{"id":34171,"date":"2026-06-11T13:13:24","date_gmt":"2026-06-11T13:13:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/?p=34171"},"modified":"2026-06-11T13:13:24","modified_gmt":"2026-06-11T13:13:24","slug":"wie-moet-reparaties-in-huurwoningen-betalen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/quien-debe-pagar-las-reparaciones-en-una-vivienda-de-alquiler\/","title":{"rendered":"\u00bfQui\u00e9n debe pagar las reparaciones en una vivienda de alquiler?"},"content":{"rendered":"

Determinar qui\u00e9n debe pagar las reparaciones en una vivienda de alquiler<\/strong> es uno de los problemas m\u00e1s comunes entre arrendatarios y arrendadores. La clave est\u00e1 en conocer qu\u00e9 entiende la ley por conservaci\u00f3n del inmueble, qu\u00e9 son las peque\u00f1as reparaciones<\/em> y c\u00f3mo encajar los supuestos de desgaste, fuerza mayor o mal uso.<\/span><\/p>\n

Si est\u00e1s pensando en alquilar un inmueble o ya lo hiciste, quiz\u00e1 te hayas preguntado qui\u00e9n asume cada gasto, qu\u00e9 dice la norma y c\u00f3mo probar de forma eficaz el origen de un desperfecto. A continuaci\u00f3n resolvemos las dudas esenciales con base en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)<\/strong> y el Burgerlijk Wetboek<\/strong>, y a\u00f1adimos criterios pr\u00e1cticos para evitar conflictos.<\/span><\/p>\n

Tipos de reparaciones en una vivienda seg\u00fan la ley<\/span><\/h1>\n

Reparaciones en una vivienda de alquiler: obligaciones y costes<\/span><\/h2>\n

De art\u00edculo 21 de la LAU<\/a> distingue categor\u00edas de reparaciones y asigna su coste, mientras que el art. 1554.2 del C\u00f3digo Civil<\/strong> refuerza la obligaci\u00f3n del arrendador de conservar la vivienda habitable durante todo el contrato.<\/span><\/p>\n

Como regla general, conservaci\u00f3n y habitabilidad<\/strong> corresponden al propietario<\/strong>, y las peque\u00f1as reparaciones<\/strong> door desgaste<\/strong> habitual al inquilino<\/strong>. Sobre esa base se interpretan los supuestos m\u00e1s frecuentes.<\/span><\/p>\n

Conservaci\u00f3n y habitabilidad (a cargo del arrendador)<\/span><\/h3>\n

El propietario debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad<\/strong> sin trasladar por ello un aumento de renta. Entran aqu\u00ed da\u00f1os de estructura o cerramientos por el tiempo, aver\u00edas de instalaciones esenciales no imputables al uso, da\u00f1os por fuerza mayor y obras impuestas por la Administraci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

La referencia pr\u00e1ctica es clara: todo lo que afecta a la idoneidad para vivir<\/strong> y no deriva de culpa del arrendatario, se encuadra como conservaci\u00f3n del arrendador.<\/span><\/p>\n

Peque\u00f1as reparaciones por desgaste (a cargo del inquilino)<\/span><\/h3>\n

La LAU atribuye al inquilino las reparaciones menores<\/strong> derivadas del uso ordinario: bombillas, aireadores y juntas, peque\u00f1os ajustes de grifer\u00eda, manillas, bisagras, persianas o siliconas envejecidas.<\/span><\/p>\n

Los tribunales valoran cuant\u00eda moderada<\/strong>, frecuencia<\/strong> y relaci\u00f3n con el uso diario. Si el da\u00f1o es relevante, infrecuente o afecta a sistemas esenciales, tiende a ser conservaci\u00f3n del propietario.<\/span><\/p>\n

Mobiliario y electrodom\u00e9sticos incluidos<\/span><\/h3>\n

En alquiler amueblado, el arrendador mantiene la funcionalidad<\/strong> del mobiliario y electrodom\u00e9sticos salvo mal uso<\/strong> del inquilino. Si el frigor\u00edfico falla por fin de vida \u00fatil, paga el propietario; si se rompe por golpes o manipulaci\u00f3n indebida, paga el inquilino.<\/span><\/p>\n

Si el arrendatario prueba<\/strong> que el desperfecto no es imputable a su conducta, los gastos corresponden al arrendador conforme al C\u00f3digo Civil. De ah\u00ed la importancia de documentar estado de entrega y uso normal.<\/span><\/p>\n

\"reparaciones
reparaciones en una vivienda de alquiler<\/figcaption><\/figure>\n

C\u00f3mo documentar y evitar conflictos en las reparaciones de alquiler<\/span><\/h2>\n

Una buena prevenci\u00f3n reduce disputas y acelera soluciones. Conviene pactar procedimientos, dejar constancia escrita y apoyarse en criterios t\u00e9cnicos cuando sea necesario.<\/span><\/p>\n

Adem\u00e1s, definir expectativas desde el inicio facilita la convivencia contractual y evita la judicializaci\u00f3n innecesaria de incidencias menores.<\/span><\/p>\n

Inventario, acta de entrega y trazabilidad<\/span><\/h3>\n

Incluye inventario con fotos\/v\u00eddeo<\/strong> del estado inicial y n\u00famero de serie de electrodom\u00e9sticos. Establece canales de aviso<\/strong> (email\/app) y conserva presupuestos, facturas y piezas sustituidas cuando aporten prueba del origen.<\/span><\/p>\n

De trazabilidad<\/strong> permite al juez (si llega el caso) apreciar de forma objetiva la causa del da\u00f1o y qui\u00e9n debe asumir el coste.<\/span><\/p>\n

Plazos y urgencias<\/span><\/h3>\n

El arrendador debe responder en plazo razonable<\/strong>, especialmente ante urgencias (fugas, falta total de suministro, caldera inoperativa). El inquilino debe facilitar el acceso y no agravar<\/strong> el da\u00f1o (cerrar llaves, desconectar, ventilar).<\/span><\/p>\n

Si hay riesgo de da\u00f1os mayores, puede realizarse una reparaci\u00f3n m\u00ednima<\/strong> y reclamar luego el importe con las facturas y el informe t\u00e9cnico.<\/span><\/p>\n

Cl\u00e1usulas \u00fatiles (y l\u00edmites legales)<\/span><\/h3>\n

Pueden pactarse tiempos de respuesta, mantenimiento peri\u00f3dico de caldera\/AC, o una lista orientativa de peque\u00f1as reparaciones a cargo del inquilino. Lo que no puede hacerse es vaciar<\/strong> la obligaci\u00f3n legal del propietario de conservar la habitabilidad.<\/span><\/p>\n

Tambi\u00e9n conviene limitar modificaciones del inquilino (taladros masivos, pintura, cambios de cerradura) y su restituci\u00f3n<\/strong> al finalizar.<\/span><\/p>\n

Casos pr\u00e1cticos frecuentes y su encaje legal<\/span><\/h2>\n

Algunos supuestos se repiten en la pr\u00e1ctica y ayudan a delimitar responsabilidades con rapidez y seguridad jur\u00eddica.<\/span><\/p>\n

Aplicar los criterios de la LAU y del C\u00f3digo Civil a cada caso evita discusiones est\u00e9riles y acelera las soluciones.<\/span><\/p>\n

Caldera o termo sin servicio<\/span><\/h3>\n

Si la aver\u00eda es interna y no hay mal uso, paga el arrendador<\/strong> (afecta a agua caliente y calefacci\u00f3n, esenciales). El mantenimiento anual puede pactarse a cargo del inquilino, pero no traslada fallos por fin de vida \u00fatil.<\/span><\/p>\n

En cortes prolongados, documenta el incidente y las comunicaciones; puede valorarse una reducci\u00f3n proporcional<\/strong> de renta si la vivienda pierde habitabilidad temporalmente.<\/span><\/p>\n

Atascos y fontaner\u00eda<\/span><\/h3>\n

Atascos puntuales en sifones por uso ordinario: inquilino<\/strong>. Colapsos por defectos estructurales, ra\u00edces en bajantes o arquetas generales: arrendador<\/strong>.<\/span><\/p>\n

El informe de un fontanero con fotos\/diagn\u00f3stico suele ser decisivo para dirimir el origen y el obligado al pago.<\/span><\/p>\n

Electrodom\u00e9sticos incluidos<\/span><\/h3>\n

Lavadora\/frigor\u00edfico: desgaste normal, arrendador<\/strong>; rotura por mal uso<\/strong>, arrendatario<\/strong>. Aparatos muy antiguos pueden requerir sustituci\u00f3n por obsolescencia, a cargo del propietario.<\/span><\/p>\n

Conserva manuales y registra revisiones para acreditar mantenimiento adecuado.<\/span><\/p>\n

Pintura, persianas y cerraduras<\/span><\/h3>\n

Pintura por desgaste tras contratos largos: normalmente arrendador<\/strong>. Cuerdas\/lamas de persianas por uso habitual: inquilino<\/strong>. Instalaci\u00f3n defectuosa o obra mal ejecutada: arrendador<\/strong>.<\/span><\/p>\n

Cambio de bomb\u00edn por p\u00e9rdida de llaves del inquilino: a su cargo; por seguridad tras robo con denuncia: valorar acuerdo entre partes.<\/span><\/p>\n

Qu\u00e9 hacer si la otra parte no cumple<\/span><\/h2>\n

Si no hay acuerdo, act\u00faa con m\u00e9todo: requerimiento, prueba t\u00e9cnica y, en \u00faltimo t\u00e9rmino, las acciones legales que procedan.<\/span><\/p>\n

Una gesti\u00f3n ordenada y documentada suele evitar el litigio y facilita una soluci\u00f3n r\u00e1pida.<\/span><\/p>\n

Si el arrendador no repara<\/span><\/h3>\n