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LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN ESPA\u00d1A<\/h2>\nBienvenidos al primer art\u00edculo de nuestra serie dedicada a un tema fundamental: la propiedad horizontal. En esta serie, exploraremos en profundidad los diversos aspectos legales y pr\u00e1cticos de la propiedad horizontal, comenzando por su contexto y desarrollo en Espa\u00f1a. Acomp\u00e1\u00f1anos en este viaje para comprender mejor este aspecto crucial del derecho inmobiliario.<\/p>\n
LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN ESPA\u00d1A<\/h2>\nLa propiedad horizontal es una de las regulaciones legales que m\u00e1s interesan a los ciudadanos propietarios de viviendas en Espa\u00f1a y que suelen ser motivos de preguntas casi a diario.<\/p>\n
Por ese motivo, hemos cre\u00eddo \u00fatil editar este sucinto art\u00edculo donde se tratan de forma breve las cuestiones esenciales para dar una idea de esta figura jur\u00eddica.<\/p>\n
Con este nombre se denomina la copropiedad o comunidad en proindiviso de elementos comunes que sirven para el uso y disfrute independiente de pisos y locales, ya sea en edificios en vertical, ya lo sea como viviendas unifamiliares, siempre que aparte de sus elementos constructivos propios tengan en com\u00fan unos comunes que sirven para el disfrute de pisos y locales.<\/p>\n
Lo caracter\u00edstico es que se goza a la vez de una propiedad privada junto con elementos constructivos que son copropiedad y que son necesarios para la construcci\u00f3n del edificio, o bien para gozar de elementos de disfrute, mas all\u00e1 de la propiedad privada.<\/p>\n
La Propiedad Horizontal tiene su fundamento y origen en la figura de la Comunidad de Bienes que regula el C\u00f3digo Civil en su art 392, siendo de especial importancia la descripci\u00f3n a efectos meramente enunciativos de lo que son los elementos comunes que contempla, en el art\u00edculo 396 del citado Texto Legal.<\/p>\n
Como regulaci\u00f3n legal propia, es la Ley 49\/60 de 21 de Julio la que desarrolla de forma bastante exhaustiva todo lo relativo a esta figura jur\u00eddica de trascendental importancia.\u00a0<\/strong><\/p>\n Un fen\u00f3meno de la construcci\u00f3n moderna fue en su d\u00eda que se construyeron viviendas que formaban partes de edificios que se elevaban a lo alto.<\/p>\n Estos edificios se componen de una variedad de elementos estructurales arquitect\u00f3nicos esenciales para su construcci\u00f3n. Entre estos elementos se encuentran el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, que constituyen la base f\u00edsica del edificio. Adem\u00e1s, incluyen elementos como pilares, vigas, forjados y muros de carga, que proporcionan estabilidad y soporte estructural.<\/p>\n Las fachadas son otra parte integral de estos edificios, abarcando revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, junto con los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. El portal, escaleras, porter\u00edas, corredores, pasos, muros, fosos, patios y pozos son \u00e1reas comunes que facilitan la circulaci\u00f3n y el acceso dentro del edificio.<\/p>\n Adem\u00e1s, se incluyen recintos destinados a ascensores, dep\u00f3sitos, contadores, telefon\u00edas y otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos de uso privativo. Esto abarca instalaciones y conducciones para el suministro de agua, gas o electricidad, as\u00ed como sistemas para el aprovechamiento de energ\u00eda solar, agua caliente sanitaria, calefacci\u00f3n, aire acondicionado, ventilaci\u00f3n o evacuaci\u00f3n de humos.<\/p>\n Tambi\u00e9n se consideran instalaciones para la detecci\u00f3n y prevenci\u00f3n de incendios, portero electr\u00f3nico, seguridad del edificio, antenas colectivas y otras instalaciones para servicios audiovisuales o de telecomunicaci\u00f3n.<\/p>\n En resumen, la propiedad horizontal engloba una amplia gama de componentes f\u00edsicos y sistemas que contribuyen al funcionamiento y comodidad de los edificios residenciales y comerciales.<\/p>\n Estos elementos constructivos no pertenecen a ninguno de los copropietarios en particular y s\u00ed al conjunto, puesto que tienen como finalidad la de permitir el uso y disfrute de los pisos y locales de forma independiente, y es por eso que nada tiene que ver con los pisos o elementos privativos que son propiedad particular para uso y disfrute de su propietario.<\/p>\n Por tanto, la Ley de Propiedad Horizontal viene a regular el funcionamiento de la comunidad que se crea con esos elementos comunes y que por tanto pertenecen en proindiviso a los propietarios.<\/p>\n Por corresponder a la comunidad, y por tanto, a todos los copropietarios, los elementos comunes est\u00e1n fuera del alcance de disposici\u00f3n de los particulares y solo la Comunidad puede tratar sobre los mismos con votaciones diferentes seg\u00fan de que se trate.<\/p>\n Ya hemos visto que se consideran elementos comunes seg\u00fan Ley, pero esta enumeraci\u00f3n no es numerus clausus, de modo que la configuraci\u00f3n de elemento com\u00fan que no est\u00e9 descrito puede entenderse de cualquier otro elemento que no aparezca como privativo.<\/p>\n Hay muchas cuestiones judiciales que se plantean a ra\u00edz de que sea o no elemento com\u00fan, pero esto excede lo que es este art\u00edculo.<\/p>\n Al igual que los coeficientes de participaci\u00f3n en los gastos comunes, la condici\u00f3n de com\u00fan de un elemento contrapuesto, por tanto a los elementos particular solo se podr\u00e1 modificar por unanimidad de la Junta de Propietarios que podr\u00e1 establecer el car\u00e1cter de privativos de alg\u00fan bien que originariamente fuera elemento com\u00fan.<\/p>\n Fuera de ese acuerdo un\u00e1nime no cabe variar o considerar de modo distinto a un elemento com\u00fan.<\/p>\n El t\u00edtulo constitutivo de la Propiedad Horizontal es la escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva que el due\u00f1o de la obra inscribe en el Registro de la Propiedad dando de alta el edificio y todos sus componentes, antes de proceder a la venta de los pisos y locales.<\/p>\n A partir de ah\u00ed, en el Registro de la Propiedad se le da de la como finca registral y luego cada uno de los componentes privados, conforme se vendan, ir\u00e1n causando alta como fincas independientes.<\/p>\n En el t\u00edtulo constitutivo, cada vivienda debe tener su coeficiente de contribuci\u00f3n a los gastos de comunidad, al igual que en dicha escritura se tendr\u00e1 por creada y constituida la Comunidad de Propietarios y se podr\u00e1n establecer normas estatutarias de obligado cumplimiento.<\/p>\n En la escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva se suelen fijar o establecer los elementos comunes de forma detallada, de ah\u00ed que la escritura es una referencia obligada a tener en cuenta en la vida de la comunidad de propietarios.<\/p>\n La escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva, que sirve como el t\u00edtulo de la Comunidad de Propietarios, suele incluir un estatuto privado de gran importancia. Este estatuto tiene como objetivo principal facilitar la convivencia entre los copropietarios desde el inicio.<\/p>\n Es esencial tener en cuenta que este estatuto privado no puede perjudicar a terceros a menos que est\u00e9 debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n Por lo tanto, su regulaci\u00f3n en la escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva resulta crucial, ya que esta escritura contiene las disposiciones fundamentales que rigen la constituci\u00f3n y el ejercicio de los derechos, as\u00ed como diversas disposiciones relacionadas con el uso, destino, administraci\u00f3n y mantenimiento del edificio, entre otros aspectos.<\/p>\n As\u00ed, la escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva abarca un amplio espectro de normativas que abogan por una convivencia armoniosa y un gobierno eficiente dentro de la Comunidad de Propietarios, asegurando la protecci\u00f3n de los intereses de todos los involucrados y la adecuada gesti\u00f3n de la propiedad en cuesti\u00f3n.<\/p>\n La contribuci\u00f3n al mantenimiento de los elementos comunes viene dada por el llamado coeficiente de participaci\u00f3n que se fija por el Promotor en la escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva al construirse el edificio, y este coeficiente se obtienen entre otros factores de los metros que tiene un piso o local en relaci\u00f3n a los metros del edificio.<\/p>\n De este modo, al adquirir un bien inmueble en la descripci\u00f3n que se hace en la escritura del citado bien, aparece su cuota de participaci\u00f3n en la contribuci\u00f3n en los pagos de gastos de Comunidad o gastos para el mantenimiento y conservaci\u00f3n de la Comunidad.<\/p>\n Al referirnos a gastos, estamos hablando tanto de los gastos ordinarios como de los extraordinarios.<\/p>\n Ese porcentaje es inmodificable, a no ser por acuerdo por unanimidad de todos los copropietarios en acuerdo adoptado en Junta de Propietarios.<\/p>\nELEMENTOS COMUNES EN COPROPIEDAD EN ESPA\u00d1A<\/h3>\n
INDISPONIBILIDAD SOBRE DICHOS BIENES SALVO ACUERDO UNANIME COPROPIETARIOS EN ESPA\u00d1A<\/h3>\n
CONSTITUCI\u00d3N.- ESCRITURA DECLARACI\u00d3N OBRA NUEVA EN ESPA\u00d1A<\/h3>\n
ESTATUTOS<\/h3>\n
LA CONTRIBUCI\u00d3N A LOS GASTOS COMUNES EN ESPA\u00d1A<\/h3>\n
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<\/p>\nAdvocatenkantoor Carlos Ba\u00f1o<\/h2>\n
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