![\"PROPIEDAD](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/propiedad-horizontal-2.jpeg\" "\\"PROPIEDAD")
ORGANOS REPRESENTATIVOS<\/h2>\nLa Ley 49\/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal establece una serie de \u00d3rganos m\u00ednimos que debe existir en toda Comunidad sin perjuicio de que en los Estatutos de la Comunidad se puedan establecer otros adicionales pero siempre con car\u00e1cter obligatorio contando con los que establece la Ley<\/p>\n
Es la persona que ostenta la representaci\u00f3n legal de la Comunidad de Propietarios a todos los efectos y sus funciones se regulan en el art. 13 de la Ley as\u00ed que lo damos por reproducido y solo resaltar la responsabilidad que contrae con los dem\u00e1s copropietarios adem\u00e1s con los terceros dada su condici\u00f3n de representante legal de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n
En virtud de esa capacidad legal y representaci\u00f3n de la Comunidad representa no solo judicialmente sino ante tercero y tiene plena capacidad jur\u00eddica para vincular a la Comunidad a efectos legales.<\/p>\n
En los Estatutos de la Comunidad de Propietarios se establece su forma de elecci\u00f3n normalmente al azar y lo importante es que no es renunciable as\u00ed que el ejercicio de este cargo es obligatorio y por el tiempo que establezca el Estatuto normalmente un a\u00f1o.<\/p>\n
Es importante decir que el Presidente tiene que ser propietario o copropietario de la vivienda o componente de la comunidad sin que quepa nombrar a terceros ajenos a la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n
Es importante decir que el Presidente puede ser una mercantil si es que la misma fuera titular registral del piso o componente de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n
Finalmente, ya que a veces se nos pregunta cabe ocasionalmente\u00a0 que el presidente delegue en un tercero miembro de la comunidad para presidir alguna Junta pero siempre con car\u00e1cter eventual y no de forma peri\u00f3dica puesto que el cargo que es obligatorio es de car\u00e1cter personal y no puede delegar sin perjuicio, como hemos dicho, de alguna actuaci\u00f3n eventual.<\/p>\n
Esta figura se prev\u00e9 en la Ley y sus funciones son meramente administrativas levantando acta de las reuniones. Puede coincidir en la persona del Presidente, y del Administrador.<\/p>\n
Seg\u00fan la Ley de Propiedad Horizontal el cargo de Administrador y de Secretario-Administrador podr\u00e1 ser ejercido por cualquier propietario as\u00ed como por personas f\u00edsicas con cualificaci\u00f3n profesional suficiente y reconocida legalmente para ejercer dichas funciones y es tambi\u00e9n muy usual que recaiga en personas jur\u00eddicas.<\/p>\n
Corresponde al Administrador las funciones que se establece de forma clara y detallada en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal al que nos remitimos para que el lector pueda conocerlo ya que no tiene ninguna dificultad en su compresi\u00f3n.<\/p>\n
L<\/strong>as decisiones que afectan al com\u00fan de los copropietarios deben adoptarse en Junta de Propietarios.<\/p>\n La propia Ley de Propiedad Horizontal establece como excepci\u00f3n una serie de temas en los que no ser\u00e1 necesario su aprobaci\u00f3n, por acuerdo previo en Junta por los copropietarios y as\u00ed lo dice en su art. 10.<\/p>\n En efecto, establece la citada Ley que hay varios puestos en los que la Comunidad debe actuar sin necesidad de previo acuerdo como por ejemplo:<\/p>\n 1.- Los trabajos y las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimento del deber de conservaci\u00f3n del inmueble, siendo esto una mera enunciaci\u00f3n del supuesto que es m\u00e1s extenso y por supuesto habr\u00e1 que incluir aquellas obras que la Administraci\u00f3n exige para la conservaci\u00f3n.<\/p>\n 2.- Obras necesarias para garantizar ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, siendo este el principio del enunciado del texto e implica siempre que cuando estemos ante estos supuestos, no ser\u00e1 necesario que se aprueben los acuerdos en Junta y tambi\u00e9n se a\u00f1ade la obligatoriedad de la realizaci\u00f3n de obras cuando se paguen con ayudas p\u00fablicas, que cubren el m\u00ednimo del 75% de las mismas.<\/p>\n Luego se enumeran toda una serie de actuaciones m\u00e1s que no vamos a repetir y nos remitimos a estos efectos al citado art\u00edculo 10 de cuya lectura se obtendr\u00e1 el pertinente conocimiento.<\/p>\n Fuera de estas excepciones, todas las decisiones deben aprobarse en Junta y seg\u00fan la materia requerir\u00e1 unos porcentajes para su aprobaci\u00f3n igual que se establecen unos porcentajes para que se entienda constituida la Junta<\/p>\n El art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal clasifica y ordena los temas competencia de la Junta y su correspondiente coeficiente para su constituci\u00f3n y aprobaci\u00f3n.<\/p>\n Dada la importante casu\u00edstica regulada es vano repetirla en este art\u00edculo y nos remitimos al citado art\u00edculo si bien queremos explicar los distintos criterios.<\/p>\n Por un lado la Ley distingue entre votos de propietarios y votos de cuotas de participaci\u00f3n de modo que separa ambos conceptos a la hora de exigir los quorum para la aprobaci\u00f3n de acuerdos y concurrencia de propietarios a la Junta.<\/p>\n La Ley establece distintas mayor\u00edas que van desde la mayor\u00eda simple de propietarios y cuotas de participaci\u00f3n a la necesidad de unanimidad en funci\u00f3n del tema que se vaya a aprobar.<\/p>\n As\u00ed por ejemplo y muy brevemente:<\/p>\n Se exigir\u00e1 unanimidad para aquellos que impliquen aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la Propiedad Horizontal o de los Estatutos, y dicha unanimidad deber\u00e1 coincidir con el total de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n Se exigir\u00e1 para la aprobaci\u00f3n un tercio de los integrantes de la Comunidad que a su vez supondr\u00e1 un tercio de las cuotas de participaci\u00f3n la aprobaci\u00f3n de la instalaci\u00f3n de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de Telecomunicaci\u00f3n.<\/p>\n Se exigir\u00e1 el voto favorable de la mayor\u00eda de los propietarios que a su vez representen la mayor\u00eda de las cuotas de participaci\u00f3n la aprobaci\u00f3n de realizaci\u00f3n de obras que tenga por finalidad la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, entre otras obras.<\/p>\n Se exigir\u00e1 el voto favorable de las 3 quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3 quintas parte de las cuotas de participaci\u00f3n para el establecimiento o supresi\u00f3n de los servicios de porter\u00eda, conserjer\u00eda, vigilancia u otros servicios comunes de inter\u00e9s general, entre otros temas.<\/p>\n No se exigir\u00e1 la necesidad de acuerdo en Junta, sino s\u00f3lo la comunicaci\u00f3n previa a la Comunidad, quien quiera instalar un punto de recarga de veh\u00edculo el\u00e9ctrico para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este punto se encuentre en la plaza individual del garaje.<\/p>\n Finalmente, para la validez de los dem\u00e1s acuerdos bastar\u00e1 el voto de la mayor\u00eda del total de los representados que a su vez representen la mayor\u00eda de las cuotas de participaci\u00f3n y en segunda convocatoria, ser\u00e1n v\u00e1lidos los acuerdos adoptados por la mayor\u00eda de los asistentes, siempre que a su vez representen m\u00e1s de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.<\/p>\n Finalmente, si no se obtiene las mayor\u00edas antes requeridas, habr\u00e1 que recurrir al Juez, quien en Audiencia oir\u00e1 a las partes y resolver\u00e1 en equidad.\u00a0<\/strong><\/p>\n Los acuerdos que adopta la Comunidad en Junta de Propietarios deber\u00e1n ser notificados a los vecinos copropietarios hayan o no acudido a la celebraci\u00f3n de la Junta que adopt\u00f3 el acuerdo y tendr\u00e1n un plazo para su impugnaci\u00f3n judicial.<\/p>\n Este plazo ser\u00e1 de 3 meses salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos en cuyo caso el plazo caducar\u00e1 al a\u00f1o.<\/p>\n El art. 18 de la ley de Propiedad Horizontal regula detalladamente y de forma resumida y clara este apartado por lo que nos remitimos al citado texto legal ya que el lector lo entender\u00e1 si necesidad de ning\u00fan tipo de explicaci\u00f3n.<\/p>\n Seg\u00fan el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal los acuerdos de la Juntas relativos a las reclamaciones de las deudas comunitarias podr\u00e1n llevarse al Juzgado mediante el proceso de Juicio Monitorio.<\/p>\n Este proceso est\u00e1 previsto en la LEC para determinados supuestos y entre ellos est\u00e1 el de las reclamaciones de deudas comunitarias.<\/p>\n La relativa rapidez de esta tramitaci\u00f3n judicial confiere un instrumento a la Comunidades que recurren con mucha frecuencia a este tipo de procedimiento judicial para obtener el cobro de los gastos que se adeudan<\/p>\n Aprovechamos que estamos contemplando esta cuesti\u00f3n procesal para comentar una cuesti\u00f3n muy importante, y es que las deudas comunitarias tienen una pronta prescripci\u00f3n de 5 a\u00f1os, una vez que ya ha fijado Doctrina el Tribunal Supremo, que aplica en estos casos el art\u00edculo 1966.3 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n Sin duda relacionado con ello est\u00e1 la cuesti\u00f3n de atribuci\u00f3n de privilegio de cr\u00e9dito en caso de embargo al establecer que la vivienda o pisos est\u00e1n afectos durante el a\u00f1o en curso y por la deuda de 3 a\u00f1os antes lo que implica que en caso de deuda este cr\u00e9dito es preferente al concurrir con otros cr\u00e9ditos y solo por detr\u00e1s del cr\u00e9dito salarial, de ah\u00ed la importancia de reclamar en plazo para aprovechar este reconocimiento de derecho de reconocimiento de cr\u00e9dito privilegiado.<\/p>\n Esto quiere decir que la Ley ha concedido a los cr\u00e9ditos comunitarios un privilegio de la afecci\u00f3n real de los pisos que responder\u00e1n de las deudas de la comunidad seg\u00fan establece la Ley.<\/p>\n Esto quiere decir que la Comunidad de Propietarios ante situaciones de impagos no deber\u00e1 demorarse si no quiere encontrarse con la prescripci\u00f3n de la deuda y lo que es m\u00e1s importante con la imposibilidad legal de afectar el bien al pago de la deuda.<\/p>\n Es esta una cuesti\u00f3n que no es balad\u00ed y genera mucha controversia por m\u00e1s que la Ley de Propiedad Horizontal exige al propietaio de la vivienda o local u otro componente la obligaci\u00f3n de comunicar una direcci\u00f3n que \u00a0a estos efectos no tiene que coincidir con la de la vivienda o piso de la Comunidad. En su defecto la direcci\u00f3n valida es la del domicilio que integra la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n Sin perjuicio de ello y como sistemas complementarios de notificaci\u00f3n se admite siempre y cuando sea la costumbre entre los copropietarios la del buzoneo e incluso la comunicaci\u00f3n por debajo de la puerta.<\/p>\n Se aconseja tambi\u00e9n la publicaci\u00f3n en el Tabl\u00f3n de Anuncios en el lugar que sea m\u00e1s visible y tambi\u00e9n se admite la convocatoria y citaci\u00f3n incluso por correo electr\u00f3nico y wasap por m\u00e1s que puedan presentar alg\u00fan problema de prueba en el caso de que se reclame a la Comunidad por desconocimiento de citaci\u00f3n o notificaci\u00f3n.<\/p>\n Nuestro consejo es que siempre se exija al vecino que de su domicilio, y en su defecto sin perjuicio de notificar en el domicilio, utilizar los sistemas complementarios de notificaciones que ya hemos citado para evitar impugnaci\u00f3n.<\/p>\n De todas formas y en el supuesto de un pleito, lo m\u00e1s importante es que se acredite un conocimiento de la notificaci\u00f3n o convocatoria o de la aprobaci\u00f3n del acuerdo y eso va a ser siempre fundamental por lo que muchas veces probar esto ser\u00e1 suficiente.<\/p>\n Finalmente indicar que la Ley es clara cuando indica que no cabe, los domicilios en el extranjero por lo que no cabe duda que si se da, este no valdr\u00e1 y se deber\u00e1 citar y notificar en el domicilio del edificio y con dem\u00e1s prevenciones como carta buzoneo y Tabl\u00f3n de Anuncios y todo ello para evitar impugnaciones.<\/p>\nACUERDOS Y SU IMPUGNACION<\/h3>\n
RECLAMACION CUOTAS COMUNIDAD<\/h3>\n
DOMICILIOS A EFECTO NOTIFICACION ACUERDOS Y CONVOCATORIAS<\/h3>\n
![\"derecho](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/derecho-inmobiliario.jpg\" "\\"derecho")
<\/p>\nDESPACHO DE ABOGADOS CARLOS\u00a0BA\u00d1O<\/h2>\n
![\"Advocaat](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/abogado-carlos-leon-asesoramiento-portada.jpg\" "\\"Advocaat")
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