![\"Juridische](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/aspectos-legales-compra-propiedades-rusticas-espana.jpeg\" "\\"Juridische")
Ya en otros art\u00edculos hemos distinguido la diversa naturaleza urban\u00edstica legal que pueden tener los terrenos, y ahora vamos a centrarnos en el estudio sucinto de lo que es la naturaleza r\u00fastica.<\/p>\nLa compraventa de un bien inmueble en Espa\u00f1a exige siempre, para quienes no son naturales del pa\u00eds, unas especiales cautelas, siendo la primera de ellas la de contar con un asesoramiento legal e independiente.<\/p>\n
Si a esto le a\u00f1adimos que existe una legislaci\u00f3n sobre el suelo en Espa\u00f1a, de la que sus ejecutores son los Ayuntamientos quienes deben vigilar por el cumplimiento de la Ley, es evidente que este asesoramiento debe ser m\u00e1s cualificado cuando sobre todo estamos hablando de fincas r\u00fasticas.<\/p>\n
Ya en otros art\u00edculos hemos distinguido la diversa naturaleza urban\u00edstica legal que pueden tener los terrenos, y ahora vamos a centrarnos en el estudio sucinto de lo que es la naturaleza r\u00fastica.<\/p>\n
Por tanto, teniendo claro un destino cualquier uso que se d\u00e9 al mismo o cualquier construcci\u00f3n no contemplada en su normativa choca contra la misma y ser\u00e1 considerado quebrantamiento de la legalidad urban\u00edstica, con consecuencias que van desde la demolici\u00f3n de lo construido la imposici\u00f3n de multas coercitivas y sancionadoras.<\/p>\n
El art\u00edculo 12 de la Ley 8\/2007, Ley del Suelo, en vez de establecer las distintas \u00abclases de suelo\u201d, alude en cambio a lo que califica como \u00absituaciones b\u00e1sicas del suelo\u00bb.<\/p>\n
As\u00ed, todo el suelo se encuentra, o bien en la situaci\u00f3n b\u00e1sica de suelo rural o de suelo urbanizado. Concretamente, se encuentra en situaci\u00f3n de suelo rural:<\/p>\n
En definitiva, el suelo rural ser\u00e1 aquel que no est\u00e1 funcionalmente integrado en la trama urbana. Sin embargo, algunas Comunidades Aut\u00f3nomas como la de Valencia s\u00ed que vienen a emplear definiciones y as\u00ed se establece que se califica como suelo no urbanizable aquel que, seg\u00fan el planeamiento urban\u00edstico o territorial, debe ser destinado a los usos propios de la naturaleza r\u00fastica de los terrenos.<\/p>\n
El suelo r\u00fastico est\u00e1 excluido de su transformaci\u00f3n mediante su urbanizaci\u00f3n, incapacit\u00e1ndolo para construir urbanamente, siendo su uso destinado \u00fanicamente a la explotaci\u00f3n de los recursos naturales. El suelo r\u00fastico tiene los siguientes usos: agr\u00edcola, ganadero, forestal, cineg\u00e9tico y cualquier otro acorde con el uso racional de los recursos naturales.<\/p>\n
Queda prohibido cualquier construcci\u00f3n que no sea propia y adecuada para el desarrollo de cualquiera de los usos autorizados. Lo que caracteriza precisamente un suelo de otro es por un lado que el suelo r\u00fastico carece de cualquier infraestructura o servicio urbano, como agua, luz, alcantarillado, etc\u00e9tera; por otro lado en este suelo no est\u00e1 destinado a la construcci\u00f3n, por lo que cualquier construcci\u00f3n que se desee realizar deber\u00e1 ser la propia del uso a que se destina.<\/p>\n
Dado que para poder construir se debe obtener la pertinente licencia por parte del Ayuntamiento de la localidad donde se ubique el terreno, es evidente que cualquier solicitud de construcci\u00f3n en dicho terreno que no se ajuste a lo indicado ser\u00e1 rechazada de plano, de ah\u00ed la picaresca que durante muchos a\u00f1os ha ocurrido en Espa\u00f1a donde se ha hecho la vista gorda a much\u00edsimas construcciones en terreno r\u00fastico ilegales.<\/p>\n
Finalmente, hemos de a\u00f1adir, porque si no este art\u00edculo ser\u00eda incompleto, y porque adem\u00e1s no estar\u00edamos dando una informaci\u00f3n veraz, que en ocasiones s\u00ed que se permite construir edificios aislados, destinados a vivienda familiar en lugares en los que no exista posibilidad de formaci\u00f3n n\u00facleo de poblaci\u00f3n.<\/p>\n
Deber\u00e1 solicitarse las pertinentes autorizaciones y por el Ayuntamiento se verificar\u00e1 si se cumplen los requisitos, y es una situaci\u00f3n excepcional o no frecuente de permitir el uso de vivienda familiar en zona r\u00fastica.<\/p>\n
La consecuencia inevitable es que se considere una grave infracci\u00f3n urban\u00edstica que dar\u00e1 pie al correspondiente expediente de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, lo que no solo conllevar\u00e1 la correspondiente multa sino la exigencia de la demolici\u00f3n de la obra ilegal, de ah\u00ed su nombre de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n
Si el Ayuntamiento act\u00faa dentro del plazo, puede decirse que las consecuencias son muy gravosas para el propietario infractor. Otra cosa como veremos m\u00e1s adelante es que esas obras se hayan hecho y haya transcurrido el citado plazo, entonces como veremos m\u00e1s adelante las consecuencias ser\u00e1n distintas.<\/p>\n
Como veremos m\u00e1s adelante, las obras efectuadas sin licencia municipal no se pueden legalizar, siendo cosa distinta que se puedan declarar como existentes en el Registro de la Propiedad en determinadas circunstancias y solo a efectos declarativos y de informaci\u00f3n, pero nunca constitutivos de derecho alguno.<\/p>\n
El siguiente problema con que se va a encontrar es la imposibilidad legal de crear construcciones nuevas o modificar la existente.<\/p>\n
Lo primero que debe hacer un comprador es saber la naturaleza urban\u00edstica del bien inmueble que desea comprar. Puede solicitarla al Ayuntamiento, la c\u00e9dula urban\u00edstica del terreno, si bien tambi\u00e9n lo podr\u00eda hacer del catastro solicitando ficha y certificaci\u00f3n sobre el terreno que se interese.<\/p>\n
Con esta informaci\u00f3n deber\u00e1 cotejar el bien que desea comprar y comprobar que toda la construcci\u00f3n existente en su interior se encuentra con la pertinente licencia o bien aparece inscrito en el Registro de la Propiedad como existente, aunque como luego veremos esto no quiere decir que necesariamente esas construcciones inscritas posteriormente sean legales.<\/p>\n
El Registro de la Propiedad lo que hace es recoger la realidad del inmueble tal y como ha aparecido siempre o con distintas fases con licencia, pero tambi\u00e9n puede recoger aquellas construcciones que tienen un m\u00ednimo de antig\u00fcedad, aunque no tengan licencia.<\/p>\n
En estos casos el comprador al acudir al Registro podr\u00e1 comprobar si est\u00e1 declarada o no las obras y si lo est\u00e1n deber\u00e1 exigir al propietario su inscripci\u00f3n como m\u00e1s adelante veremos.<\/p>\n
Cautela esencial sobre la existencia de obras que no est\u00e9n registradas es que si carecen de licencia durante el plazo de 5 a\u00f1os el Ayuntamiento puede incoar un expediente de restablecimiento legalidad urban\u00edstica que llevar\u00e1 como consecuencia tras la comprobaci\u00f3n su ilegalidad su demolici\u00f3n aparte de las sanciones econ\u00f3micas pertinentes.<\/p>\n
Si un comprador comprueba que hay construcciones ilegales dentro de ese periodo deber\u00e1 tener en cuenta esa circunstancia y rehuir la compra de ese bien porque le afectar\u00e1 la actuaci\u00f3n del Ayuntamiento y sufrir\u00e1 su actuaci\u00f3n con la demolici\u00f3n de las obras ilegales.<\/p>\n
Pero si esto es importante, mucho m\u00e1s lo es el que el comprador debe saber que al haber comprado terreno r\u00fastico no se puede construir nada que no sea para el destino previsto legalmente, y como estamos hablando de construcciones ilegales en terrenos r\u00fasticos esto quiere decir, no s\u00f3lo que no se podr\u00e1 legalizar, sino que tampoco podr\u00e1 construir ni realizar ning\u00fan tipo de construcci\u00f3n a\u00f1adida o nueva por cuanto ser\u00eda ilegal ya que no lo podr\u00eda pedir con licencia se le denegar\u00eda y si lo hace ser\u00eda con el riesgo de su detecci\u00f3n por Ayuntamiento y el pertinente expediente de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n
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