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CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO URBANOS<\/h2>\nEl contrato de arrendamiento es una relaci\u00f3n jur\u00eddica de gran importancia, quiz\u00e1 la que m\u00e1s, junto con la compraventa, dentro del \u00e1mbito del derecho inmobiliario, dada la necesidad de la vivienda y que cubre gran parte de las operaciones inmobiliarias que a diario se hacen, toda vez la dificultad de acceso a la propiedad de la vivienda.<\/p>\n
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO URBANOS<\/h2>\nEsto supone, como es sabido, la cesi\u00f3n temporal del uso y disfrute de una vivienda o local a cambio de pago de una renta.<\/p>\n
El derecho constitucional a una vivienda y la necesidad de preservar los derechos tan esenciales para las familias de poder disfrutar de uso seguro de una vivienda, hace mucho tiempo hizo que los poderes p\u00fablicos se ocuparan de este tema con normativas reguladoras que aseguraban una estabilidad a las familias, as\u00ed como una protecci\u00f3n de sus derechos frente a abusos que se quieren evitar en los propietarios.<\/p>\n
La condici\u00f3n desequilibrada de uno y otro ha hecho que se vaya conformando una regulaci\u00f3n protectora, y a su vez, garante de los derechos de uno y otro intentando buscar un equilibrio y justicia en dicha relaci\u00f3n jur\u00eddica tan importante para las personas.<\/p>\n
Esta figura contractual es muy detallada en su regulaci\u00f3n, en concreto en la Ley 29\/1994 de 24 de Noviembre, (objeto de un sinf\u00edn de actualizaciones)\u00a0 de Arrendamientos Urbanos de ah\u00ed que aunque el Texto Legal no tiene muchos art\u00edculos, no es menos cierto que compendia toda la regulaci\u00f3n legal de esta figura contractual, lo que la hace muy extensa la casu\u00edstica que contempla sin que en este art\u00edculo vayamos a dar u ofrecer comentarios de la misma por exceder los l\u00edmites de este art\u00edculo.<\/p>\n
Cualquier cuesti\u00f3n que se le plantee o controversia en materia de arrendamientos urbanos, no dude en ponerse en contacto con este despacho de abogados.<\/p>\n
Sin perjuicio de los aspectos que tratamos en los ep\u00edgrafes que contin\u00faan, son materia que se contempla las siguientes:<\/p>\n
1.- La Ley regula los contratos de arrendamientos de viviendas y de otros inmuebles con uso distinto a vivienda, quedando fuera figuras que recoge expl\u00edcitamente entre ellos los contratos de temporada<\/p>\n
2.- Las disposiciones de la Ley tienen car\u00e1cter obligatorio de ah\u00ed que lo que regulen las partes debe adecuarse a la misma salvo expresa disposici\u00f3n en contra de las partes.<\/p>\n
3.- Los acuerdos de las partes tienen car\u00e1cter obligatorio siempre que se adecuen a la Ley si bien hay materias que las partes podr\u00e1n disponer aun cuando no sea lo establecido en la Ley. V\u00e9ase a este respecto la posibilidad que se atribuye al arrendatario de renuncia de derechos tal como adquisici\u00f3n preferente, subarriendo, etc\u00e9tera.<\/p>\n
4.- La renta anualmente se revisara seg\u00fan \u00edndice establecido en la Ley si bien esto no es aplicable si no hay acuerdo de las partes expl\u00edcito sobre ello. Alguna que otra persona al consultarnos se ha quedado perpleja cuando comprueban que no pueden incrementar la renta al no haber recogido esta posibilidad en el contrato.<\/p>\n
A prop\u00f3sito de esto existe hoy en d\u00eda limitaciones temporales a los incrementos que se pueden aplicar V\u00e9ase la Ley 12\/23 de 24 de Mayo, por el derecho a la vivienda.<\/p>\n
5.- La posibilidad de subarriendo o cesi\u00f3n del contrato puede ser eliminada o restringida por el propietario.<\/p>\n
6.-\u00a0 La renta se pacta libremente por las partes, si bien hay que contemplar que la nueva Ley 12\/23 de 24 de Mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido algunos cambios en funci\u00f3n de si el propietario tiene m\u00e1s o menos viviendas, y si la vivienda se encuentra en zonas con alquileres m\u00e1s altos, lo que se llaman zonas pensionadas.<\/p>\n
7.- Si bien la Ley permit\u00eda la actualizaci\u00f3n de las rentas seg\u00fan \u00edndice de aumento del IPC, se ha establecido por la nueva normativa determinados<\/p>\n
l\u00edmites: 2% para el a\u00f1o 2023, 3% para el a\u00f1o 2024 y se fijar\u00e1 para el 2025 en su momento.<\/p>\n
El pago de la renta se suele establecer con car\u00e1cter mensual.<\/p>\n
7.- El arrendatario no puede hacer obras sin consentimiento de la propietaria, y aquellas realizadas con autorizaci\u00f3n \u00a0que se incorporen a la vivienda quedar\u00e1n como mejoras de la misma en favor del propietario; y nos estamos refiriendo a las obras de mejora, nunca a las de conservaci\u00f3n que deben correr de cargo del propietario.<\/p>\n
Seg\u00fan la Ley, la duraci\u00f3n m\u00ednima legal es de 5 a\u00f1os, salvo que el arrendatario deje la vivienda por inter\u00e9s antes de dicho periodo.<\/p>\n
De principio puede pactarse por menos tiempo, pero en estos casos el arrendatario, si es su voluntad, podr\u00e1 prorrogar hasta el m\u00ednimo de 5 a\u00f1os como hemos dicho, pero en este caso deber\u00e1 tener en cuenta lo que m\u00e1s adelante decimos sobre denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga.<\/p>\n
A veces nos hemos encontrado con contratos de 9 meses con la pretensi\u00f3n de ser contratos de temporada, y esto no es as\u00ed porque los contratos de temporada se ci\u00f1en a 3 o 4 meses, as\u00ed que en estos supuestos estar\u00edamos ante un contrato de arrendamiento ordinario y sujeto a la duraci\u00f3n legal ya mencionada.<\/p>\n
Una vez terminado el periodo de duraci\u00f3n m\u00e1ximo, las partes podr\u00e1n prorrogar de forma expl\u00edcita, bien estableciendo nuevos plazos o nueva pr\u00f3rroga,\u00a0 bien de forma t\u00e1cita por a\u00f1o si llegada la fecha de vencimiento no se hubiese denunciado el contrato.<\/p>\n
Suele ser habitual que los propietarios establezcan que en periodos de prorroga no entrara en vigor el derecho del arrendatario a la pr\u00f3rroga si el propietario necesita para s\u00ed o para determinados familiares la vivienda.<\/p>\n
Se sujeta a la necesidad de previo aviso de 2 meses y a un control por parte del arrendatario, ya que en un plazo de 3 meses si no ha ocupado la vivienda; y en este caso, el arrendatario que haya desalojado la misma tendr\u00e1 un plazo de 30 d\u00edas para ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda, o bien ser indemnizado con una cantidad equivalente a un mes de renta.<\/p>\n
Esta es una modificaci\u00f3n que se incorpor\u00f3 hace unos a\u00f1os a la Ley de arrendamientos urbanos. Su aplicaci\u00f3n ha sido muy pol\u00e9mica y ha dado lugar a bastante conflictividad porque ha sido usada espuriamente por muchos propietarios quienes han visto la puerta abierta a obtener un desalojo de los inquilinos, a sabiendas de que luego no va a \u00a0haber consecuencias perjudiciales para ellos.<\/p>\n
La realidad es que esto es as\u00ed porque la persona que se ve obligada a abandonar la vivienda, no lo va a hacer sin tener otro contrato que haya tenido que suscribir durante el tiempo de preaviso, y en el supuesto que averig\u00fce el incumplimiento por parte del propietario anterior, no va a tener muy f\u00e1cil volver a la vivienda e incumplir el contrato nuevo de otra vivienda que haya suscrito.<\/p>\n
Por esto nosotros, a quien nos hace esta consulta, siempre decimos lo mismo, y es la necesidad de contestar al requerimiento de preaviso exigiendo que sin ning\u00fan g\u00e9nero de duda se justifique documentalmente la necesidad de dicho uso por el citado familiar, ya que esto muchas veces disuade al propietario de utilizar esta pr\u00e1ctica abusiva y en fraude de Ley.<\/p>\n
Por tanto, si se llega a dar este supuesto, no hay que actuar mec\u00e1nicamente, dando por sentado la veracidad de la causa del propietario, y busque el consejo de un abogado profesional experto en estos temas porque su intervenci\u00f3n pude evitarle muchos prejuicios.<\/p>\n
Una vez que salga el arrendatario de la vivienda, se deber\u00e1 ocupar durante el plazo de los dos primeros meses y tendr\u00e1 la posibilidad de reclamar el arrendatario, si esto no ocurriera, bien pidiendo la reincorporaci\u00f3n a la posesi\u00f3n, bien a la indemnizaci\u00f3n equivalente a 1 mes por a\u00f1o pendiente de vencimiento.<\/p>\n
Es obligaci\u00f3n principal del arrendatario el pago de la renta, de modo que su incumplimiento lleva anudado la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n contractual mediante el desahucio, que tiene por finalidad el lanzamiento del arrendatario.<\/p>\n
La Ley asimila el concepto de renta a otros como pagos de suministro el\u00e9ctrico, consumo de agua, etc\u00e9tera, de modo que su impago llevar\u00e1 tambi\u00e9n dicha consecuencia<\/p>\n
En relaci\u00f3n al ejercicio de la acci\u00f3n de desahucio, la Ley posibilita al arrendatario al derecho de enervar o debilitar o reducir a la nada la acci\u00f3n de desahucio si previamente no se ha hecho requerimiento de pago por el propietario con efectos liberatorios de la enervaci\u00f3n<\/p>\n
La Ley trata de proteger al propietario, pero no quiere consecuencias precipitadas y da\u00f1inas, de modo que por una sola vez permite al arrendatario que no proceda el desahucio si paga al momento de emplaz\u00e1rsele para la contestaci\u00f3n a la demanda, o bien ante la primera gesti\u00f3n de cobro amistosa que haga el propietario.<\/p>\n
Los Juzgados y Tribunales son muy claros sobre este particular de modo que la norma general es la no posibilidad de dejar de pagar, alegando incumplimiento del propietario.<\/p>\n
Esto no ocurre como en las obligaciones rec\u00edprocas que no se puede alegar el incumplimiento por parte de quien incumple, y en el buen entendimiento que estando el arrendatario en el uso y posesi\u00f3n de la vivienda se estar\u00eda cumpliendo la principal obligaci\u00f3n del propietario, por lo que carecer\u00eda de sentido alegar incumplimiento contractual susceptible de una conducta tan dr\u00e1stica por el arrendatario como es el impago.<\/p>\n
Debe tenerse muy en cuenta, esta circunstancia, nuestro consejo es no dejar de pagar, porque solo con el incumplimiento de una mensualidad podr\u00edan reclamarle por desahucio.<\/p>\n
Ante un incumplimiento por parte del propietario, el arrendatario deber\u00e1 reclamar frente al propietario en el caso que no logre amistosamente una soluci\u00f3n.<\/p>\n
Con frecuencia, se quejan los arrendatarios que el propietario descuida la vivienda y no atiende las peticiones de arreglo que le corresponden, y si esto ocurre, no debe pensar en resistirse a pagar la renta porque como ya dijimos m\u00e1s arriba la obligaci\u00f3n principal del propietario es la de la posesi\u00f3n de la vivienda, y esto se cumple en el contrato sin que el incumplimiento de atender gastos sea una obligaci\u00f3n principal como es la del arrendatario la de pagar la renta.<\/p>\n
La realidad es que aunque la norma establece que la Fianza se consignar\u00e1 en el establecimiento oficial previsto para eso, lo normal es que en los contratos nada se recoge sobre el particular y es lo que ocurre que el propietario exige la fianza a la vez que el pago de la primera mensualidad, comprometi\u00e9ndose a su devoluci\u00f3n al finalizar el arrendamiento.<\/p>\n
La realidad es que esto ocurre poco y suele ser punto conflictivo, y pocas veces se producen de forma amistosa dichas devoluciones.<\/p>\n
Lo que siempre aconsejamos es que antes de abandonar la vivienda, se debe acordar con la propiedad o la agencia un d\u00eda para al devoluci\u00f3n de las llaves, y fecha en la que deben concurrir las partes para examinar el estado de la vivienda, ponerse de acuerdo en los posibles defectos as\u00ed como en una cuantificaci\u00f3n de los mismos.<\/p>\n
En los contratos seg\u00fan establece la Ley la finalidad de la Fianza es garantizar el resarcimiento de da\u00f1os en la vivienda, y es por ello que muchas veces los propietarios son renuentes a la devoluci\u00f3n de dicho dinero y ponen pegas a su devoluci\u00f3n<\/p>\n
En nuestra larga experiencia, hemos visto de todo y nuestra conclusi\u00f3n es que si no se procede como indicamos, el dinero de la fianza no se recuperar\u00e1 porque estamos hablando siempre de cantidades que no invitan luego a acudir a un abogado y costear su importe ni el de la reclamaci\u00f3n.<\/p>\n
S\u00ed que lo mejor, sabiendo que es un tema espinoso, es lograr un acuerdo a la entrega de llaves.<\/p>\n
Se deber\u00eda, por tanto, intentar hacer todo lo posible para acordar una devoluci\u00f3n de llaves simult\u00e1nea a la devoluci\u00f3n de fianza con acuerdo acerca del estado de la casa.<\/p>\n
Lo que no se podr\u00e1 evitar es que si hay pendientes recibos se retenga cierta cantidad, pero esto no suele plantear problema a que en su momento se produzca el reembolso del sobrante previa justificaci\u00f3n pago recibos\u00a0<\/strong><\/p>\n Sin duda la acci\u00f3n judicial m\u00e1s frecuente es la de desahucio por falta de pago, para cuyo ejercicio como reiterada Jurisprudencia reconoce bastar\u00e1 la demora reiterada en el impago o el simple hecho de impago de una mensualidad.<\/p>\n Debe saber que la Ley reconoce la posibilidad al arrendatario que haya sido requerido o demandado por primera vez de desahucio por impago, que tendr\u00e1 la facultad de enervar la acci\u00f3n mediante el pago a dicho requerimiento. Esta posibilidad ya no se le reconocer\u00e1 si la reclamaci\u00f3n no es inicial.<\/p>\n Finalmente, indicar que ante un impago de renta puede plantearse un desahucio sin m\u00e1s sin reclamaci\u00f3n de rentas adeudadas, o bien con reclamaci\u00f3n de las rentas adeudadas; siendo la diferencia que si la demanda es acumulada con ambas reclamaciones el demandado, tiene posibilidad de alegar cualquier tipo de causa de defensa en relaci\u00f3n a la cantidad adeudada; no as\u00ed si lo que se reclama es solo el lanzamiento, en cuyo caso salvo que acredite el deudor, el pago de la renta se proceder\u00e1 autom\u00e1ticamente al lanzamiento.<\/p>\n Este despacho de abogados, en funci\u00f3n de la solvencia o posibilidad de pago del arrendatario, recomienda una actuaci\u00f3n u otra.<\/p>\n Este procedimiento de desahucio ha experimentado reformas procesales a lo largo del tiempo, tendentes a acelerar los tr\u00e1mites para obtener una satisfacci\u00f3n al propietario en el menor tiempo posible, salvaguardando siempre los derechos del arrendatario.<\/p>\n No es objeto de este art\u00edculo el tratamiento de este procedimiento judicial, que ya lo ser\u00e1 en otro art\u00edculo, solo hemos querido referirnos por su importancia pr\u00e1ctica y n\u00famero elevado de casos judiciales que comporta.<\/p>\n Otros procedimientos judiciales derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos que son tambi\u00e9n relativamente frecuentes y que en este despacho de abogados tramitamos son: el desahucio por obras incontenidas; reclamaciones por incrementos indebidos de renta o por incremento pretendido pro la propiedad, etc\u00e9tera.<\/p>\n Fuera debe quedar la regulaci\u00f3n de otros procedimientos que no son los derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que son de gran importancia y virtualidad como son, por ejemplo, el desahucio por precario y el desahucio contra okupas.<\/p>\n Ambos procedimientos judiciales han sido objeto de estudio y comentarios en nuestra p\u00e1gina y a ellos les remitimos.<\/p>\n No queremos terminar el presente art\u00edculo sin mencionar que en nuestro Despacho de abogados<\/a><\/strong> tenemos una gran experiencia a la hora de la redacci\u00f3n de contratos as\u00ed como a la hora de acudir a los Juzgados en temas derivados de la aplicaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos urbanos.<\/p>\nEL DESAHUCIO, COMO PROCEDIMIENTO JUDICIAL M\u00c1S FRECUENTE<\/h3>\n
DESPACHO DE ABOGADOS Carlos BA\u00d1O<\/h2>\n
![\"Advocaat](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/abogado-carlos-leon-asesoramiento-portada.jpg\" "\\"Advocaat")
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