![\"Veelvoorkomende](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/casos-comunes-comunidades-propietarios.jpeg\")
<\/p>\nInauguramos una secci\u00f3n en la que vamos a ir consignando supuestos m\u00e1s frecuentes y preguntas que se nos hacen as\u00ed como casos que hemos gestionado en este despacho y sentencias relevantes para que puedan a trav\u00e9s de esta secci\u00f3n despejar o aclarar dudas.<\/p>\n
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No es tan de extra\u00f1ar este supuesto y este despacho muy recientemente se le present\u00f3 este caso y la respuesta solo puede ser una clara y tajante ya que lo que tiene validez es la descripci\u00f3n y medici\u00f3n en Registro de la Propiedad que determina la cuota de participaci\u00f3n por lo que si est\u00e1 usted en un supuesto id\u00e9ntico deber\u00e1 intentar modificar la descripci\u00f3n registral y por tanto afectar a la cuota de participaci\u00f3n.<\/p>\n
Cuando nos referimos a discordancia contemplamos ambos supuestos que la diferencia sea mayor o menor.<\/p>\n
La actuaci\u00f3n es clara y es un procedimiento judicial ya que solo un pronunciamiento judicial tiene validez para modificar una descripci\u00f3n registral.<\/p>\n
La comunidad de propietarios no est\u00e1 obligada a demandar al comunero extranjero en el pa\u00eds donde tiene su domicilio y puede hacerlo donde tiene la deuda, que es el lugar del inmueble, por asumir el acuerdo de junta de fijaci\u00f3n de cuotas que ha impagado, as\u00ed lo ha resuelto EL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA UNI\u00d3N EUROPEA en sentencia de fecha 8 de Mayo de 2019.<\/p>\n
El acuerdo de fijaci\u00f3n de cuotas y liquidaci\u00f3n de deuda le obliga al pago en el lugar donde est\u00e1 la finca. No haci\u00e9ndolo debe ser demandado en los juzgados del inmueble.<\/p>\n
Las terrazas existentes en las cubiertas de edificios son elementos comunes sin perjuicio del uso que la escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva asigne a alg\u00fan propietario.<\/p>\n
Recientemente una persona acudi\u00f3 a este despacho porque hab\u00eda cerrado una peque\u00f1a porci\u00f3n de terraza que no era utilizada por la Comunidad. Esta porci\u00f3n estaba junto a su terraza, y aprovechando que nadie la usaba, decidi\u00f3 anexionarla. Sin embargo, cuando la Comunidad tuvo conocimiento de esto, le requiri\u00f3 que revirtiera la peque\u00f1a terraza al estado que ten\u00eda anteriormente.<\/p>\n
Le aconsejamos la necesidad de hacer esto, ya que el hecho de que esa peque\u00f1a porci\u00f3n de terraza ni siquiera apareciera en la Obra Nueva y no tenerla asignada, no lo hac\u00eda acreedor de poseerla. Por lo tanto, deb\u00eda cesar en su uso exclusivo y demoler el muro que hab\u00eda levantado para anexion\u00e1rsela.<\/p>\n
Se fija como doctrina jurisprudencial que la instalaci\u00f3n de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de inter\u00e9s general, permite la constituci\u00f3n de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de da\u00f1os y perjuicios. Esto es aplicable incluso cuando la instalaci\u00f3n suponga la ocupaci\u00f3n de parte de un espacio privativo, siempre que se cumplan las mayor\u00edas legalmente exigidas para la adopci\u00f3n de tal acuerdo.<\/p>\n
Importante destacar que no resulta preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, siempre y cuando el gravamen impuesto no suponga una p\u00e9rdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo. Esta condici\u00f3n busca equilibrar el inter\u00e9s general de la comunidad con los derechos individuales del propietario afectado.<\/p>\n
\u00abSe declara como doctrina jurisprudencial que para la adopci\u00f3n de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalaci\u00f3n del ascensor, aunque impliquen la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayor\u00eda que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalaci\u00f3n del ascensor\u00bb.<\/p>\n
Esta doctrina ha sido posteriormente reiterada por la sentencia de 7 de noviembre de 2011. En ella, tras recordar las sentencias de 18 de diciembre de 2008 y apoyarse en la de 13 de septiembre de 2010, se clarifica el procedimiento y los requisitos para tomar decisiones significativas dentro de una comunidad de propietarios.<\/p>\n
Declara que \u00abEn definitiva, para la adopci\u00f3n de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalaci\u00f3n del ascensor, aunque impliquen la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayor\u00eda que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo\u00bb.<\/p>\n
Este enunciado subraya la importancia de seguir los procedimientos legales establecidos para asegurar la validez y la aceptaci\u00f3n de las modificaciones propuestas en la comunidad.<\/p>\n
Se examina el caso que la sentencia de instancia, acogiendo la tesis de la demandada, considera que la tuber\u00eda que caus\u00f3 los da\u00f1os en la vivienda del piso inferior es un elemento com\u00fan, cuyo mantenimiento corresponde a la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n
Esta decisi\u00f3n se tom\u00f3 a pesar de que, al tiempo de producirse las filtraciones, no exist\u00edan contadores individuales de agua en las viviendas, y a pesar de que la tuber\u00eda se encuentra dentro de la vivienda propiedad de la demandada.<\/p>\n
No podemos coincidir con dicho criterio. A pesar de la ubicaci\u00f3n de la tuber\u00eda y la falta de contadores individuales en el momento de las filtraciones, la responsabilidad y el mantenimiento de las infraestructuras internas plantean importantes cuestiones sobre los derechos y deberes de los propietarios individuales frente a la comunidad en general.<\/p>\n
El hecho de que no haya contadores individuales no a\u00f1ade ni quita nada al car\u00e1cter privativo o comunitario de la ca\u00f1er\u00eda, sino que lo determinante es si est\u00e1 situada dentro de la vivienda y si presta servicio exclusivo a la misma, tal y como recog\u00eda la sentencia de esta Secci\u00f3n 5\u00aa, de 23 de mayo de 2014. Esto es, se ha de analizar, por una parte.<\/p>\n
Para mayor ilustraci\u00f3n, otra sentencia del Tribunal Supremo establece que debemos considerar si la ca\u00f1er\u00eda forma parte del ramal general de distribuci\u00f3n de agua corriente o si conduce el agua exclusivamente hacia la vivienda.<\/p>\n
Seg\u00fan lo dispuesto en el art\u00edculo 396, se considera elemento com\u00fan las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desag\u00fce y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluidas las de aprovechamiento de energ\u00eda solar hasta la entrada al espacio privativo. Esto sit\u00faa el punto de diferenciaci\u00f3n en la situaci\u00f3n del elemento dentro de la estructura del edificio.<\/p>\n
Adem\u00e1s, hay que a\u00f1adir que el servicio que presta la instalaci\u00f3n debe ser exclusivo de dicha vivienda, conforme a lo establecido en el art\u00edculo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta especificaci\u00f3n ayuda a clarificar la responsabilidad sobre el mantenimiento y la propiedad de las instalaciones espec\u00edficas dentro de los complejos de viviendas, asegurando que cada propietario conozca sus derechos y obligaciones respecto a las infraestructuras que le afectan directamente.<\/p>\n
En el caso de tuber\u00edas de conducci\u00f3n de agua, suele situarse una llave de paso a partir del punto en que da servicio exclusivo a un elemento y el propietario puede cortar o no el suministro a partir de dicho punto y puede realizar cambios del lugar por el que discurren, con lo que tiene el deber de conservarlas y mantenerlas en condiciones de uso adecuadas, conforme dispone el art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n
\u00abEn este mismo sentido, se puede citar la sentencia de la Secci\u00f3n 11\u00aa de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 30-1-2006, que expone que las tuber\u00edas que transcurren por la vivienda privativa no tienen car\u00e1cter de elemento com\u00fan, salvo que expresamente lo establezca el t\u00edtulo constitutivo o por decisi\u00f3n de la junta de propietarios adoptada en legal forma.<\/p>\n
En las presentes actuaciones no consta tal declaraci\u00f3n, siendo adem\u00e1s irrelevante la inexistencia de llave de paso que cierre ese suministro a la vivienda.\u00bb<\/p>\n
\u00abPor otro lado, nada impide la instalaci\u00f3n de tal llave por el propietario en el interior de la misma, siempre que no perjudique t\u00e9cnicamente a la instalaci\u00f3n en su conjunto. Esto es similar a lo que ocurre en los supuestos de otros suministros, como el agua, cuyas tuber\u00edas, en su conjunto, constituyen un servicio general pero distinguiendo aquellas privativas que transcurren por la vivienda, de las generales en elementos comunes.<\/p>\n
En este caso, las bajantes y desag\u00fces, como la tuber\u00eda en cuesti\u00f3n, son privativas, a diferencia de la instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica que se considera general.<\/p>\n
En defecto de esta comunicaci\u00f3n se tendr\u00e1 por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jur\u00eddicos las entregadas al ocupante del mismo.<\/p>\n
Si intentada una citaci\u00f3n o notificaci\u00f3n al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el p\u00e1rrafo anterior, se entender\u00e1 realizada mediante la colocaci\u00f3n de la comunicaci\u00f3n correspondiente en el tabl\u00f3n de anuncios de la comunidad, o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto.<\/p>\n
Debe incluirse una diligencia expresiva de la fecha y los motivos por los que se procede a esta forma de notificaci\u00f3n, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.<\/p>\n
La notificaci\u00f3n practicada de esta forma producir\u00e1 plenos efectos jur\u00eddicos en el plazo de tres d\u00edas naturales. Esto asegura que, incluso si el propietario no recibe la notificaci\u00f3n de manera directa, esta sigue siendo v\u00e1lida y efectiva seg\u00fan la ley.<\/p>\n
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Seg\u00fan reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo, no cabe imputar al arrendador de un local comercial los da\u00f1os derivados de defectos en los elementos comunes.<\/p>\n
El art\u00edculo 1554 del C\u00f3digo Civil, en sus apartados 2 y 3, obliga al arrendador a realizar reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso previsto. Asimismo, el art\u00edculo 21 de la LAU de 1994 refuerza esta obligaci\u00f3n, garantizando el disfrute pac\u00edfico del arrendamiento.<\/p>\n
Sin embargo, estas responsabilidades no se extienden a los elementos comunes del inmueble. Las reparaciones necesarias en estas \u00e1reas no son imputables al arrendador, sino a la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n
La doctrina jurisprudencial reitera que el arrendador no est\u00e1 obligado a reparar da\u00f1os en el local arrendado causados por defectos de elementos comunes en un r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n
Generalmente, las terrazas en cubierta se consideran privativas si est\u00e1n anexas a la vivienda.<\/p>\n
En el caso del inmueble del demandado, descrito en la escritura de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal, se menciona una terraza de 134,10 m\u00b2 en la planta cubierta como anejo inseparable.<\/p>\n
Seg\u00fan el art\u00edculo 553-54.1 del CCC, los anejos inseparables pertenecen exclusivamente a sus titulares. Los elementos comunes, en cambio, incluyen \u00e1reas como zonas ajardinadas, instalaciones deportivas y servicios de vigilancia, destinados al uso com\u00fan.<\/p>\n
La sentencia 446\/2002, de 9 de mayo, establece claramente que no es posible cambiar el uso de un local de almac\u00e9n a garaje. El tribunal de apelaci\u00f3n conden\u00f3 a los codemandados a cesar la actividad de garaje, se\u00f1alando que no cumpl\u00eda con la finalidad original del local.<\/p>\n
Aunque el Decreto 2414\/1961 fue derogado, a\u00fan aplican restricciones sobre cambios de uso como los se\u00f1alados en la Ley 34\/2007 de calidad del aire y protecci\u00f3n de la atm\u00f3sfera.<\/p>\n
Es crucial observar que el uso como aparcamiento implica consideraciones ambientales importantes. Seg\u00fan la Ley 6\/2014 de la Comunitat Valenciana y la Ordenanza Municipal de Villena de 2013, estas actividades requieren una licencia ambiental espec\u00edfica.<\/p>\n
Por lo tanto, convertir un trastero en garaje sin cumplir con estas regulaciones constituye una violaci\u00f3n de la ley, no permitida bajo el art. 7.2 de la LPH.<\/p>\n
Los gastos de instalaci\u00f3n del ascensor que se instala por primera vez deben ser pagados por todos los componentes del edificio, incluidos los locales. Esto es independiente de los acuerdos sobre la contribuci\u00f3n a su mantenimiento.<\/p>\n
Es jurisprudencia consolidada de esta Sala que cuando se instala un ascensor ex novo, los propietarios de los locales comerciales y de los garajes tambi\u00e9n deben contribuir al gasto que ello supone.<\/p>\n
La exclusi\u00f3n por la falta de uso resultar\u00eda abusiva respecto a los propietarios de las viviendas. Alterar\u00eda las cuotas de contribuci\u00f3n a los gastos por el sobrecoste que la exoneraci\u00f3n de algunos comuneros conlleva para el resto.<\/p>\n
Esto requerir\u00eda haber sido aprobado por unanimidad (sentencias 797\/1997, de 22 de septiembre; 929\/2006, de 28 de septiembre; 342\/2013, de 6 de mayo; 202\/2014, de 23 de abril; y 678\/2016, de 17 de noviembre).<\/p>\n
El fundamento de dicha doctrina es que la adecuaci\u00f3n funcional que supone la instalaci\u00f3n de un ascensor antes inexistente no es una simple mejora.<\/p>\n
La sentencia 216\/2019, de 5 de abril, establece: \u00abEsta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678\/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalaci\u00f3n de un nuevo servicio de ascensor debe ser sufragado asimismo por los due\u00f1os de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservaci\u00f3n o mantenimiento (art. 10 de la LPH).\u00bb <\/em><\/p>\n Igualmente, en la sentencia 381\/2018, de 21 de junio, se entendi\u00f3 que: \u00abLa instalaci\u00f3n del ascensor, y aqu\u00ed la ampliaci\u00f3n de su trayectoria (‘a cota cero’), ha de reputarse no solo exigible, sino tambi\u00e9n necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalizaci\u00f3n de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797\/1997, de 22 de septiembre, y 929\/2006, de 28 de septiembre).\u00bb <\/em><\/p>\n Del mismo modo, en dicha sentencia se aclara que una previsi\u00f3n estatutaria que establece la exenci\u00f3n de participaci\u00f3n de los due\u00f1os de los locales en los gastos de entretenimiento, conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n ordinaria del portal y del ascensor, no ampara que no deban contribuir a los gastos de instalaci\u00f3n.<\/p>\n Esto se debe a que dicha exenci\u00f3n no est\u00e1 expresamente prevista e ir\u00eda m\u00e1s all\u00e1 de lo dispuesto en los art\u00edculos 9, 10 y 5 de la LPH.<\/p>\n La titularidad o dominio sobre una parcela que forma parte de una asociaci\u00f3n con elementos comunes para su mantenimiento y disfrute obliga al pago de dichos gastos, aun cuando no se pertenezca desde un principio o, por m\u00e1s que se d\u00e9 de baja el propietario.<\/p>\n En definitiva, lo que subyace es el debate sobre la legitimaci\u00f3n de la Asociaci\u00f3n de Propietarios frente a los propietarios no asociados, a la que ya hemos dado respuesta en el ordinal anterior.<\/p>\n Para mayor fundamentaci\u00f3n nos remitimos al contenido de la SAP Madrid, Secci\u00f3n 19, de 19 de abril de 2023 rec. 582\/2022, con cita incluso de la de esta Secci\u00f3n 8\u00aa de 13 de octubre de 2008, del siguiente tenor:<\/p>\n Son reiteradas las resoluciones de la Audiencia Provincial de Madrid que analizan la legitimaci\u00f3n de la demandante en la reclamaci\u00f3n de gastos de contribuci\u00f3n a los servicios que prestan a los propietarios de las parcelas. Todos ellos parten de que no se ha constituido como una Comunidad de Propietarios al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal ni constituye una entidad urban\u00edstica colaboradora.<\/em><\/p>\n Son otros los argumentos que esgrimen para reconocer el cr\u00e9dito frente a demandados que no son miembros de la Asociaci\u00f3n. Cabe citar: SAP Madrid, Sec. 11\u00aa n\u00ba 591\/2011 de 21-10: \u00abEfectivamente, aunque la demandada nunca ha pertenecido a LA ASOCIACI\u00d3N, ello no le exime como propietaria de una parcela en la Urbanizaci\u00f3n DIRECCION002, no solo a contribuir con los gastos derivados de los elementos comunes fijados en los Estatutos de LA ASOCIACI\u00d3N, sino tambi\u00e9n por el mero hecho de comprar una finca en dicha Urbanizaci\u00f3n, se crea una titularidad ob rem entre la parcela y los derechos en la finca com\u00fan, perteneciente a la Asociaci\u00f3n. Por lo tanto, del documento n\u00ba 2, aportado con la demanda, se deduce claramente que todos y cada uno de los propietarios de la Urbanizaci\u00f3n, son propietarios a su vez del CLUB SOCIAL, independientemente de su condici\u00f3n de asociado, puesto que se integra como un elemento com\u00fan, con el que debe contribuir todo propietario, por el mero hecho de serlo.\u00bb <\/em>\u00bfLa asociaci\u00f3n de propietarios de parcelas puede reclamar gastos comunes a un propietario de parcela que no sea miembro de la asociaci\u00f3n?<\/h3>\n