EL SANEAMIENTO DE VICIOS OCULTOS INCLUYE DA\u00d1OS EN ELEMENTOS COMUNES<\/h2>\n
En el C\u00f3digo Civil se contempla esta obligaci\u00f3n del vendedor de responder frente a da\u00f1os ocultos de la cosa vendida existentes al momento de la compraventa y que no son conocidos por el comprador.<\/p>\n
Condiciones para reclamar por vicios ocultos<\/h3>\n
Siempre que los vicios ocultos aparezcan dentro del intervalo de 6 meses desde la compraventa, el comprador podr\u00e1 ejercer su derecho a reclamar dentro de dicho periodo.<\/p>\n
En estos casos, la ley le otorga una doble opci\u00f3n. En primer lugar, podr\u00e1 optar por la resoluci\u00f3n de la compraventa, lo que implicar\u00e1 la devoluci\u00f3n entre las partes de lo entregado.<\/p>\n
Por otro lado, tambi\u00e9n puede solicitar la reducci\u00f3n del precio de la compraventa en una cantidad equivalente al da\u00f1o oculto o vicio oculto denunciado.<\/p>\n
Si estos presupuestos y sus consecuencias son claros nos gustar\u00eda responder en este art\u00edculo, a la pregunta que surge cuando el da\u00f1o oculto no se presenta en la vivienda objeto de compraventa, sino en un elemento com\u00fan del edificio donde se encuentra la vivienda, en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n
Es decir, que ocurre si en una venta de vivienda o local los da\u00f1os aparecen en un elemento com\u00fan y no propiamente en un pio o local.<\/p>\n
EL ELEMENTO COMUN COMO INSEPARABLE DE LA PROPIEDAD PRIVADA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL<\/h2>\n
Establece el art 3 de la LPH En el r\u00e9gimen de propiedad establecido en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil corresponde a cada piso o local:<\/p>\n
- \n
- a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitect\u00f3nicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que est\u00e9n comprendidos dentro de sus l\u00edmites y sirvan exclusivamente al propietario, as\u00ed como el de los anejos que expresamente hayan sido se\u00f1alados en el t\u00edtulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.<\/li>\n
- b) La copropiedad, con los dem\u00e1s due\u00f1os de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.<\/li>\n<\/ol>\n
El fundamento de este precepto est\u00e1 en el art 396 del Codigo Civil que dispone<\/p>\n
\u201cLos diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento com\u00fan de aqu\u00e9l o a la v\u00eda p\u00fablica podr\u00e1n ser objeto de propiedad separada, que llevar\u00e1 inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute….\u201d<\/p>\n
Implicaciones de la copropiedad en los vicios ocultos<\/h3>\n
En consecuencia, el propietario de un piso o local no solo es propietario, sino que es copropietario del elemento com\u00fan por lo que cualquier problema o defecto de construcci\u00f3n en dicho elemento com\u00fan en el plazo de 6 meses desde que se venda gozara de la misma condici\u00f3n de vicio oculto<\/p>\n
APLICACI\u00d3N A LOS ELEMENTOS COMUNES DE LOS VICIOS OCULTOS<\/h2>\n
Esta afecci\u00f3n ha sido declarada en numerosas sentencias y hay una doctrina clara del TS.<\/p>\n
Fundamento legal y doctrina del Tribunal Supremo<\/h3>\n
El fundamento de estas acciones de saneamiento radica en que la fijaci\u00f3n del precio en la compraventa depende directamente de la calidad de la cosa adquirida. Es esencial que el comprador pueda examinar la propiedad en detalle antes de tomar su decisi\u00f3n.<\/p>\n
Si el comprador bas\u00f3 su elecci\u00f3n en una percepci\u00f3n que, con una diligencia razonable, difer\u00eda de la realidad, se considerar\u00e1 la existencia de un vicio oculto<\/strong>. En consecuencia, tendr\u00e1 derecho a deshacer el contrato o a solicitar una rebaja del precio, ajustada a las condiciones reales de la propiedad y su impacto en el mercado.<\/p>\n
Este mecanismo no busca obtener una indemnizaci\u00f3n por los da\u00f1os sufridos, sino garantizar el equilibrio econ\u00f3mico en el contrato de compraventa. Su objetivo principal es proteger al comprador frente a defectos ocultos que afecten el valor de la propiedad.<\/p>\n
La responsabilidad legal por saneamiento del vendedor de una vivienda en un edificio sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal no se limita \u00fanicamente a los elementos privativos. Tambi\u00e9n se extiende a los elementos comunes del edificio, ya que estos forman parte de la \u00abcosa vendida\u00bb e incluyen la cuota de participaci\u00f3n correspondiente en dichos elementos.<\/p>\n
No existe discrepancia alguna con respecto a la existencia de vicios ocultos <\/strong>que afectan directamente a los elementos comunes del edificio: plaga de xil\u00f3fagos en los forjados de manera; y presencia de roedores en el falso techo.<\/p>\n
Consecuencias de los vicios ocultos en la propiedad horizontal<\/h3>\n
Esta circunstancia, sin embargo, no puede eximir de la responsabilidad legal por saneamiento por vicios ocultos<\/strong> a la parte vendedora. Tales deficiencias tambi\u00e9n afectan indirectamente al uso ordinario de la cosa vendida, impactando en su funcionalidad y habitabilidad.<\/p>\n
Adem\u00e1s, cuando se trata de una vivienda integrada en un edificio sometido a r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la \u00abcosa vendida\u00bb no se limita \u00fanicamente al conjunto de elementos privativos de dicha vivienda. Tambi\u00e9n abarca el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes esenciales para su uso y disfrute.<\/p>\n
Entre estos elementos se encuentran techos, vigas, vuelos y otros componentes estructurales. Estas partes en copropiedad no son susceptibles de divisi\u00f3n y solo pueden ser enajenadas, gravadas o embargadas junto con la parte privativa de la que forman un anejo inseparable.<\/p>\n
EXIGENCIAS PARA EXISTENCIA DE DICHA RESPONSABILIDAD<\/h2>\n
Trat\u00e1ndose de edificios de antig\u00fcedad cada vez son mas los compradores cautos que antes de la compra se cercioran sobre el estado del edificio y no solo de la vivienda que desea comprar.<\/p>\n
Importancia de verificar el estado del edificio<\/h3>\n
Debemos recordar la necesidad de un…para aquellos edificios de mas de 50 a\u00f1os, siendo este un documento que peude ser revisado por el comprador y orientativo sobre el estado de la vivienda.<\/p>\n
No obstante, ello no es realmente definitivo porque puede omitir por diversas razones patolog\u00edas ocultas que pueda haber y no por ello se va a eximir a vendedor.<\/p>\n
Consideramos importante el conocimiento o desconocimiento que haya podido tener el comprador acerca del estado previo del edificio plasmado en Juntas o cerificacion del administrador de la Comunidad.<\/p>\n
Siempre a nuestros clientes pedimos se cercioren de ello solicitando del administrador no solo la acreditaci\u00f3n del estado de la vivienda en cuanto a deudas sino tambi\u00e9n acerca de la inexistencia ce dermis.<\/p>\n
Es importante tambi\u00e9n que el comprador solicite copia de las actas de los \u00faltimos a\u00f1os para saber si hay problemas en la comunidad respecto de los elementos comunes porque estas actas pueden ser reveladoras de la existencia de problemas que si llegan a conocimiento del comprador eliminar\u00eda la posibilidad de decir vicios ocultos.<\/p>\n
CALCULO DE INDEMNIZACION<\/h2>\n
El saneamiento puede consistir en la resoluci\u00f3n de la venta o en una rebaja proporcional del precio.<\/p>\n
![\"Vicios](\"https:\/\/cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/vicios-ocultos-danos-elementos-comunes-1.webp\" "\\"Vicios")
<\/p>\nLa jurisprudencia del Tribunal Supremo ha destacado que cuando lo que se pretende es la reducci\u00f3n del valor, la acci\u00f3n q\u00abno tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual\u00bb <\/em>, de manera que si se ejercita esta acci\u00f3n , no se puede obtener m\u00e1s que una reducci\u00f3n o rebaja en el precio, no una indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios.<\/em><\/p>\n
El fundamento de estas acciones de saneamiento reside en que la fijaci\u00f3n del precio en la compraventa depende singularmente de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello tomar su decisi\u00f3n.<\/p>\n
Si \u00e9sta se bas\u00f3 en una discordancia entre lo que pudo apreciar, con una normal diligencia por su parte, y la realidad, habr\u00e1 vicio oculto<\/strong>, y por ello podr\u00e1 bien deshacer el contrato o bien solicitar la rebaja del precio ajustada a las condiciones reales de la cosa, y su influencia en el precio de mercado. Se trata por tanto de un mecanismo de salvaguarda del equilibrio econ\u00f3mico del contrato de compraventa, y no de un instrumento para lograr un resarcimiento indemnizatorio de un perjuicio.<\/p>\n
Como hemos referido anteriormente, con la acci\u00f3n quanti minoris <\/em>derivada del saneamiento por vicios ocultos <\/strong>en el contrato de compraventa se pretende restablecer el equilibrio contractual rebajando el precio en proporci\u00f3n al defecto; pero no se trata de una acci\u00f3n indemnizatoria derivada de los da\u00f1os<\/strong>, esto es, de una acci\u00f3n para resarcir el perjuicio que causan de modo directo.<\/p>\n
Diferencias entre reducci\u00f3n de precio e indemnizaci\u00f3n<\/h3>\n
La acci\u00f3n quanti minoris <\/em>no puede obedecer a la reparaci\u00f3n de los da\u00f1os causados por el vicio oculto <\/strong>sino a la disminuci\u00f3n del precio en atenci\u00f3n a la entidad del da\u00f1o (m\u00e1s en concreto, a la minusvaloraci\u00f3n del precio que el da\u00f1o <\/strong>origina), no a las consecuencias da\u00f1osas que su aparici\u00f3n haya causado, y ello sin perjuicio de otras acciones que pudieran corresponder al comprador.<\/p>\n
Advocatenkantoor Carlos Ba\u00f1o<\/h2>\n
Si quieres m\u00e1s informaci\u00f3n, puedes contactar con el despacho de abogados de Carlos Ba\u00f1o<\/a>.<\/p>\n
![\"Advocaat](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/abogado-carlos-leon-asesoramiento-portada.jpg\" "\\"Advocaat")
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