De propiedad de casas<\/strong> por pisos es una modalidad de propiedad<\/strong> donde al derecho individual de propiedad de cada una de las viviendas se adiciona un derecho de copropiedad<\/strong> sobre los elementos comunes.<\/span><\/p>\n Los propietarios est\u00e1n facultados para decidir con las mayor\u00edas exigidas por Ley, sobre acuerdos que pueden afectar los derechos individuales de los copropietarios<\/strong> en determinados casos que son los que vamos a contemplar en este art\u00edculo.<\/span><\/p>\n Cuesti\u00f3n de gran transcendencia es la capacidad para adoptar acuerdos que puedan afectar a los usos privativos de las propiedades de viviendas o locales<\/strong>.<\/span><\/p>\n Los usos de las viviendas y locales no tienen que ser necesaria y obligatoriamente los que se contemplen en la escritura de Obra Nueva, y por tanto en la escritura de compraventa, o bien en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ya que se podr\u00e1 destinar las viviendas o locales a usos distintos siempre y cuando no est\u00e9n prohibidos en los Estatutos o en acuerdos de la Junta de Propietarios en determinados casos.<\/span><\/p>\n As\u00ed, podemos recoger algunos pronunciamientos:<\/span><\/p>\n \u201cSe desestima la demanda de la Comunidad de Propietarios en la que pretend\u00eda que se declarase la ilegalidad de la modificaci\u00f3n del uso o destino al destinar los locales a viviendas, asent\u00e1ndose precisamente en que no estaba prevista ninguna prohibici\u00f3n al respecto ni en el t\u00edtulo constitutivo ni en los estatutos\u201d.<\/span><\/p>\n \u201cEl mero hecho de que en el t\u00edtulo constitutivo un local est\u00e9 descrito como o\ufb01cina no supone una limitaci\u00f3n al uso que pueda d\u00e1rsele y por tanto no permite declarar ilegal un nuevo uso empresarial\u00bb<\/span><\/p>\n \u00abSe reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteraci\u00f3n del uso de un inmueble en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean e\ufb01caces, que consten de manera expresa\u00bb.<\/span><\/p>\n Por lo tanto creemos que la respuesta a la pregunta que hac\u00edamos al principio, es clara, y por lo tanto se puede destinar una vivienda o local a uso que no est\u00e9 prohibido y de igual forma se podr\u00e1 cambiar el destino de un local o de vivienda a uso siempre que no est\u00e9 prohibido, sin que la mera descripci\u00f3n de un uso suponga limitaci\u00f3n alguna.<\/span><\/em><\/p>\n As\u00ed un local destinado a oficina, podr\u00eda destinarse a otro uso como por ejemplo cafeter\u00eda siempre y cuando no se trate de una actividad que no se haya excluido, y siempre que no cause molestias a la comunidad o sea una actividad insalubre, etc\u00e9tera.<\/span><\/p>\n Pero \u00bfpodr\u00eda la Comunidad de Propietarios decidir y acordar la prohibici\u00f3n de un uso de local a determinada actividad aunque no se contemple la prohibici\u00f3n en los Estatutos u Obra Nueva?<\/span><\/p>\n \u00bfPodr\u00e1 la Comunidad de Propietarios afectar un derecho absoluto como es el de dominio restringiendo una facultad concreta? Pues la respuesta es que s\u00ed, pero para ello deber\u00e1 adoptarse acuerdo con la mayor\u00eda que establece la Ley de Propiedad Horizontal y ese acuerdo que no sea lesivo.<\/span><\/p>\n La regulaci\u00f3n actual a partir de los cambios m\u00e1s recientes contempla la posibilidad de que la comunidad siempre con un porcentaje de votaci\u00f3n concreto y con una mayor\u00eda determinada, pueda acordar la prohibici\u00f3n del uso de vivienda a uso tur\u00edstico sin que se pueda reclamar contra ello de forma que el nuevo adquirente estar\u00e1 supeditado y condicionado por dicha votaci\u00f3n; ello sin perjuicio de que el actual propietario que est\u00e9 destinando a uso tur\u00edstico su vivienda no le afecte por tratarse de derecho anterior a la prohibici\u00f3n, pero si vende su vivienda si le afectar\u00e1 la prohibici\u00f3n de uso acordada por la Comunidad de Propietarios.<\/span><\/p>\n No obstante este precepto est\u00e1 recurrido ante los Juzgados y sus efectos en suspenso hasta tanto se resuelva judicialmente las dudas que ha planteado su legalidad.<\/span><\/p>\n Mientras se dilucida esta importante cuesti\u00f3n, las Comunidades de Propietarios tienen la posibilidad de prohibir el destino de viviendas a uso tur\u00edsticos pero por la v\u00eda de alegar y probar que se trata de actividades inc\u00f3modas y molestas y tambi\u00e9n peligrosas, y dado que el afectado acudir\u00e1 a la v\u00eda judicial en esta v\u00eda se tendr\u00e1 que dirimir si est\u00e1 probado o no esta causa.<\/span><\/p>\n Las sentencias sobre el uso de viviendas tur\u00edsticas var\u00edan seg\u00fan cada caso<\/strong>, pero muchas de ellas han determinado que el uso excesivo de una vivienda por un n\u00famero elevado de personas puede suponer un uso anormal de las instalaciones comunitarias. Este tipo de situaciones generan conflictos entre los vecinos debido a la convivencia y al desgaste de las zonas comunes.<\/span><\/p>\n Uno de los principales problemas asociados a las viviendas tur\u00edsticas es el ruido y las molestias que pueden ocasionar a los residentes habituales del edificio. En muchos casos, el uso tur\u00edstico de las viviendas conlleva la celebraci\u00f3n de reuniones, fiestas y otras actividades que generan ruidos excesivos, afectando la tranquilidad de la comunidad. Adem\u00e1s, la falta de un control claro sobre el n\u00famero de ocupantes puede agravar a\u00fan m\u00e1s esta problem\u00e1tica.<\/span><\/p>\n Otro aspecto importante que han valorado los tribunales es que la convivencia entre los propietarios que residen de forma permanente y los inquilinos temporales de viviendas tur\u00edsticas puede generar fricciones constantes. La actividad mercantil derivada del alquiler vacacional en espacios no dise\u00f1ados para este fin provoca conflictos, ya que los inmuebles no est\u00e1n especialmente habilitados para soportar el flujo constante de hu\u00e9spedes.<\/span><\/p>\n En definitiva, la proliferaci\u00f3n de viviendas destinadas a uso tur\u00edstico dentro de comunidades de propietarios est\u00e1 generando cada vez m\u00e1s controversias legales. Las decisiones judiciales reflejan esta realidad y han determinado en muchos casos que el uso inadecuado de estos inmuebles puede afectar negativamente a la convivencia y el bienestar de los vecinos.<\/span><\/p>\n Las comunidades de propietarios tienen un papel fundamental en la regulaci\u00f3n del uso de viviendas y locales dentro de un edificio. En nuestra experiencia, muchas disputas surgen precisamente por la interpretaci\u00f3n de los estatutos y los acuerdos adoptados en Junta.<\/span><\/p>\n La Ley de Propiedad Horizontal ha ido evolucionando, otorgando a las comunidades de propietarios mayor capacidad para regular ciertos usos, como la prohibici\u00f3n de viviendas tur\u00edsticas. Sin embargo, estas decisiones deben cumplir con los requisitos legales y no vulnerar derechos adquiridos por los propietarios.<\/span><\/p>\n Si necesitas asesoramiento sobre un conflicto en tu comunidad de propietarios o deseas conocer mejor tus derechos y obligaciones, en Carlos Ba\u00f1o Advocaten<\/a> contamos con un equipo especializado en derecho inmobiliario y de propiedad horizontal.<\/span><\/p>\n <\/p>\n![\"Comunidad](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/comunidad-de-propietarios-abogados-1.jpg\")
<\/span><\/p>\nModificaci\u00f3n de uso previsto, modificaci\u00f3n de uso previsto de una vivienda o local.<\/span><\/h2>\n
![\"edificio](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/edificio-de-viviendas-comunidad-de-vecinos.jpg\")
<\/p>\nProhibici\u00f3n del uso de vivienda, apartamento tur\u00edstico.<\/span><\/strong><\/h3>\n
La opini\u00f3n del despacho de abogados Carlos Ba\u00f1o<\/h2>\n