Situaci\u00f3n anterior a la Ley 8\/2013<\/h2>\n
Antes de la reforma introducida por la Ley 8\/2013, la normativa ya contemplaba que el adquirente respond\u00eda con el propio inmueble por determinadas deudas derivadas de la obligaci\u00f3n de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad.<\/p>\n
L\u00edmites temporales<\/h3>\n
La responsabilidad estaba limitada a:<\/p>\n
- \n
- La parte vencida de la anualidad en la que se produc\u00eda la adquisici\u00f3n.<\/li>\n
- El a\u00f1o natural inmediatamente anterior.<\/li>\n<\/ul>\n
Estos cr\u00e9ditos se consideraban preferentes a efectos del art\u00edculo 1923 del C\u00f3digo Civil, teniendo prioridad sobre otros (salvo los cr\u00e9ditos salariales). Esta configuraci\u00f3n legal fue la base de muchas reclamaciones previas a la reforma.<\/p>\n
Responsabilidad del adquirente<\/h3>\n
La ley indicaba que incluso aunque el comprador tuviera t\u00edtulo inscrito en el Registro de la Propiedad, respond\u00eda con el inmueble por estas deudas. El piso o local quedaba legalmente afecto a su cumplimiento, reforzando el principio de afecci\u00f3n real frente a terceros.<\/p>\n
Cambios tras la Ley 8\/2013<\/h2>\n
Con la entrada en vigor de la Ley 8\/2013, el art\u00edculo 9.1.e) fue modificado para ampliar tanto la responsabilidad del adquirente como el per\u00edodo preferente para la comunidad de propietarios.<\/p>\n
Nuevos plazos de afecci\u00f3n<\/h3>\n
Desde el 28 de junio de 2013, la preferencia del cr\u00e9dito comunitario y la responsabilidad objetiva del adquirente se extienden a:<\/p>\n
- \n
- La anualidad en curso al momento de la adquisici\u00f3n.<\/li>\n
- Los tres a\u00f1os naturales anteriores.<\/li>\n<\/ul>\n
Este cambio elev\u00f3 considerablemente el riesgo econ\u00f3mico para los compradores de viviendas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, haciendo a\u00fan m\u00e1s relevante la obtenci\u00f3n del certificado de deuda antes de firmar.<\/p>\n
Diferencia entre privilegio y afecci\u00f3n real<\/h3>\n
Es fundamental distinguir entre:<\/p>\n
- \n
- Afecci\u00f3n real:<\/strong> la deuda recae sobre el inmueble, sin l\u00edmite de tiempo desde la transmisi\u00f3n. No caduca por s\u00ed misma.<\/li>\n
- Privilegio crediticio:<\/strong> la comunidad puede tener preferencia de cobro frente a otros acreedores, pero esta preferencia s\u00ed est\u00e1 sujeta a plazos y puede caducar si no se inscribe en el Registro.<\/li>\n<\/ul>\n
Fecha clave: la transmisi\u00f3n<\/h3>\n
La fecha determinante para el c\u00f3mputo de las tres anualidades es la de la transmisi\u00f3n. Independientemente de cu\u00e1ndo se inste la reclamaci\u00f3n, la responsabilidad recae sobre el adquirente si la operaci\u00f3n se formaliz\u00f3 despu\u00e9s del 28 de junio de 2013.<\/p>\n
Hipotecas y embargos anteriores<\/h3>\n
En caso de que existan hipotecas o embargos anteriores, estos solo ser\u00e1n eficaces en la medida en que no menoscaben el cr\u00e9dito comunitario preferente. Desde la reforma, esta preferencia se extiende a un per\u00edodo m\u00e1s amplio, lo que refuerza la posici\u00f3n de la comunidad frente a terceros.<\/p>\n
Criterio de la DGRN<\/h3>\n
La Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado ha reiterado que la falta de constancia registral de la demanda puede hacer que la comunidad pierda el privilegio de cobro frente a otros acreedores. Por tanto, la diligencia registral es clave para asegurar el cobro de deudas anteriores.<\/p>\n
Controversia resuelta por el Tribunal Supremo<\/h2>\n
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo resolvi\u00f3 mediante sentencia de 20 de mayo de 2025 una cuesti\u00f3n que hasta entonces no hab\u00eda sido objeto de pronunciamiento jurisprudencial: la aplicabilidad temporal del nuevo art\u00edculo 9.1.e) a adquisiciones posteriores a la reforma.<\/p>\n
Antecedentes del caso<\/h3>\n
Una comunidad de propietarios reclam\u00f3 al adquirente de una vivienda la deuda correspondiente al ejercicio en curso y a los tres a\u00f1os naturales anteriores. El inmueble hab\u00eda sido adquirido en octubre de 2014.<\/p>\n
El juzgado de primera instancia dio la raz\u00f3n a la comunidad, pero la Audiencia Provincial estim\u00f3 parcialmente el recurso del comprador y excluy\u00f3 la deuda correspondiente al a\u00f1o 2011 y determinadas derramas.<\/p>\n
Recurso de casaci\u00f3n<\/h3>\n
La comunidad interpuso recurso de casaci\u00f3n alegando que se hab\u00eda interpretado err\u00f3neamente la aplicaci\u00f3n temporal de la reforma. El Tribunal Supremo admiti\u00f3 el recurso por apreciar inter\u00e9s casacional, ya que no exist\u00eda jurisprudencia previa sobre el asunto.<\/p>\n
Doctrina del Supremo<\/h3>\n
El Alto Tribunal estableci\u00f3 que la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 9.1.e) reformado por la Ley 8\/2013 es v\u00e1lida en los casos de adquisiciones posteriores a su entrada en vigor. En consecuencia, el comprador de 2014 deb\u00eda asumir la deuda del a\u00f1o corriente y de los tres anteriores.<\/p>\n
El tribunal descart\u00f3 que se tratara de retroactividad prohibida, aplicando el principio jur\u00eddico \u201ctempus regit actum\u201d<\/em>, que indica que cada acto jur\u00eddico se rige por la legislaci\u00f3n vigente en el momento de su realizaci\u00f3n.<\/p>\n
Het standpunt van Carlos Ba\u00f1o Advocaten<\/h2>\n
Desde Carlos Ba\u00f1o Advocaten<\/a> advertimos que la reforma de 2013 ampli\u00f3 notablemente la responsabilidad del comprador respecto a los gastos de comunidad. Por ello, es imprescindible actuar con cautela y conocimiento antes de adquirir una vivienda.<\/p>\n
![\"Ley](\"https:\/\/cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/ley-propiedad-horizontal-retroactividad-1.webp\" "\\"Ley")
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- Privilegio crediticio:<\/strong> la comunidad puede tener preferencia de cobro frente a otros acreedores, pero esta preferencia s\u00ed est\u00e1 sujeta a plazos y puede caducar si no se inscribe en el Registro.<\/li>\n<\/ul>\n
- Afecci\u00f3n real:<\/strong> la deuda recae sobre el inmueble, sin l\u00edmite de tiempo desde la transmisi\u00f3n. No caduca por s\u00ed misma.<\/li>\n