![\"Da\u00f1os](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/danos-construccion-vivienda-nueva.jpeg\" "\\"Da\u00f1os")
<\/p>\nTras la entrega de una vivienda nueva puede present\u00e1rsele al comprador problemas por la aparici\u00f3n de daos o desperfectos antes no vistos<\/p>\n
Previamente a la escrituraci\u00f3n es protocolario que el comprador acuda a comprobar el estado de la vivienda y que est\u00e1 acabado como mandan los c\u00e1nones t\u00e9cnicos …..<\/p>\n
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Se realiza una inspecci\u00f3n con los t\u00e9cnicos de la empresa vendedora a la que se podr\u00e1 acudir con su propio t\u00e9cnico, aunque consideramos no ser necesario, y se comprueba \u00a0la vivienda para\u00a0 la comprobaci\u00f3n in situ de posibles desperfectos debi\u00e9ndose tener en cuenta que lo normal es que puedan haber defectos de terminaci\u00f3n que nunca ha de ir a mayores por cuanto se deben poner de acuerdo por escrito en la confecci\u00f3n de una relaci\u00f3n de defectos que deber\u00e1n subsanarse siempre aconsejable antes de la escrituraci\u00f3n.<\/p>\n
La problem\u00e1tica viene dada por la aparici\u00f3n de desperfectos que no estaban a la vista a la hora de inspecci\u00f3n y que aparecen m\u00e1s tarde.<\/p>\n
En estos casos estar\u00edamos en presencia de vicios ocultos o bien de da\u00f1os de mala ejecuci\u00f3n o construcci\u00f3n con una regulaci\u00f3n legal muy concreta.<\/p>\n
Hay que distinguir y lo mencionamos por la confusi\u00f3n que hay sobre el particular entre da\u00f1os en primera y en segunda vivienda.<\/p>\n
En las compraventas de bienes de segunda ocupaci\u00f3n el vendedor debe responder ante el comprador mediante la acci\u00f3n denominada de saneamiento por vicios ocultos, seg\u00fan el art 1.484 del C\u00f3digo Civil, siendo la posible acci\u00f3n del comprador la de nulidad de la compraventa. o bien la solicitud de reducci\u00f3n del precio de la compra en atenci\u00f3n a la importancia y gravedad de los da\u00f1os, indicando el citado precepto el canon a seguir para determinar si estamos en uno u otro supuesto.<\/p>\n
Esta doble posibilidad es la que tiene el comprador que no deber confundirse a la hora de su reclamaci\u00f3n porque no cabe el ejercicio simultaneo de ambas posibilidades, sino que tendr\u00e1 que optar por una u otra en funci\u00f3n de la importancia.<\/p>\n
El citado art\u00edculo establece los l\u00edmites de cada actuaci\u00f3n ya que la primera se reserva para el caso de defectos que \u201cla hacen impropia para el uso a que se la destina\u201d y \u00a0la segunda para el caso de \u201c defectos si disminuyen de tal modo el uso que de haberlos conocido el comprador no la habr\u00eda adquirido o habr\u00eda dado menos precio por ella\u201d siendo por lo tanto crucial, acreditar la importancia del defecto para elegir entre las dos opciones, lo que solo se podr\u00e1 hacer mediante el pertinente informe pericial t\u00e9cnico.<\/p>\n
La acci\u00f3n que tiene el comprador ser\u00e1 la de desistir del contrato o bien rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Seg\u00fan establece el art 1.488 del CC<\/p>\n
El problema que presenta el ejercicio de las acciones derivadas de vicio oculto es la perentoriedad del plazo para el ejercicio de la acci\u00f3n legal ya que conforme al 1.490 del CC es de 6 meses desde que se describi\u00f3 \u00a0los defectos debi\u00e9ndose tener en cuenta que este plazo es de caducidad con lo que no cabe la posibilidad de interrumpir el plazo de prescripci\u00f3n.<\/p>\n
La responsabilidad directa principal en casos de edificios de primera ocupaci\u00f3n es la del Promotor que es quien promueve la edificaci\u00f3n y vende al comprador reci\u00e9n terminada la vivienda obteniendo el beneficio de dicha venta.<\/p>\n
Seg\u00fan el art\u00edculo 9.1 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de Edificaci\u00f3n, Ley 38\/1.999 de 5 de Noviembre. \u201cSer\u00e1 considerado promotor cualquier persona, f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificaci\u00f3n para s\u00ed o para su posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros bajo cualquier t\u00edtulo<\/p>\n
La responsabilidad del promotor se establece en el art….del C\u00f3digo Civil………, y es a lo que se refiere el art. 17.1 al decir que \u201cSin perjuicio de sus responsabilidades contractuales…\u201d cuando habla gen\u00e9ricamente de la responsabilidad de los agentes contractuales.<\/p>\n
La misma Ley establece en su articulo 17.3.2 \u201cEn todo caso, el promotor responder\u00e1 solidariamente con los dem\u00e1s agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los da\u00f1os materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcci\u00f3n\u201d<\/p>\n
Y eso porque la responsabilidad del Promotor como vendedor es una responsabilidad contractual deriva del contrato de compraventa siendo por tanto responsable de lo relativo a dicho compra, lo que sin duda recoge l Ley de Edificaci\u00f3n.<\/p>\n
Y es por ello que el precitado art 17.3.2 establece que ante cualquier reclamaci\u00f3n por defectos de construcci\u00f3n sea cual sea la responsabilidad imputable a cualquier otro agente de la edificaci\u00f3n quien siempre adem\u00e1s ser\u00e1 responsable es el constructor.<\/p>\n
Y deriva de la responsabilidad contractual que contrae con el comprador.<\/p>\n
Aparte del Promotor ser\u00e1 responsable ante da\u00f1os de la construcci\u00f3n los profesionales que intervengan en la construcci\u00f3n siempre que los defectos puedan imputarse a su negligencia en su actuaci\u00f3n y as\u00ed lo recoge claramente respecto del Arquitecto proyectista, Arquitecto Director, Arquitecto T\u00e9cnica, Constructor, etc\u00e9tera.<\/p>\n
Sobre este particular hay que diferenciar la acci\u00f3n de responsabilidad contra el Promotor que se rige por el C\u00f3digo Civil y por tanto la acci\u00f3n seria de 5 a\u00f1os, de la acci\u00f3n de reclamamcion que se debe ejercitar si deriva de la Ley de Edificaci\u00f3n, ve\u00e1moslo.<\/p>\n
Seg\u00fan la Ley de Edificaci\u00f3n se establecen dos tipos de plazos no seria el de garant\u00eda que es el tiempo durante el que deben producirse los da\u00f1os seg\u00fan veremos y luego el plazo de prescripci\u00f3n que seria el plazo de ejercicio de la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n una vez producido el da\u00f1o en el periodo de garant\u00eda.<\/p>\n
Durante diez a\u00f1os, de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio.<\/p>\n
Durante tres a\u00f1os, de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art\u00edculo 3.<\/p>\n
El constructor tambi\u00e9n responder\u00e1 de los da\u00f1os materiales por vicios o defectos de ejecuci\u00f3n que afecten a elementos de terminaci\u00f3n o acabado de las obras dentro del plazo de un a\u00f1o.<\/p>\n
Quiere esto decir que los da\u00f1os cuya reclamaci\u00f3n se garantiza son los antes citados que se produzcan en el periodo citado ya que si son posteriores no tienen la cobertura que da la Ley de Edificaci\u00f3n.<\/p>\n
Una vez producido dicho da\u00f1o el perjudicado tiene un plazo de prescripci\u00f3n para el ejercicio de las acciones que contempla el art 18 del Text Legal ya citado de la Ley de Ordenaci\u00f3n Edificaci\u00f3n, que es el de dos a\u00f1os a contar desde que se produzcan dichos da\u00f1os, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual\u201d<\/p>\n
Esa regulaci\u00f3n como dijimos mas arriba deja a salvo la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n cuando derive de cumplimiento contractual como mencionamos respecto al Promotro cuya prescripci\u00f3n es la que establece el C\u00f3digo Civil de 5 a\u00f1os.<\/p>\n
No queremos acabar este articulo sin hacer menci\u00f3n de algunas pautas que este despacho de abogados de Alicante sigue siempre en su actividad en los m\u00faltiples casos de este tipo de da\u00f1os que gestionamos en el despacho.<\/p>\n
Lo primero a tener en cuenta siempre, es la necesidad de recurrir a un t\u00e9cnico ya se trate de vivienda de primera ocupaci\u00f3n o nueva, ya sea en vivienda de segunda ocupaci\u00f3n, para la determinaci\u00f3n en este caso de vicios ocultos.<\/p>\n
La visita de un t\u00e9cnico a la vivienda va a confirmarnos la existencia de da\u00f1os constructivos, de su cuantificaci\u00f3n y de la asignaci\u00f3n de responsabilidad.<\/p>\n
Otra actuaci\u00f3n que siempre aconsejamos es la de requerir a los agentes de la edificaci\u00f3n que han intervenido para interrumpir la prescripci\u00f3n porque, as\u00ed como la caducidad en el caso de vicios ocultos no permite interrupci\u00f3n la prescripci\u00f3n si de ah\u00ed que cualquier requerimiento extrajudicial lo que hace es interrumpir el plazo de prescripci\u00f3n existente en ese momento y volver a reiniciar desde el principio dicho plazo de prescripci\u00f3n de ah\u00ed su importancia.<\/p>\n
Finalmente hacer menci\u00f3n a que el \u00fanico responsable por los da\u00f1os consistentes en mala terminaci\u00f3n o mal acabados que ya hemos citado es el constructor aparte siempre del Promotor como hemos dicho, siendo importante que el plazo de garant\u00eda es el de 1 a\u00f1o desde la terminaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n
A todo esto deber\u00e1 sumarse la recopilaci\u00f3n de toda una serie de documentaci\u00f3n que sea necesaria para poder formular una reclamaci\u00f3n judicial que le garantice en gran medida \u00e9xito en su actuaci\u00f3n.<\/p>\n
Esta documentaci\u00f3n es, la que este despacho tiene bien prevista y contemplada la que es y siempre exigimos antes del ejercicio de cualquier actuaci\u00f3n judicial.<\/p>\n
Aarzel niet om contact op te nemen met onze Advocatenkantoor Carlos Ba\u00f1o<\/a> om het beste juridische advies te krijgen.<\/p>\n![\"Advocaat](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/abogado-carlos-leon-asesoramiento-portada.jpg\" "\\"Advocaat")
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