Bent u ooit een huis binnengelopen en dacht u dat de indeling nogal \"bijzonder\" was? Soms schuilt achter een creatieve verbouwing iets veel minder zichtbaars: een onderliggend juridisch probleem. Ons kantoor heeft onlangs een zaak onderzocht die dit perfect illustreert en die het waard is om te begrijpen v\u00f3\u00f3rdat u een koopakte ondertekent.<\/p>\n\n\n\n
Het uitgangspunt is eenvoudig voor te stellen. Een groep eigenaren besluit de woning die zij volledig (100%) in eigendom hebben uit te breiden, door enkele vierkante meters over te nemen van het aangrenzende huis waarvan zij slechts 50% in mede-eigendom (proindiviso) bezitten met instemming van de mede-eigenaar die de andere 50% houdt.<\/p>\n\n\n\n
Zij breken de scheidingsmuur tussen beide ruimten af, voegen ze samen en op het eerste gezicht is het resultaat \u00e9\u00e9n ruimere en functionelere woning. Vervolgens verkopen zij, bij notari\u00eble akte, het geheel van een van de woningen en het onverdeelde aandeel van 50% van de andere.<\/p>\n\n\n\n
Op papier van het dagelijks leven klopt alles. Op juridisch papier daarentegen beginnen de problemen.<\/p>\n\n\n\n
Hier ligt het kernpunt dat veel kopers over het hoofd zien: het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) werkt niet op basis van wat zichtbaar is, maar op basis van geregistreerde onroerende zaken<\/strong>(fincas registrales). Hoeveel muren er ook zijn afgebroken en hoe fysiek verenigd de ruimten ook mogen zijn, de juridische werkelijkheid verandert niet vanzelf.<\/p>\n\n\n\n Zolang de bijbehorende registratieprocedure niet is doorlopen, blijft het register twee afzonderlijke en zelfstandige onroerende zaken<\/strong>erkennen: \u00e9\u00e9n op naam van de verkoper en \u00e9\u00e9n in mede-eigendom. Fysieke vereniging brengt op zichzelf geen juridische vereniging tot stand. Om van twee percelen in het register \u00e9\u00e9n geheel te maken, is een samenvoeging van percelen<\/strong>(agrupaci\u00f3n de fincas) vereist een formele rechtshandeling met eigen vereisten, die wij hieronder bespreken.<\/p>\n\n\n\n Het tweede obstakel ligt gevoeliger. De vierkante meters die werden \"geannexeerd\" behoorden tot een onroerende zaak in mede-eigendom (proindiviso)<\/strong>dat wil zeggen: gezamenlijk bezit op 50\/50-basis. En het Spaanse Burgerlijk Wetboek (C\u00f3digo Civil) is hierover duidelijk: geen van de mede-eigenaren mag, zonder toestemming van de anderen, wijzigingen aanbrengen in het gemeenschappelijke goed, ook al zouden die wijzigingen voor allen voordelig kunnen zijn (art. 397 Burgerlijk Wetboek).<\/p>\n\n\n\n Als de nieuwe eigenaar wat feitelijk al bestaat ook juridisch wil maken, zou hij drie hindernissen moeten nemen. En geen daarvan is een simpele formaliteit.<\/p>\n\n\n\n Om die vierkante meters juridisch aan de andere woning toe te voegen, zouden ze eerst moeten worden afgesplitst<\/strong> (segregaci\u00f3n) van het perceel in mede-eigendom en vervolgens samengevoegd<\/strong> (agrupaci\u00f3n) met het aangrenzende perceel. Het afsplitsen van een perceel in mede-eigendom vereist de toestemming van todos<\/strong> mede-eigenaren en de naleving van de vereisten die de hypotheek-\/registratiewetgeving en de ruimtelijke-ordeningsregels stellen.<\/p>\n\n\n\n Ook al is het fysiek \u00e9\u00e9n huis, voor de Vereniging van Eigenaren behouden die \"toegevoegde\" vierkante meters hun eigen aandeel<\/strong> (cuota de participaci\u00f3n) in de gemeenschappelijke kosten. Het wijzigen van de splitsingsakte (t\u00edtulo constitutivo) om de nieuwe werkelijkheid weer te geven het herverdelen van aandelen, het samenvoegen van onderdelen hangt niet af van de wil van \u00e9\u00e9n enkele bewoner: de Spaanse wet op de horizontale eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) vereist voor dit soort besluiten de unanimiteit<\/strong> van de vergadering van eigenaren. <\/p>\n\n\n\n Elke wijziging van dit type moet langs de gemeente: een afsplitsingsvergunning<\/strong>, een technisch projectdossier<\/strong> opgesteld door een bevoegde professional, en gemeentelijke goedkeuring in overeenstemming met het toepasselijke bestemmingsplan. In veel gevallen maken de regels zo'n vergunning moeilijk verkrijgbaar of ronduit onhaalbaar.<\/p>\n\n\n\n Wanneer de fysieke werkelijkheid en die van het register niet overeenkomen, erft de koper het probleem. De meest voorkomende risico's zijn:<\/p>\n\n\n\n Als u overweegt een woning te kopen die is \"uitgebreid\" of samengevoegd met een andere, vertrouw dan niet uitsluitend op wat uw ogen u vertellen. V\u00f3\u00f3rdat u tekent:<\/p>\n\n\n\n De moraal is eenvoudig: wat in de woonkamer een geweldig idee lijkt, kan in de akte een groot probleem worden. Zorg ervoor dat de fysieke werkelijkheid en die van het register hand in hand gaan v\u00f3\u00f3rdat u tekent.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" \u00bfAlguna vez has entrado en una casa y has pensado que su distribuci\u00f3n es \u00abespecial\u00bb? A veces, detr\u00e1s de una reforma creativa se esconde algo mucho menos visible: un problema jur\u00eddico de fondo. En nuestro despacho hemos analizado recientemente un caso que lo ilustra a la perfecci\u00f3n y que conviene conocer antes de firmar cualquier […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":37348,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-37344","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-derecho-inmobiliario"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/37344","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=37344"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/37344\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":37350,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/37344\/revisions\/37350"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/37348"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=37344"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=37344"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=37344"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Er bestaan nog steeds twee zelfstandige percelen<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Een deel van het huis was niet van de verkoper: de mede-eigendom (proindiviso)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
De drie hindernissen om de samenvoeging te legaliseren<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
1. Het eigendomsregister: geen samenvoeging zonder afsplitsing<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
2. De Vereniging van Eigenaren: aandelen en unanimiteit<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
3. De gemeente: afsplitsingsvergunning en technisch projectdossier<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Welke risico's neemt de koper werkelijk op zich?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\n
Aanbevelingen v\u00f3\u00f3r het ondertekenen van de akte<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\n