{"id":31463,"date":"2026-06-11T13:16:53","date_gmt":"2026-06-11T13:16:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/?p=31463"},"modified":"2026-06-11T13:16:53","modified_gmt":"2026-06-11T13:16:53","slug":"hoe-te-handelen-ten-opzichte-van-een-bevel-van-de-gemeente-wegens-afbraak-van-illegale-werken","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/nl\/como-actuar-frente-a-orden-de-ayuntamiento-de-demolicion-de-obras-ilegales\/","title":{"rendered":"Hoe te handelen bij een sloopbevel van de gemeente voor illegale bouwwerken"},"content":{"rendered":"

Obras ilegales en tu vivienda: sanciones urban\u00edsticas, demolici\u00f3n y c\u00f3mo defenderte<\/h1>\n

La amenaza que refleja el t\u00edtulo no es desde\u00f1able porque el caso que queremos plantear, que es m\u00e1s com\u00fan de lo que parece, tiene por origen el desconocimiento a veces injustificable que el ciudadano, que desea construirse una vivienda, tiene sobre los tr\u00e1mites legales<\/strong> que ello implica en cumplimiento de la legalidad urban\u00edstica<\/strong> y la consecuencia que es la comisi\u00f3n de infracciones urban\u00edsticas<\/strong> que llevan consigo importantes sanciones.<\/strong><\/p>\n

La raz\u00f3n de ser de este art\u00edculo viene motivada por la consulta realizada recientemente a este despacho de abogados de Alicante<\/strong> por un ciudadano de nacionalidad belga que hace unos meses tuvo conocimiento de que el Ayuntamiento <\/strong>hab\u00eda dictado hac\u00eda tiempo, sin tener conocimiento de ello, una resoluci\u00f3n declarando obras ilegales<\/strong> por \u00e9l encargadas, como promotor<\/strong> entonces, de ampliaci\u00f3n en su chalet<\/strong>, le sancionaba y le requer\u00eda para que restaurara la situaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong> de la vivienda a la situaci\u00f3n existente antes de la realizaci\u00f3n de las obras.<\/p>\n

Esas obras, que se detallaban en la citada resoluci\u00f3n administrativa<\/strong>, eran contrarias a la normativa urban\u00edstica<\/strong>, seg\u00fan se justificaba, as\u00ed que se le exig\u00eda al propietario que pidiera licencia de obras<\/strong> y en el caso de que se le denegara, deb\u00eda demoler las obras.<\/p>\n

Aun cuando pueda llevar a enga\u00f1o, esto no quiere decir que las obras ilegales<\/strong><\/a> se puedan legalizar<\/strong>, no, eso nunca, y de hecho as\u00ed se indica en la resoluci\u00f3n de la Corporaci\u00f3n Local<\/strong> que estamos comentando, sino que se le permite al propietario solicitarla para que el Ayuntamiento resuelva contra \u00e9l, y as\u00ed no producirle indefensi\u00f3n y si quiere, poder recurrir a los Juzgados<\/strong>.<\/p>\n

Es claro que la consideraci\u00f3n de las obras como conculcadoras de la normativa urban\u00edstica<\/strong> imposibilita que el ciudadano obtenga su legalizaci\u00f3n ya que las obras urban\u00edsticas ilegales<\/strong> no se pueden legalizar<\/strong> pero s\u00ed permite al due\u00f1o de la vivienda evitar que el Ayuntamiento <\/strong>act\u00fae por la v\u00eda de hecho demoliendo y derribando y pasando luego todos los costes.<\/p>\n

Es deseo de este despacho de abogados de Alicante<\/strong> a trav\u00e9s de este art\u00edculo orientar a las personas interesadas para que no cometan errores y si lo hacen a trav\u00e9s de este art\u00edculo queremos serles de ayuda.<\/p>\n

Promotor: particular due\u00f1o del terreno<\/span><\/h2>\n

\"promotor<\/p>\n

Legalmente se considera as\u00ed <\/strong>a la persona que es due\u00f1a de la obra que se va a construir, sin necesidad de atender al tama\u00f1o y volumen de la obra que se construye.<\/p>\n

Puede ser un \u00a0profesional que se dedica a la promoci\u00f3n de construcciones<\/strong> para su venta a terceros, y lo es tambi\u00e9n el peque\u00f1o propietario de un solar<\/strong> que encarga la construcci\u00f3n de una vivienda para su uso.<\/p>\n

La figura del promotor en este particular se recoge en el Art. 9<\/em><\/a>\u00a0,<\/em>Ley 38\/1999, de 5 de noviembre<\/em><\/a>\u00a0de la Ley de Construcci\u00f3n como cualquier persona, f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificaci\u00f3n para s\u00ed <\/em><\/p>\n

OBLIGACIONES DEL PROMOTOR<\/h3>\n

El promotor de una vivienda tiene como primera obligaci\u00f3n a la hora de construir solicitar la Licencia de Obras<\/strong> al Ayuntamiento <\/strong>de la localidad donde se encuentra el terreno.<\/p>\n

Se le exigir\u00e1, entre otras muchas cosas, el proyecto de construcci\u00f3n de la vivienda<\/strong> a construir, ser\u00e1 revisada por los t\u00e9cnicos de la Corporaci\u00f3n Local<\/strong> para comprobar que la construcci\u00f3n cumple en cuanto a volumen y edificabilidad<\/strong> los requisitos de la Ley Urban\u00edstica de la localidad.<\/p>\n

Por eso es tan importante que antes de construir<\/strong> se disponga de dicha autorizaci\u00f3n<\/strong> para la construcci\u00f3n \u00a0o, lo que es lo mismo, el permiso por parte de la Autoridad Local<\/strong> de que ese proyecto urban\u00edstico<\/strong> se puede construir en ese terreno concreto.<\/p>\n

Pero este permiso para construir<\/strong> se refiere solo a Obra Nueva<\/strong>?<\/p>\n

SOLICITUD DE LICENCIA DE OBRA MAYOR PARA MODIFICACI\u00d3N DE VIVIENDA<\/h3>\n

No s\u00f3lo se exige para autorizaci\u00f3n de obras iniciales<\/strong> sino tambi\u00e9n para aquellas que sean modificaci\u00f3n de otras existentes siempre que supongan una ampliaci\u00f3n de lo construido, trasformaci\u00f3n de uso <\/strong>o si se modifica la estructura y la fachada<\/strong>.<\/span><\/p>\n

Si examinamos las obras<\/strong> que, en este caso concreto, se denuncian<\/strong> por el Ayuntamiento<\/strong> (ampliaci\u00f3n de vivienda<\/strong> en 8m2<\/sup>; cambio de forjado de cubierta<\/strong> de paellero existente en 10.5m2<\/sup>; habilitaci\u00f3n en planta semis\u00f3tano<\/strong> de una superficie de forjado sanitario; petro de protecci\u00f3n de muro ciego sobre el muro de contenci\u00f3n <\/strong>anterior; recinto para aparcamiento<\/strong>) estar\u00edamos ante un claro supuesto de exigencia de Licencia<\/strong> para dichas reformas y parece incre\u00edble aunque en nuestra experiencia lo hemos visto alguna vez, por ejemplo en este caso, que t\u00e9cnicos y constructora<\/strong> puedan prestarse a estas ilegalidades que suponen inicialmente para su cliente un perjuicio de cuant\u00eda econ\u00f3mica elevada<\/strong> y de efectos negativos irreversibles.<\/p>\n

En nuestra amplia experiencia abogados de Alicante de Carlos Ba\u00f1o Le\u00f3n<\/strong><\/a>, debemos decir que pocas veces hemos visto alg\u00fan t\u00e9cnico implicado en esta conducta no as\u00ed debemos decir de muchas constructoras, si es verdad peque\u00f1as, que se han prestado a esta actuaci\u00f3n.<\/p>\n

En otros art\u00edculos de nuestra p\u00e1gina ya aconsejamos como actuar a la hora de afrontar un contrato de ejecuci\u00f3n<\/strong> o bien de reforma de construcci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

INCUMPLIMIENTOS DE DICHAS OBLIGACIONES, CONSECUENCIAS<\/strong><\/span><\/h4>\n

\"abogado<\/p>\n

Son tan importantes las sanciones<\/strong> por infracciones urban\u00edsticas<\/strong> que bien merecer\u00eda la pena que quien desee hacer obras<\/strong> sean iniciales o no lo sean, requiriese el asesoramiento previo de un abogado en Espa\u00f1a<\/strong> para evitar \u00a0infracciones\u00a0 urban\u00edsticos<\/strong> que a veces son de tal magnitud que pueden comprometer el patrimonio del particular.<\/p>\n

Lo primero que debe pensar el interesado en construirse una vivienda en Espa\u00f1a<\/strong> es que goza legalmente de la condici\u00f3n de promotor <\/strong>y a \u00e9ste la Ley Urban\u00edstica<\/strong> le asigna una serie de obligaciones entre las que prima, sobremanera, la de contar con las licencias<\/strong> pertinentes cuando realice obras.<\/p>\n

Hay veces que el interesado hace reformas y estas obras de reforma<\/strong> a veces requieren de una autorizaci\u00f3n de la Corporaci\u00f3n Local<\/strong>, como hemos explicado m\u00e1s arriba.<\/p>\n

Esta persona tiene que recurrir a un constructor<\/strong>, y a veces a un t\u00e9cnico<\/strong>, para acometer estas obras de construcci\u00f3n<\/strong> y algunas veces ocurre que m\u00e1s de un constructor no le plantea la realidad a su cliente y no le insiste sobre la necesidad de obtener autorizaciones.<\/p>\n

En un t\u00e9cnico, si es que concurre, es m\u00e1s infrecuente que se atreva a dirigir o supervisar una obra a sabiendas que no es legal pero a veces ocurre. As\u00ed ha sucedido en el caso que se nos ha planteado.<\/p>\n

Con reformas estamos hablando de constructores que no son buenos profesionales y que anteponen su propio inter\u00e9s al del cliente y le hace ignorante del grave quebranto de la normativa que puede ocasionar.<\/p>\n

A veces, y digo a veces, el constructor<\/strong> s\u00f3lo piensa en el beneficio que va a obtener de la obra y conscientemente de que no act\u00faa bien, accede a la realizaci\u00f3n de las obras convenciendo a veces al cliente de que no hay problema alguno, lo que no es cierto; y otras veces es el cliente quien asume voluntariamente los riesgos de esta conducta por m\u00e1s que el constructor le hace saber los riesgos que corre.<\/p>\n

Las infracciones de la normativa urban\u00edstica<\/strong> llevan consigo no s\u00f3lo la sanci\u00f3n econ\u00f3mica<\/strong> sino la obligaci\u00f3n del restablecimiento de la situaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong> anterior a la infracci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

[Art\u00edculo 236.3 de la Ley 5\/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenaci\u00f3n del Territorio, Urbanismo y Paisaje \u201cSi el interesado no solicitara la licencia o autorizaci\u00f3n urban\u00edstica en el plazo de dos meses, o si la misma fuese denegada por ser su otorgamiento contrario a las prescripciones de la normativa urban\u00edstica, se proceder\u00e1 conforme a lo previsto en la Ley]<\/em><\/p>\n

Es claro que es el momento de intervenir con t\u00e9cnicos as\u00ed como la posibilidad de intentar un acuerdo con el Ayuntamiento<\/strong>, lo menso lesivo posible, pero si no se hace, este tr\u00e1mite decae y la p\u00e9rdida de derechos de defensa es importante<\/p>\n

Muchas veces hemos visto a clientes que se han gastado un buen dinero en tener que demoler las obras hechas ilegalmente<\/strong>, lo que supone no s\u00f3lo una gran frustraci\u00f3n sino un gran quebranto econ\u00f3mico.<\/p>\n

[Las mismas ser\u00e1n sancionadas con multa<\/strong> del 25 al 50 por ciento del valor de la obra o instalaci\u00f3n ejecutada, siendo la sanci\u00f3n m\u00ednima de 600 euros, a tenor de lo previsto en el art\u00edculo 262 de la Ley 5\/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenaci\u00f3n del Territorio, Urbanismo y Paisaje.]<\/p>\n

Si, aparte, como en el caso que se nos ha planteado recientemente, esta vivienda estaba en una agencia inmobiliaria<\/strong> a la venta, tendr\u00e1 el problema a\u00f1adido de que no se podr\u00e1\u00a0 vender hasta que se produzca el restablecimiento de la situaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong>.<\/p>\n

En el caso concreto, y como establece la Ley, el Ayuntamiento <\/strong>anot\u00f3 en el Registro de la Propiedad <\/strong><\/a>una declaraci\u00f3n de existencia de expediente sancionador<\/strong> de la vivienda con lo que, como es de suponer, cualquier tercero que acuda al Registro a ver la situaci\u00f3n legal de la vivienda, evitar\u00e1 su compra.<\/p>\n

[Art\u00edculo 240 de la Ley 5\/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenaci\u00f3n del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana establece que: \u201cInstruido el expediente y formulada la propuesta de medida de restauraci\u00f3n de la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica vulnerada, la misma ser\u00e1 comunicada al Registro de la Propiedad]<\/p>\n

Por lo tanto, y de momento, esta persona no puede vender su vivienda pero es que si en el plazo que le da la Corporaci\u00f3n Local<\/strong>, no derriba<\/strong> la obra ilegal<\/strong>, lo har\u00e1 \u00e9ste a su costa, y sin olvidar adem\u00e1s que hasta que se hagan las obras, el propietario no podr\u00e1 disponer de los suministros de agua y luz<\/strong> porque las compa\u00f1\u00edas cesar\u00e1n en su servicio.<\/p>\n

ACTUACIONES POSIBLES V\u00cdA ADMINISTRATIVA<\/h4>\n

\"documentaci\u00f3n<\/p>\n

Iniciado un expediente administrativo de restauraci\u00f3n de legalidad urban\u00edstica<\/strong>, que ocurre bien por denuncia de vecino, bien porque los servicios de vigilancia y control del Ayuntamiento lo detectan, lo m\u00e1s importante de todo es personarse en el expediente administrativo<\/strong> y tomar raz\u00f3n de las actuaciones que se han emprendido por el Ayuntamiento.<\/strong><\/p>\n

Las posibles actuaciones van desde alegar prescripci\u00f3n<\/strong> y, por tanto, la consecuencia de que las obras no se puedan derribar aunque sean ilegales<\/strong>; alegar defectos formales para retrasar el expediente lo m\u00e1ximo posible; intervenir con t\u00e9cnico tambi\u00e9n para verificar con la Corporaci\u00f3n Local<\/strong> si hay soluciones distintas y no tan radicales como las que pueda proponer el Autoridad actuante, etc\u00e9tera.<\/p>\n

Tras la terminaci\u00f3n del expediente administrativo,<\/strong> siempre tendr\u00e1 la oportunidad de recurrir a la v\u00eda judicial, contencioso-administrativa<\/strong>, si es que se considera que se puede obtener buenos resultados.<\/p>\n

Pero hay muchas veces que el interesado no tiene conocimiento de la incoaci\u00f3n<\/strong> del expediente administrativo<\/strong> y, con frecuencia, esto le produce indefensi\u00f3n.<\/p>\n

En el caso concreto que se nos ha comentado, la intervenci\u00f3n del interesado debe ser personarse en las actuaciones e intentar se le notifiquen las resoluciones de nuevo para poder alegar.<\/p>\n

Nunca va a tener buena soluci\u00f3n el propietario promotor<\/strong> si act\u00faa a espaldas del expediente administrativo del Ayuntamiento porque \u00e9ste seguir\u00e1 su curso y tendr\u00e1 consecuencias fatales para \u00e9l.<\/p>\n

Muchas veces se les aconseja a los clientes exigir responsabilidades a constructor y t\u00e9cnico por la v\u00eda judicial civil <\/strong>y se olvida lo m\u00e1s importante que es el expediente administrativo, y todo ello sin perjuicio de que se act\u00fae contra los citados, pero sin dejar de lado, nunca, el expediente administrativo del Ayuntamiento por las consecuencias tan perjudiciales que puede deparar no defenderse ni actuar en el mismo.<\/p>\n

Aparte, en este caso concreto, hay que hacer que constructor y t\u00e9cnico se impliquen ante el Ayuntamiento y propongan soluciones asumiendo sus responsabilidades<\/span><\/p>\n

ACTUACIONES POSIBLES V\u00cdA JUDICIAL CIVIL<\/span><\/h3>\n

\"infracciones<\/p>\n

Aparte de las actuaciones principales que hemos indicado deben realizarse en v\u00eda administrativa, deben tambi\u00e9n considerarse por su importancia las actuaciones judiciales v\u00eda civil contra Constructora, y T\u00e9cnicos de la Edificaci\u00f3n<\/strong> que hayan podido intervenir en la edificaci\u00f3n <\/strong>de las citadas obras ilegales.<\/strong><\/p>\n

Entiendo que en principio debe oblig\u00e1rseles a su personaci\u00f3n en el expediente administrativo para defender al cliente y abogar, o postular, soluciones t\u00e9cnicas que puedan impedir la demolici\u00f3n de las obras<\/strong>, no obstante considerar este intento ser\u00eda bastante in\u00fatil\u00a0 pero cada caso es distinto y habr\u00eda que ver qu\u00e9 influencia pudieran tener.<\/p>\n

Sin perjuicio de eso, nosotros recomendamos el ejercicio de la acci\u00f3n judicial civil de reclamaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios<\/strong> para que finalmente los perjuicios que pueda tener el particular sean asumidos por quienes son realmente responsables<\/strong> de las infracciones<\/strong> por el conocimiento que tienen de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong> y, por tanto, asumiendo responsabilidad de forma directa por los da\u00f1os y perjuicios que su conducta ocasione y, al caso concreto, los da\u00f1os de demolici\u00f3n y restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, que no ser\u00e1n pocos.<\/p>\n

Lo que s\u00ed aconsejamos es que no debe haber una reclamaci\u00f3n judicial contra Constructora y T\u00e9cnicos de la Obra<\/strong>, dando la espalda a las actuaciones v\u00eda administrativa<\/strong> que, insistimos, en el expediente administrativo sancionador, que son las m\u00e1s importantes y sobre la que nosotros nos centrar\u00edamos siempre, y por tanto es lo que aconsejamos hacer, en corresponsabilizar a los responsables para que den la soluci\u00f3n al promotor particular perjudicado, soluci\u00f3n que bien puede venir por la v\u00eda administrativa con el Ayuntamiento,<\/strong> o por la v\u00eda judicial civil con una resoluci\u00f3n judicial declarativa de su responsabilidad.<\/p>\n

La opini\u00f3n de Carlos Ba\u00f1o Abogados<\/h2>\n

Carlos Ba\u00f1o Le\u00f3n Abogados de Alicante<\/strong> es un despacho de abogados especialistas<\/strong> en derecho inmobiliario y urban\u00edstico y de la construcci\u00f3n en Espa\u00f1a<\/strong> y ponemos a su servicios m\u00e1s de 37 a\u00f1os de experiencia en los Juzgados y Tribunales<\/strong> y asesorando a muchos clientes que han invertido en Espa\u00f1a. No dude en hacernos sus consultas.<\/p>\n

Puedes encontrarnos directamente en Google Maps<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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