![\"Problem\u00e1tica](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/problema-legal-propiedad-no-registrada.jpeg\" "\\"Problem\u00e1tica")
<\/p>\nHet artikel dat wij hieronder presenteren, komt naar aanleiding van een zaak die onlangs bij het kantoor is binnengekomen en die eerlijk gezegd een feit weerspiegelt waarvan wij dachten dat het zich nooit zou kunnen voordoen.<\/p>\n
Normaal gesproken komen verkopen van onroerende zaken waarvan de werkelijkheid afwijkt van wat in het Kadaster wordt weergegeven, of die het gevolg zijn van illegale stedenbouwkundige handelingen, relatief vaak voor in het eerste geval en zeer vaak in het tweede, maar dat dit kan gebeuren wanneer het gaat om een stedelijk perceel in een woonwijk, hadden wij eerlijk gezegd nog nooit gezien.<\/p>\n
Nogmaals benadrukken wij de noodzaak om juridisch advies in te winnen bij een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht wanneer u een vastgoedtransactie gaat doen, en des te meer wanneer er iets \u201cvreemds\u201d is waar u geen grip op hebt.<\/p>\n
<\/p>\n
Hoewel discrepanties tussen het Kadaster en de legaliteit van landelijke percelen niet ongebruikelijk zijn, vooral v\u00f3\u00f3r de nieuwe regelgeving die de afstemming van het Kadaster op de kadastrale registratie vereist, is het ongebruikelijker om een woning te verwerven met een werkelijke omvang die groter is dan geregistreerd. Deze toename in omvang kan bijvoorbeeld te wijten zijn aan het bestaan van een extra kamer van meer dan 20 m\u00b2, die niet in het Kadaster is opgenomen.<\/p>\n
Deze omstandigheid had de koper moeten waarschuwen voor de abnormaliteit van de situatie en de noodzaak om vooraf de oorzaak van deze discrepantie te onderzoeken alvorens enig document te ondertekenen.<\/p>\n
Helaas verzekerden de verkopers, een projectontwikkelaar die dit stedelijke perceel via een veiling had verworven, de koper dat er geen enkel probleem was en dat de gemeente de uitbreiding niet zou kunnen slopen. De koper kocht de woning in goed vertrouwen, zonder te bedenken dat, terwijl illegale bouwwerken op landelijke percelen vaak groter zijn dan toegestaan, een vergelijkbare situatie op een stedelijk perceel, zoals een woning of bungalow in een urbanisatie, heel anders is.<\/p>\n
Aangezien de verklaring van Nieuwbouw de configuratie van de urbanisatie en van elk van haar onderdelen of woningen bepaalt, en deze in het Kadaster wordt ingeschreven, was het duidelijk dat die extra meters aan een ander onderdeel van de urbanisatie moesten toebehoren, hetzij priv\u00e9, hetzij gemeenschappelijk, wat problemen zou kunnen opleveren.<\/p>\n
De kopers, vertrouwend op de woorden van de verkopende projectontwikkelaar, verwierven de kadastraal geregistreerde eigendom via notari\u00eble akte en begonnen verbeteringswerken uit te voeren, totdat zij door de Vereniging van Eigenaars werden ge\u00efnformeerd dat er problemen met de woning bestonden.<\/p>\n
Gewaarschuwd door de Vereniging van Eigenaars dat een deel van hun huis toebehoorde aan een ander kadastraal perceel van dezelfde gemeenschap, en dat voor dit perceel enkele VvE-bijdragen verschuldigd waren, begonnen de kopers te onderzoeken wat er aan de hand was.<\/p>\n
Wat ze ontdekten, was dat die kamer van ongeveer 20 m\u00b2, die niet in het Kadaster stond vermeld, in werkelijkheid volgens de akte van nieuwbouw hoorde bij een ander kadastraal perceel dan het perceel dat zij hadden gekocht. Bovendien werd dit perceel omschreven als een bedrijfsruimte.<\/p>\n
De projectontwikkelaar had, hoewel hij de gemeenschap en de verschillende elementen had opgesplitst, dit handelspand naast een van de woningen als een zelfstandig perceel gecre\u00eberd. Om onbekende redenen heeft hij het echter bij de woning gevoegd en deze daarmee uitgebreid, zonder de overeenkomstige wijziging van de verklaring van nieuwbouw door te voeren, wat niet mogelijk zou zijn geweest vanwege de ernstige ongemakken en complexiteiten die dit met zich meebracht.<\/p>\n
Uiteindelijk verkocht de projectontwikkelaar een groot deel van de verkaveling, terwijl de rest werd geveild door de bank die hypotheken op de woningen had verstrekt en de onbetaalde hypotheken had opge\u00ebist.<\/p>\n
Toen de kopers naar de notaris gingen om de woning te verwerven, kochten zij precies \u00e9\u00e9n registergoed, maar niet het andere registergoed, dat een bedrijfsruimte was. Desondanks werd hun zowel het bezit van de woning als van het bedrijfspand overgedragen.<\/p>\n
We stuiten erop dat de verkoper, een projectontwikkelaar die de panden op een gerechtelijke veiling had verworven, iets heeft verkocht dat hij niet kon verkopen: de vierkante meters die bij het commerci\u00eble pand hoorden. De kopers hebben, zonder zich van de situatie bewust te zijn, niet alleen het concrete kadastrale perceel verworven, maar ook enkele extra vierkante meters die hun niet toekwamen. Dit heeft hen in een zeer kwetsbare positie gebracht, omdat zij iets hebben gekocht dat een derde niet kon verkopen.<\/p>\n
Momenteel wordt van hen de betaling ge\u00ebist van de gemeenschapskosten die op dat bedrijfspand betrekking hebben en die al vele jaren verschuldigd zijn. Zij weigeren echter te betalen, met het argument dat zij niet de eigenaren zijn.<\/p>\n
De projectontwikkelaar voerde v\u00f3\u00f3r de verkoop hetzelfde aan, namelijk dat hij het met die extra meters had verworven, maar dat zij niet de geregistreerde eigenaren van het perceel waren. Hoewel zij dus bezitters waren, waren zij geen wettelijke of eigendomsrechtelijke houders en waren zij niet verplicht om bijdragen te betalen die niet voor hun rekening kwamen.<\/p>\n
Deze informatie is essentieel om de problemen op te lossen die deze situatie voor de kopers heeft veroorzaakt. De verkoop vond plaats met volledige wetenschap dat er in feite twee kadastrale percelen in plaats van \u00e9\u00e9n werden verkocht, en dat bovendien iets werd verkocht dat hun deels niet toebehoorde, aangezien zij niet de eigenaars waren.<\/p>\n
Zoals we al hebben gezegd, behoort het lokale kadastrale perceel van het bedrijf toe aan de projectontwikkelaar die destijds, door de wanbetalingen op de hypothecaire lening, ervoor zorgde dat veel van de woningen die hij in die urbanisatie had, werden geveild.<\/p>\n
Como consecuencia de esas deudas, el citado local de negocio tiene muchas anotaciones de embargo por deudas que existen en la actualidad y por las que se ha pedido certificaci\u00f3n previa a la subasta, no solamente de esta finca registral sino de otras varias m\u00e1s.<\/p>\n
De ah\u00ed que el problema para los adquirientes se agrava porque no solamente han\u00a0 comprado algo que no les corresponde; han comprado algo de quien no es el vendedor, sino que adem\u00e1s, este local se encuentra en el Registro de la Propiedad con varias anotaciones de embargo, siendo la compra muy posterior a dichos embargos como hemos dicho.\u00a0<\/strong><\/p>\n Como hemos dicho, la situaci\u00f3n de la finca registral que es local de negocio, es desde el punto de vista legal gravosa, por cuanto tiene varios grav\u00e1menes como hemos dicho, pues en su d\u00eda se subast\u00f3 con la consecuencia de que el comprador o el titular del embargo accione contra los clientes compradores ya que poseen algo que han adquirido de quien no es el due\u00f1o y hace muy poco tiempo.<\/p>\n Gelet op deze situatie menen wij dat de koper verschillende vorderingen kan instellen, maar steeds tegen de projectontwikkelaar, die perfect op de hoogte was van de juridische situatie van hetgeen hij verkocht. Zij kunnen zich als verkopers dan ook niet op goede trouw beroepen, integendeel: zij hebben zich bovendien schuldig gemaakt aan het ernstige feit iets te hebben verkocht dat hun niet toebehoorde.<\/p>\n Comprendemos que la promotora adquiri\u00f3 del Juzgado, y por tanto puede decir que la situaci\u00f3n ya la adquiri\u00f3 as\u00ed, pero nuestro juicio, lo que le atribuye un reproche legal a su comportamiento es su conocimiento posterior de la situaci\u00f3n y que no obstante lo cual la vendieron sin informaci\u00f3n de la situaci\u00f3n real, provocando ahora un grave perjuicio a los clientes compradores.<\/p>\n A nuestro juicio, parte compradora, tiene una clara acci\u00f3n penal contra la promotora al haber vendido a sabiendas algo que no le correspond\u00eda, y por tanto incurriendo en uno de los delitos de estafa del art. 251 del C\u00f3digo Penal, y a su vez, y dado que es caracter\u00edstico de las acciones de estafa, el cliente comprador tiene una doble acci\u00f3n a la hora de resarcimientos por da\u00f1os y perjuicios, ya que o bien puede pedir la nulidad consecuente de la operaci\u00f3n integra, limitarse mediante acci\u00f3n de responsabilidad civil a la devoluci\u00f3n del menor valor de su vivienda al sustra\u00e9rsele una buena parte de metros que le fueron vendidos sin capacidad para ello.<\/p>\n Deze tweede optie zou afstand doen van het bezit van dit tot kamer omgebouwde handelspand impliceren, door het dicht te metselen, zodat het pand en de woning volledig van elkaar onderscheiden blijven; de door hen te verwerven woning zou uiteindelijk overeenkomen met de oppervlakte van genoemd kadastraal perceel volgens het Eigendomsregister.<\/p>\n Hieronder vind je een overzicht van alle diensten die wij aanbieden in onze advocatenkantoor:<\/a><\/p>\nHET TWEEDE PERCEEL IS IN BESLAG GENOMEN WEGENS<\/h2>\n
SCHULDEN VAN DE GEREGISTREERDE EIGENAAR<\/h2>\n
CARLOS BA\u00d1O ADVOCATEN<\/h2>\n