en \u00e9\u00e9n maand huur bij tijdelijke huurovereenkomsten). Bovendien is het uitdrukkelijk verboden om de huurder te verplichten een verzekering tegen huurachterstand af te sluiten.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                      <\/p>

                                      <\/p>

                                        • Recht op zelfherstel bij schade:<\/strong> Koninklijk wetsbesluit 26\/2026 (art. 3.13) voegt lid 5 toe aan artikel 21 van de LAU. Indien er schade is die de bewoonbaarheid, veiligheid of hygi\u00ebne van de woning aantast, kan de huurder schriftelijk om herstel verzoeken, met bijvoeging van een offerte. Indien de verhuurder niet reageert of binnen 15 kalenderdagen zonder geldige reden weigert, kan de huurder de werkzaamheden uitvoeren en de kosten rechtstreeks in mindering brengen op toekomstige huurbetalingen.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                          <\/p>

                                          <\/p>

                                            • Uitbreiding van het voorkeursrecht:<\/strong> Bij gezamenlijke verkoop van gebouwen blijft het voorkeurs- en terugkooprecht van de huurder behouden indien zijn woning juridisch afzonderlijk kan worden aangemerkt, waarbij het contractueel afzien van dit recht uitdrukkelijk verboden is.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                              <\/p>

                                              <\/p>

                                              <\/p>

                                              Deel 3: Buitengewone verlengingen voor oude contracten<\/strong><\/h2>

                                              <\/p>

                                              <\/p>

                                              Een zeer belangrijke wijziging voor huurovereenkomsten die v\u00f3\u00f3r de Woningwet van 2023 zijn gesloten, is de wijziging die is ingevoerd door het Koninklijk wetsbesluit 26\/2026 (art. 4.2)<\/strong>, waarmee de vierde overgangsbepaling van Wet 12\/2023 wordt gewijzigd:<\/p>

                                              <\/p>

                                              <\/p>

                                                • Toepassing van verlengingen:<\/strong> Huurcontracten die onder de LAU van 1994 vallen en die zijn gesloten v\u00f3\u00f3r de inwerkingtreding van de Woningwet van 2023, komen in aanmerking voor de buitengewone verlengingen zoals bepaald in artikel 10 van de LAU (huidige tekst).<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                  <\/p>

                                                  <\/p>

                                                    • Maximale verhogingsgrens:<\/strong> Uw huurverhogingen vallen onder de toepasselijke maximale grens overeenkomstig de elfde aanvullende bepaling van de LAU. Voor het overige blijft de op het moment van het sluiten van de overeenkomst geldende wettelijke regeling van kracht.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                      <\/p>

                                                      <\/p>

                                                      <\/p>

                                                      Deel 4: Een revolutie in gerechtelijke procedures en uitzettingen<\/strong><\/h2>

                                                      <\/p>

                                                      <\/p>

                                                      Het burgerlijk procesrecht ondergaat een ingrijpende verandering om te voorkomen dat kwetsbare personen uit hun woning worden gezet zonder dat zij een waardig alternatief onderkomen hebben.<\/p>

                                                      <\/p>

                                                      <\/p>

                                                      1. Opschorting van uitzettingen tot 2030 (artikel 2)<\/strong><\/h3>

                                                      <\/p>

                                                      <\/p>

                                                      Het Koninklijk wetsbesluit 26\/2026 \u2014 art. 2<\/strong> voorziet in een tijdelijke regeling voor de opschorting van uitzettingen, die van kracht is tot 31 december 2030<\/strong>:<\/p>

                                                      <\/p>

                                                      <\/p>

                                                        • Tegen \u201evulture funds\u201c (art. 2.1):<\/strong> Indien de eiser een entiteit is die zich bezighoudt met de aankoop van portefeuilles met onbetaalde leningen of onroerend goed onder de marktwaarde om het rendement te maximaliseren, en de verweerder zich in een kwetsbare situatie bevindt zonder alternatieve huisvesting, zal de rechtbank de procedure verplicht bij beschikking opschorten. Deze opschorting leidt niet tot financi\u00eble compensatie voor de eiser.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                          <\/p>

                                                          <\/p>

                                                            • Frente a otros propietarios (Art. 2.2):<\/strong> Si el demandante no es un fondo de inversi\u00f3n, el tribunal suspender\u00e1 el proceso y requerir\u00e1 a la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica para que ofrezca una alternativa habitacional. Si no se dispone de ella, el proceso se suspender\u00e1 hasta que se garantice.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                              <\/p>

                                                              <\/p>

                                                                • Compensaties:<\/strong> In dit geval neemt de bevoegde overheid de kosten op zich om de eigenaar (indien het een natuurlijke persoon betreft, of een rechtspersoon die zich bezighoudt met betaalbare huurwoningen) te compenseren, waarbij maximaal het gederfde contractuele huurbedrag en de onbetaalde kosten voor nutsvoorzieningen worden vergoed.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                                  <\/p>

                                                                  <\/p>

                                                                    • Herziening:<\/strong> De opschorting wordt om de 12 maanden herzien en wordt opgeheven indien de kwetsbaarheid verdwijnt, indien een alternatief zonder gegronde reden wordt afgewezen, of indien er 3 jaar zijn verstreken.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                                      <\/p>

                                                                      <\/p>

                                                                        • Uitzondering wegens kwetsbare positie van de eigenaar:<\/strong> De opschorting is niet van toepassing indien de eigenaar een natuurlijke persoon is die zich in een kwetsbare positie bevindt en twee of minder woningen bezit.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                                          <\/p>

                                                                          <\/p>

                                                                          <\/p>

                                                                          2. De buitengewone structurele verzwakking (artikel 5.2)<\/strong><\/h3>

                                                                          <\/p>

                                                                          <\/p>

                                                                          In het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (LEC) wordt een nieuwe procesrechtelijke regeling ingevoerd die overheidsinstanties verplicht financieel bij te springen om uitzetting te voorkomen:<\/p>

                                                                          <\/p>

                                                                          <\/p>

                                                                            • Betalingsverplichting van de autonome regio:<\/strong> In uitzettingsprocedures wegens niet-betaling van de huur, waarbij de huurder kwetsbaar is en geen alternatieve huisvesting wordt aangeboden, zijn de autonome regio\u2019s verplicht om de procedure binnen twee maanden te schorsen door de verschuldigde bedragen te betalen of bij de rechtbank te deponeren. De gerechtelijke procedure blijft gedurende die twee maanden opgeschort.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                                              <\/p>

                                                                              <\/p>

                                                                                • Verplichte subrogatie:<\/strong> Indien de autonome gemeenschap de vordering niet binnen twee maanden verwerpt of geen alternatief aanbiedt, treedt de overheid automatisch in de plaats van de huurder als schuldenaar. De gerechtelijke uitzettingsprocedure wordt be\u00ebindigd, er vindt geen uitzetting plaats en de huurovereenkomst blijft gewoon van kracht.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                                                  <\/p>

                                                                                  <\/p>

                                                                                    • Compensatie door de staat:<\/strong> De staat zal de autonome gemeenschappen compenseren voor de kosten van deze afschaffingen (met uitzondering van de vertragingsrente die ontstaat door vertragingen bij de autonome overheid zelf).<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                                                      <\/p>

                                                                                      <\/p>

                                                                                      <\/p>

                                                                                      Overgangsregeling voor lopende contracten<\/strong><\/h2>

                                                                                      <\/p>

                                                                                      <\/p>

                                                                                      Om de markt rechtszekerheid te bieden, voert het Koninklijk wetsbesluit 26\/2026 (art. 3.22)<\/strong> de achtste overgangsbepaling in de LAU in:<\/p>

                                                                                      <\/p>

                                                                                      <\/p>

                                                                                        • Eerdere contracten:<\/strong> Seizoens- of kamercontracten die v\u00f3\u00f3r 1 oktober 2026<\/strong> zijn gesloten, blijven onderworpen aan de vroegere wettelijke regeling tot het einde van de overeengekomen looptijd, waarna ze zonder mogelijkheid tot verlenging vervallen.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                                                          <\/p>

                                                                                          <\/p>

                                                                                            • Verlengingen:<\/strong> Elke verlenging of elk nieuw tijdelijk contract dat wordt ondertekend vanaf de inwerkingtreding van het wetsdecreet, valt volledig onder de nieuwe, strenge eisen van de hervorming.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>

                                                                                              <\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                                                                              El panorama del alquiler y de los procedimientos judiciales en Espa\u00f1a ha dado un giro de 180 grados. La aprobaci\u00f3n del Real Decreto-ley 26\/2026, de 29 de septiembre, introduce modificaciones de calado estructural en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). A continuaci\u00f3n, desglosamos de forma pr\u00e1ctica y […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":37549,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-37548","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/37548","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=37548"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/37548\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":37560,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/37548\/revisions\/37560"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/37549"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=37548"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=37548"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=37548"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}