El art. 396<\/a> CC<\/a> los define como aquellos elementos \u00abnecesarios para su adecuado uso y disfrute<\/em>\u00ab, y considera por extensi\u00f3n elementos comunes aquellos \u00abelementos materiales o jur\u00eddicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles<\/em>\u00ab.<\/p>\n Ambos textos consideran que los elementos comunes constituyen objeto del derecho de copropiedad inherente al derecho de propiedad que ostentan los propietarios de los distintos inmuebles.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, esta definici\u00f3n significa que los elementos comunes no son propiedad individual de un vecino, sino parte inseparable del conjunto del edificio, garantizando as\u00ed el uso y disfrute de todos.<\/p>\n El art. 396 del CC se\u00f1ala que los \u201celementos comunes del edificio son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como<\/u><\/strong>:<\/p>\n Subrayamos la inicial expresi\u00f3n \u201ctales como\u201d para indicar algo muy relevante: esta enumeraci\u00f3n no es un numerus clausus<\/em>, como veremos.<\/p>\n Subrayamos estos \u00faltimos p\u00e1rrafos por la importancia que tienen para remarcar, por un lado, que este precepto se\u00f1ala a t\u00edtulo enunciativo determinados elementos sin que esto quiera decir que sean un numerus clausus<\/em>. Entran como tales todos los que cumplan la caracter\u00edstica que se se\u00f1ala en los comentados p\u00e1rrafos.<\/p>\n Entre los m\u00e1s habituales encontramos las escaleras, ascensores, portales y fachadas, pero tambi\u00e9n instalaciones modernas como antenas de telecomunicaci\u00f3n o paneles solares que, aunque sean de uso colectivo, forman parte de la categor\u00eda legal.<\/p>\n Dentro de los elementos comunes, el Tribunal Supremo ha distinguido entre dos categor\u00edas:<\/p>\n Los define como elementos \u00abesenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales<\/em>\u00bb [SSTS de 30 de marzo de 2007, de 8 de abril de 2011, de 18 de junio de 2012, de 30 de diciembre de 2015 y de 13 de mayo de 2016]. No pueden perder su naturaleza de elemento com\u00fan debido a la funci\u00f3n que cumplen en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, como ha afirmado la STS de 24 de abril de 2013 y otras citadas.<\/p>\n Los considera elementos no esenciales o accesorios, por lo que s\u00ed pueden convertirse en elementos de naturaleza privativa, atribuyendo a un propietario un uso privativo exclusivo (y excluyente) o incluso la propiedad privada sobre los mismos, lo que se conoce como desafectaci\u00f3n.<\/p>\n Para el Tribunal Supremo la relaci\u00f3n de los elementos comunes contenida en el art. 396 CC constituye una enumeraci\u00f3n enunciativa y no exhaustiva, afirmando que \u00abes reiterada la doctrina de esta Sala que declara que si bien la descripci\u00f3n, no de numerus clausus, sino enunciativa que el art\u00edculo 396 del CC hace de los elementos comunes no es, en la totalidad de su enunciaci\u00f3n, de ius cogens (derecho necesario), sino de ius dispositivum (derecho dispositivo)\u2026<\/em>\u00ab<\/p>\n Existe la posibilidad de que los elementos comunes por destino, no por naturaleza, puedan convertirse en elementos de naturaleza privativa, atribuy\u00e9ndole el car\u00e1cter de privativo.<\/p>\n Partiendo de la anterior doctrina, solo puede tener lugar:<\/p>\n Porque as\u00ed venga previsto expresamente en el t\u00edtulo constitutivo: cuando el propietario \u00fanico lo prev\u00e9 en el momento de constituir el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n Mediante acuerdo de la junta de propietarios aprobado por unanimidad, porque supone la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, conforme al actual art. 17.6 LPH.<\/p>\n Esta diferenciaci\u00f3n se deduce de la jurisprudencia que, partiendo de la anterior clasificaci\u00f3n, afirma que dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideraci\u00f3n por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a trav\u00e9s del t\u00edtulo constitutivo o por acuerdo un\u00e1nime, s\u00ed podr\u00edan ser objeto de desafectaci\u00f3n (SSTS de 18 de junio de 2012, de 30 de diciembre de 2015 y de 13 de mayo de 2016).<\/p>\n La Sala Primera ha afirmado que se admite la atribuci\u00f3n del uso privativo de determinados elementos comunes a favor de alg\u00fan propietario, aunque solo respecto de los elementos comunes por destino.<\/p>\n As\u00ed, en relaci\u00f3n con las terrazas, el Tribunal Supremo ha afirmado que \u00ablas terrazas en los edificios constituidos en r\u00e9gimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios<\/em>\u00bb (SSTS de 8 de abril de 2011 y de 24 de abril de 2013).<\/p>\n A\u00f1ade esta \u00faltima sentencia que esa atribuci\u00f3n de uso privativo con car\u00e1cter definitivo o est\u00e1 prevista inicialmente en el t\u00edtulo constitutivo o viene atribuida mediante acuerdo de junta aprobado por unanimidad. Mientras que con car\u00e1cter provisional o temporal se configura como un mero acto de administraci\u00f3n, afirmando que \u00abcuando el t\u00edtulo constitutivo, bien inicialmente, bien por las modificaciones que autoriza la ley mediante acuerdos adoptados por unanimidad con arreglo al art. 16 LPH, se produce una autorizaci\u00f3n de un uso privativo de un elemento com\u00fan con car\u00e1cter definitivo, se exigir\u00e1 para su modificaci\u00f3n la unanimidad necesaria para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/em>\u00ab.<\/p>\n Si la atribuci\u00f3n de uso privativo es provisional, bastar\u00e1 la mayor\u00eda, al igual que para revocar dicha atribuci\u00f3n.<\/p>\n El TS admite t\u00e1citamente la utilizaci\u00f3n privativa de los patios a favor de los propietarios de inmuebles que \u00abson los \u00fanicos que tienen acceso a los mismos<\/em>\u00ab. No obstante, aclara que \u00aben determinadas ocasiones, algunos de sus titulares se aprovechan de su posici\u00f3n y realizan obras para ampliar el propio piso sin el permiso de la Junta de Propietarios. Estas obras, especialmente si fueran de f\u00e1brica, est\u00e1n prohibidas y la Comunidad tiene facultades para solicitar su derribo y el retorno a su estado original<\/em>\u00ab.<\/p>\n La STS de 7 de marzo de 2011<\/u> resolvi\u00f3 un caso en el que la comunidad de propietarios ejercit\u00f3 acci\u00f3n reivindicatoria sobre un terreno frente a un local. El TS concluy\u00f3 que era zona com\u00fan y no de propiedad ni de uso exclusivo de los demandados, ordenando retirar sillas, mesas y sombrillas. Rechaz\u00f3 la aplicaci\u00f3n de consentimiento t\u00e1cito y la posibilidad de usucapi\u00f3n porque \u00abno cabe convertir lo com\u00fan en privativo a trav\u00e9s de la tolerancia de la comunidad de vecinos<\/em>\u00ab.<\/p>\n La STS de 25 de junio de 2025 (Recurso de Casaci\u00f3n 3581\/2020)<\/u> confirm\u00f3 que los elementos comunes por destino s\u00ed pueden ser adquiridos por usucapi\u00f3n.<\/p>\n El TS reitera que los elementos comunes por naturaleza no pueden ser objeto de desafectaci\u00f3n ni de usucapi\u00f3n (p. ej., estructura, escaleras), pero que los elementos comunes por destino, como trasteros, s\u00ed pueden ser desafectados y eventualmente adquiridos por prescripci\u00f3n si se cumplen los requisitos legales.<\/p>\n \u201cEs posible la usucapi\u00f3n por un comunero sobre elementos comunes, si se realiza en concepto de due\u00f1o, de forma p\u00fablica, pac\u00edfica, exclusiva y prolongada. Se rechaza la tesis de que la prescripci\u00f3n solo puede beneficiar a todos los comuneros conjuntamente (art. 1933 CC), y se admite la adquisici\u00f3n individual si se produce un cambio en el t\u00edtulo posesorio y hay actos dominicales obstativos al uso por parte de los dem\u00e1s.<\/em><\/p>\n En el caso concreto, las demandadas ocuparon de forma exclusiva los trasteros durante m\u00e1s de 30 a\u00f1os, con candados y llaves propias, y sin interrupci\u00f3n ni oposici\u00f3n alguna de la comunidad. El TS afirma que la comunidad toler\u00f3 conscientemente esa ocupaci\u00f3n, y que los actos posesorios fueron notorios y excluyentes.<\/em><\/p>\n El acuerdo de la comunidad del 29\/11\/2016 que declar\u00f3 los trasteros como elementos comunes es nulo de pleno derecho, pues no puede privar a particulares de derechos de propiedad sin resoluci\u00f3n judicial.\u201d<\/em><\/p>\n La regulaci\u00f3n de los elementos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal presenta matices complejos que han sido aclarados con el paso del tiempo por la jurisprudencia. La distinci\u00f3n entre elementos comunes por naturaleza y por destino, as\u00ed como la posibilidad de desafectaci\u00f3n, uso privativo o incluso usucapi\u00f3n, exige un an\u00e1lisis riguroso en cada caso concreto. En Carlos Ba\u00f1o Abogados recomendamos contar siempre con asesoramiento especializado antes de tomar decisiones que afecten a los elementos comunes, para garantizar la seguridad jur\u00eddica y evitar futuros conflictos dentro de la comunidad de propietarios.<\/p>\n Para m\u00e1s informaci\u00f3n, puedes visitarnos en el Despacho de Abogados Carlos Ba\u00f1o<\/a> o encontrarnos en Google Maps<\/a>.<\/p>\n No es extra\u00f1a la problem\u00e1tica que surge en Comunidades de Propietarios con los llamados elementos comunes. Los elementos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal La naturaleza de elemento com\u00fan como tal, la posibilidad de su uso y disfrute por un solo copropietario e incluso su desafectaci\u00f3n para pasar a ser privativo genera problem\u00e1tica y […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":35367,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[26,17,23,24],"tags":[],"class_list":["post-35366","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualidad","category-articulo-inmobiliario","category-noticias","category-derecho-inmobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35366","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=35366"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35366\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":35639,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35366\/revisions\/35639"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/35367"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=35366"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=35366"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=35366"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Concepto de copropiedad y su importancia<\/h3>\n
Enumeraci\u00f3n de elementos comunes y su significado<\/h2>\n
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La expresi\u00f3n \u201ctales como\u201d y su relevancia<\/h3>\n
Enumeraci\u00f3n enunciativa, no cerrada<\/h3>\n
Ejemplos pr\u00e1cticos de elementos comunes<\/h3>\n
Distinci\u00f3n del Tribunal Supremo seg\u00fan su naturaleza<\/h2>\n
Elementos comunes por naturaleza<\/h3>\n
Elementos comunes por destino<\/h3>\n
Desafectaci\u00f3n de elementos comunes<\/h2>\n
Desafectaci\u00f3n ab initio<\/h3>\n
Desafectaci\u00f3n posterior<\/h3>\n
Jurisprudencia sobre desafectaci\u00f3n<\/h3>\n
Uso privativo de elementos comunes<\/h2>\n
El caso de las terrazas<\/h3>\n
Uso de patios y limitaciones<\/h3>\n
Dos sentencias ilustrativas sobre usucapi\u00f3n<\/h2>\n
Requisitos de la usucapi\u00f3n en elementos comunes<\/h3>\n
La opini\u00f3n de Carlos Ba\u00f1o Abogados<\/h2>\n
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