La copropiedad de bienes en proindiviso, es decir, sin asignaci\u00f3n de un porcentaje concreto e individualizado se da en gran parte de los casos, al adquirir bienes en herencia; bien por efectos de adquisici\u00f3n de bienes durante el matrimonio, bien por la adquisici\u00f3n voluntaria por parte de interesados en ello.<\/p>\n
La situaci\u00f3n de comunidad proindiviso genera una serie de derechos y obligaciones a sus titulares pero las m\u00e1s de las veces surgen problemas por el disfrute de dichos bienes.<\/p>\n
La Ley facilita como no pod\u00eda ser de otra forma esta posibilidad bajo el principio de que nadie puede ser obligado a mantenerse en una situaci\u00f3n de copropiedad, tal y como recoge el art\u00edculo 400 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n
Esto no genera problemas en los casos en que los bienes se pueden dividir, s\u00ed, sin embargo, en los casos en que ellos no es posible. como por ejemplo cuando lo que se mantiene en copropiedad es un bien inmueble que no se puede dividir materialmente o f\u00edsicamente para repartir entre los codue\u00f1os, el C\u00f3digo Civil, art\u00edculo 404, establece que si no se acuerdan que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los dem\u00e1s, se vender\u00e1 y repartir\u00e1 su precio.<\/p>\n
Estando los copropietarios de acuerdo en poner fin a la copropiedad que mantienen, pueden, o bien proceder a la venta mediante Notario a un tercero, o bien adquirir uno de ellos la integridad del bien, previo pago de precio de compraventa acordado, es decir indemnizando a los dem\u00e1s.<\/p>\n
La divisi\u00f3n de cosa com\u00fan tributar\u00e1 un 1% sobre la parte que se vende o adjudica, y este ser\u00e1 el precio a todos los efectos, no solo impositivos sino dem\u00e1s gastos.<\/p>\n
La adjudicaci\u00f3n de bienes por herencia suele ser otro motivo por el que se adquiere en copropiedad los bienes; ya sea por escasez de bienes para repartir, ya sea porque el testamento se determina as\u00ed, ya sea por inter\u00e9s de los copropietarios.<\/p>\n
![\"EXTINCION](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/extincion-copropiedad-bienes-regulacion-legal-scaled.jpg\" "\\"EXTINCION")
La aceptaci\u00f3n de herencia y su divisi\u00f3n puede darse en casos en que haya bienes en la herencia y no haya conformidad en el reparto por parte de los herederos, y se hace v\u00eda notarial, si es amistosa, ya que si no lo es se proceder\u00e1 mediante la divisi\u00f3n judicial de la herencia lo que supondr\u00e1 el nombramiento de contador partidos y administrador, que luego proceder\u00e1 a la adjudicaci\u00f3n de los bienes<\/p>\n
Si no se llega a un acuerdo v\u00eda amistosa, no hay otra soluci\u00f3n que acudir al procedimiento judicial de juicio verbal previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, seg\u00fan reciente regulaci\u00f3n ya que antes se ventilaban estas cuestiones en un Juicio Ordinario.<\/p>\n
Debemos tener en cuenta que la finalidad de dicho procedimiento judicial es el de conseguir la extinci\u00f3n v\u00eda judicial de la copropiedad, lo que seg\u00fan previsi\u00f3n legal se logra con la realizaci\u00f3n de una subasta judicial, si las partes, previamente, o en v\u00eda judicial, no consiguen otra soluci\u00f3n.<\/p>\n
En nuestra dilatada experiencia en estos temas, normalmente siempre hemos logrado que una de las partes transija con la compra, y la otra, en la venta entre ellos o bien en ponerlo en manos de una agencia de la propiedad la venta previo acordar un precio m\u00ednimo.<\/p>\n
Lo primero que aconsejamos a nuestros clientes es a proceder a la elaboraci\u00f3n de un informe pericial real de mercado, y una vez hecho esto, el env\u00edo de un requerimiento a la otra parte para acceder, bien a la venta o la compra del bien, aceptando el citado precio.<\/p>\n
Si esto no resulta posible se debe acudir a la v\u00eda judicial mediante la presentaci\u00f3n actualmente de un procedimiento de juicio verbal, antes era el Ordinario pero a ra\u00edz de los \u00faltimos cambios legislativos, el procedimiento se sustanciar\u00e1 mediante las normas del juicio verbal, lo que sin duda supondr\u00e1 una abreviaci\u00f3n al menos nominalmente hablando, luego hay que ver la realidad del Juzgado.<\/p>\n
Este procedimiento actualmente como hemos dicho en la \u00f3rbita del juicio verbal se tramitar\u00e1 conforme al mismo y la demanda se entregar\u00e1 al demandado para que formule escrito de alegaciones con nombramiento de pericial para la valoraci\u00f3n del bien inmueble cuando haya de salir a subasta, si las partes no llegan a un acuerdo dando pie al Juzgado a que dicte sentencia en dicho sentido.<\/p>\n
Si como consecuencia de la sentencia los copropietarios no han llegado a un acuerdo sobre la venta, no hay otra soluci\u00f3n m\u00e1s que la subasta judicial, que cualquiera de las partes podr\u00e1 solicitar mediante ejecuci\u00f3n de sentencia.<\/p>\n
No que decir tiene que el resultado de la misma ser\u00e1 siempre azaroso peor algo muy importante a decir es que las partes podr\u00e1n participar en la subasta sin que finalmente hayan de poner la parte que a ellos les corresponde sino solo la diferencia.<\/p>\n
Ni que decir tiene que estimamos esta es la peor soluci\u00f3n, pero desgraciadamente a veces las posturas de las partes son tan antag\u00f3nicas que no cabe otra medida, que como hemos dicho es la peor porque los precios que se van a conseguir siempre son m\u00e1s bajos que en una venta privada.<\/p>\n
No hay plazo alguno, ya que esta acci\u00f3n judicial es imprescriptible, por lo que en cualquier momento se podr\u00e1n interponer las acciones judiciales de divisi\u00f3n judicial de cosa com\u00fan.<\/p>\n
Los gastos que derivan de la cotitularidad son de responsabilidad de los cotitulares en atenci\u00f3n a su participaci\u00f3n.<\/p>\n
Sobre este particular, decir que suele tenerse conflictos entre los cotitulares, muchas veces por la consideraci\u00f3n de gastos necesarios y por tanto, comunes, de ah\u00ed que si las copropietarios ni est\u00e1n bien avenidos lo mejor e pensar en una extinci\u00f3n.<\/p>\n
Otras veces los problemas surgen porque todos quieren disfrutar la vivienda, lo que exigir\u00e1 acuerdos para aprovechamiento por turnos, pero en los m\u00e1s de 40 a\u00f1os que tenemos de ejercicio profesional nunca hemos visto esto.<\/p>\n
S\u00ed es verdad que solo cuando se adquiere con esta intenci\u00f3n cabe ver esto, pero nunca si no es as\u00ed.<\/p>\n
Quien disfrute la vivienda deber\u00e1 pagar los gastos de consumo de la misma, no as\u00ed los gastos propios de la propiedad como Comunidad de Propietarios ni impuestos, a no ser que las partes establezcan otra cosa.<\/strong><\/p>\n Entendemos que si el uso y disfrute es en perjuicio de copropietario que se ha visto impedido de usar tambi\u00e9n la vivienda, y siempre y cuando lo pueda demostrar, se podr\u00e1 solicitar a la par que la divisi\u00f3n el pago de una indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n La respuesta a esta pregunta es terminante y es negativa, ya que la decisi\u00f3n de poner fin a la cotitularidad del bien no podr\u00e1 afectar nunca a las cargas que tenga el citado bien.<\/p>\n As\u00ed, si lo que tiene es una hipoteca, en nada podr\u00e1 afectar porque seguir\u00e1 subsistiendo igual que cualquier otra carga anotada en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n Ni que decir tiene, que tampoco afectar\u00eda al derecho de arrendamiento del inmueble que pudiera estar en vigor.<\/p>\n No afectar\u00e1 nunca al derecho que se haya atribuido a uno de los c\u00f3nyuges por el Juzgado en los supuestos de separaci\u00f3n o divorcio.<\/p>\n El c\u00f3nyuge que tenga reconocido el derecho de uso de la vivienda, por haberle sido atribuido por quedar con la custodia de los ni\u00f1os, y como domicilio conyugal, seguir\u00e1 teniendo derecho a dicho disfrute por m\u00e1s que se pueda extinguir el condominio y hasta tanto tenga virtualidad dicha orden judicial.<\/p>\n El copropietario podr\u00e1 vender su parte si bien antes deber\u00e1 ofrecer al resto de copropietarios para que puedan ejercitar, si es su inter\u00e9s el derecho de retracto, y comprarlos con car\u00e1cter preferente a un tercero.<\/p>\n Si ninguno de los copropietarios ejercita dicho derecho, por supuesto se puede vender la parte a un tercero y en todo el proceso estar\u00edamos ante una compraventa cualquiera, y decimos en todo el proceso, queriendo significar que los impuestos que se pagar\u00edan ser\u00edan los de transmisiones patrimoniales son cargo al comprador que tambi\u00e9n pagar\u00eda los gastos notariales, siendo de cargo del vendedor la plusval\u00eda que se pudiera generar.<\/p>\n Respecto\u00a0 los gastos ser\u00edan los propios de la transmisi\u00f3n mediante escritura p\u00fablica siendo de cargo del adquirente los gastos notariales, salvo que otra cosa se hubiera previsto.<\/p>\n Lo m\u00e1s importante es que no se pagar\u00eda impuestos de trasmisiones patrimoniales, que son los propios de una compraventa, sino los de actos jur\u00eddicos documentos un 0,5 o 1% seg\u00fan la Comunidad Aut\u00f3noma.<\/p>\n En cuanto a la Plusval\u00eda ser\u00eda pagada por los transmitentes en caso a que hubiera lugar.<\/p>\n Este despacho de abogados con gran experiencia en Derecho Inmobiliario y de Construcci\u00f3n en Alicante, se pone a su disposici\u00f3n para ayudarle en cuanto precisen.<\/p>\n\u00bfPuedo reclamar indemnizaci\u00f3n por uso de uno de los copropietarios?<\/h3>\n
Si la acci\u00f3n de la extinci\u00f3n copropiedad afecta a cargas o derechos reales<\/h3>\n
Si la acci\u00f3n de extinci\u00f3n afecta derecho de uso y disfrute derivado de procedimiento de divorcio<\/h3>\n
Si puede vender su parte uno de los copropietarios<\/h3>\n
Qu\u00e9 gastos conlleva la extinci\u00f3n copropiedad si es en favor de un copropietario<\/h3>\n
DESPACHO DE ABOGADOS DE CARLOS BA\u00d1O<\/h2>\n
![\"Advocaat](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/abogado-carlos-leon-asesoramiento-portada.jpg\" "\\"Advocaat")
<\/p>\n