![\"MALAS](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2024\/08\/malas-practicas-promotoras-ante-venta-vivienda.jpeg\" "\\"MALAS")
Hemos decidido escribir este art\u00edculo debido a una experiencia negativa que recientemente tuvimos con una promotora de Torrevieja, en Alicante. Esta empresa, que est\u00e1 construyendo intensamente en la zona, nos hizo imposible cerrar una operaci\u00f3n de compraventa en favor de un cliente de nacionalidad noruega. Este cliente estaba interesado en la compra de una vivienda por un valor de 365.000 euros.\nCuando el cliente contact\u00f3 con nuestro despacho<\/a>, ya hab\u00eda entregado una reserva de 10.000 euros. Desde el principio, le advertimos que esto no era aconsejable. No se deber\u00eda entregar ninguna cantidad sin especificar claramente el concepto y las condiciones que regular\u00e1n la compraventa. Sin embargo, nuestro cliente hizo el pago \u00fanicamente en concepto de reserva, sin ning\u00fan otro detalle.<\/p>\n
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Revisi\u00f3n del contrato: un documento problem\u00e1tico<\/h3>\n
La situaci\u00f3n es que nuestro cliente se contact\u00f3 con nosotros para revisar el contrato que la agencia inmobiliaria, autorizada por la promotora, le solicitaba firmar.
\nLo primero que nos llam\u00f3 la atenci\u00f3n fue el t\u00edtulo del contrato: \u00abPromesa de Compra\u00bb. Este no era un contrato de arras, de compraventa, ni cualquier otro tipo habitual, sino una promesa de compra. Sin embargo, el contenido del contrato era propio de un contrato de compraventa, lo que nos preocup\u00f3, ya que estos son contratos completamente distintos.<\/p>\n
El contrato de promesa de compraventa est\u00e1 regulado en el art\u00edculo 1451 de nuestro C\u00f3digo Civil, que establece que \u00abla promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dar\u00e1 derecho a los contratantes para reclamar rec\u00edprocamente el cumplimiento del contrato\u00bb.<\/p>\n
En el texto, nosotros a\u00f1adimos que deber\u00edan figurar los aspectos principales de ese compromiso de compraventa, como la identificaci\u00f3n del objeto, el precio y la fecha de entrega. Estos son los aspectos m\u00e1s relevantes.<\/p>\n
En el contenido de este contrato deben figurar los aspectos principales, como la identificaci\u00f3n del objeto y el precio, junto con cualquier otro detalle relevante.<\/p>\n
La promesa de compra se utiliza como un documento transitorio cuando no es posible o no se desea formalizar un contrato de compraventa o de arras en ese momento. Su car\u00e1cter obligacional es indudable para ambas partes, quienes pueden exigir el cumplimiento de la promesa mediante la posterior suscripci\u00f3n del contrato de compraventa correspondiente.<\/p>\n
Es importante se\u00f1alar que la ley prev\u00e9 que el incumplimiento de esta promesa de compraventa otorga a las partes el derecho a exigir su cumplimiento, conforme a lo establecido en el C\u00f3digo Civil sobre obligaciones y contratos. Este es un punto clave que abordaremos m\u00e1s adelante.<\/p>\n
INEXISTENCIA DE PROMESA QUE ENCUBRE REALMENTE UNA COMPRAVENTA<\/h2>\n
Las cl\u00e1usulas del contrato dejan en evidencia que se trata de una compraventa y no de una promesa de compraventa, ya que se incluyen todos los requisitos propios de un contrato de compraventa. Sin embargo, la promotora, para evitar compromisos, lo presenta como una promesa de compraventa.<\/p>\n
El contrato establece un acuerdo sobre el precio, la fecha de la escrituraci\u00f3n y las condiciones que regulan la compraventa, lo que claramente indica que se trata de un contrato de compraventa. No obstante, la promotora busca reservarse todos los derechos posibles de manera abusiva, disfrazando el contrato como una promesa de compraventa. Esto le permite mantener la facultad de resolver la operaci\u00f3n sin indemnizaci\u00f3n y sin otorgar a las cantidades entregadas el car\u00e1cter de arras.<\/p>\n
Al denominar este contrato como promesa de compra, se elimina la posibilidad de que las cantidades entregadas a cuenta se consideren como arras. Esto significa que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, solo se estar\u00eda obligado a devolver el dinero recibido, pero no al doble de la cantidad, como ocurrir\u00eda en un contrato de arras. Adem\u00e1s, en este contrato, el incumplimiento por parte del promotor o vendedor no otorga al comprador el derecho a exigir el cumplimiento de la compraventa, sino \u00fanicamente la devoluci\u00f3n del dinero entregado.<\/p>\n
Como veremos m\u00e1s adelante, el desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes era tan considerable que, a pesar de las modificaciones propuestas por la promotora, no se lleg\u00f3 a firmar el contrato.<\/p>\n
CL\u00c1USULAS ABUSIVAS DEL CONTRATO<\/h2>\n
Como mencionamos, en este documento simulado de promesa de compraventa, la promotora establece que, en caso de incumplimiento, su \u00fanica obligaci\u00f3n es devolver el dinero entregado. Sin embargo, si la compradora incumple, la sanci\u00f3n ser\u00eda la p\u00e9rdida del dinero o la exigencia de cumplir con el pago, adem\u00e1s de un 8% de intereses.<\/p>\n
Desventajas para el comprador<\/h3>\n
Esto demuestra claramente la desventaja para el comprador. No se le reconoce el derecho a exigir el cumplimiento de la compraventa. Solo tiene la opci\u00f3n de recuperar el dinero entregado.<\/p>\n
Falta de car\u00e1cter de arras en las cantidades entregadas<\/h3>\n
La naturaleza abusiva de este contrato se ve tambi\u00e9n en que la promotora no considera las cantidades entregadas como arras. Si la promotora incumple, el comprador solo tiene derecho a la devoluci\u00f3n del dinero, pero no al doble de las cantidades, como ocurrir\u00eda si fueran arras.
\nSi realmente fuera una promesa de compraventa, el comprador podr\u00eda exigir el cumplimiento del contrato. Sin embargo, en este caso, todo queda a discreci\u00f3n de la promotora, quien, si decide no continuar, simplemente devolver\u00e1 el dinero sin m\u00e1s.<\/p>\n
Adem\u00e1s, la promotora cumple su parte devolviendo solo el dinero entregado y no el doble, lo que confirma que no estamos ante un contrato de arras.<\/p>\n
Contrato desequilibrado y sin derechos para el comprador<\/h3>\n
Como vemos, este contrato no se ajusta a una verdadera promesa de compra, ya que no otorga al comprador ning\u00fan derecho de exigibilidad, ni puede considerarse un contrato de arras, dado que solo contempla la devoluci\u00f3n del dinero entregado a cuenta sin ning\u00fan tipo de compensaci\u00f3n adicional.
\nPor si no fuera poco, se establece una cl\u00e1usula especial resolutoria por la que el incumplimiento por parte del comprador a la hora de escriturar llevar\u00e1 consigo la p\u00e9rdida del dinero entregado, en este caso ni m\u00e1s ni menos que 156.000 euros, mientras que si incumple la promotora, no se contempla sanci\u00f3n alguna m\u00e1s que la devoluci\u00f3n del dinero.<\/p>\n
Ni que decir tiene que, pese a los intentos de este despacho de abogados, finalmente, y por m\u00e1s que lo intentamos, no logramos que se modificaran estas cl\u00e1usulas abusivas, raz\u00f3n por la que desaconsejamos a nuestro cliente la firma del citado contrato.<\/p>\n
Fecha de terminaci\u00f3n de las obras y cl\u00e1usulas abusivas<\/h3>\n
Finalmente, el contrato establec\u00eda una fecha tentativa para la terminaci\u00f3n de las obras. Esta palabra, \u00abtentativa\u00bb, no solo es inadecuada, sino que tambi\u00e9n implica una falta de compromiso por parte de la promotora. Solicitamos su modificaci\u00f3n, insistiendo en que la fecha deb\u00eda ser obligatoria, no solo intencional.<\/p>\n
La promotora accedi\u00f3 y fij\u00f3 diciembre de 2024 como fecha de terminaci\u00f3n en un nuevo borrador. Sin embargo, como mencionamos antes, la negativa a modificar otras cl\u00e1usulas hizo que esta modificaci\u00f3n no tuviera efecto.
\nComo ya se indic\u00f3 anteriormente, la promotora se reservaba todos los derechos posibles a su favor.<\/p>\n
Entre estos, hab\u00eda una cl\u00e1usula particularmente inaceptable que exigimos eliminar, y no exageramos al decir que era una aberraci\u00f3n. Aunque la fecha m\u00e1xima para la escrituraci\u00f3n se fijaba para el 30 de enero de 2025, se inclu\u00eda una cl\u00e1usula que permit\u00eda que si dicha fecha no se cumpl\u00eda por causas ajenas a la promotora, no habr\u00eda ninguna consecuencia.<\/p>\n
Adem\u00e1s, si la demora se extend\u00eda m\u00e1s all\u00e1 del 31 de diciembre de 2025, el comprador ser\u00eda responsable de pagar el impuesto de IBI y los gastos de comunidad a partir de esa fecha, como si ya se hubiera realizado la escrituraci\u00f3n.<\/p>\n
Esta cl\u00e1usula es, como hemos dicho, una barbaridad. Aunque podr\u00eda parecer un error de redacci\u00f3n, creemos que la confusi\u00f3n fue deliberada. Era una manera de lograr que el comprador aceptara un retraso en la escrituraci\u00f3n hasta el 31 de diciembre de 2025. Nos opusimos firmemente a esto, ya que implicar\u00eda aceptar un retraso de un a\u00f1o en la escrituraci\u00f3n. Adem\u00e1s, no pod\u00edamos aceptar una redacci\u00f3n que permitiera justificar el retraso por razones ajenas a la promotora.<\/p>\n
Si se produc\u00eda un retraso, deb\u00eda sancionarse de inmediato. No era aceptable evaluar si la promotora era responsable o no del retraso.<\/p>\n
INCUMPLIMIENTO CONTENIDO OBLIGACIONAL EXIGIDO POR LEY<\/h2>\n
En el contrato mencionado, la promotora argument\u00f3 que, al tratarse de una promesa de compraventa, no era necesario avalar las cantidades entregadas. Este enfoque contraven\u00eda lo que exige la ley. Se justific\u00f3 la falta de aval afirmando que la Ley 57\/1968, de 27 de julio, no aplicaba en este caso. Sin embargo, tras negociaciones con nuestro despacho, se modific\u00f3 la cl\u00e1usula para incluir el aval que garantizara la devoluci\u00f3n de las cantidades.<\/p>\n
Aunque se logr\u00f3 incluir esta garant\u00eda, el resto de las condiciones abusivas no se modificaron. Esto hizo inviable la firma del contrato. A pesar de la inclusi\u00f3n del aval, el contrato no pudo firmarse debido a las cl\u00e1usulas que permanecieron sin cambios.<\/p>\n
Como resultado, el contrato no fue firmado. El cliente deseaba adquirir la vivienda, pero la negativa de la promotora a reconocer los derechos del comprador impidi\u00f3 la compra.<\/p>\n
El cliente fue testigo de todos los esfuerzos realizados para avanzar con el contrato. Sin embargo, al final, no fue posible concretar la compra.<\/p>\n
CARLOS BA\u00d1O LAWYERS<\/h2>\n
On our law firm<\/a> we are experts in real estate law<\/a>, If you have any questions, we're here to help.<\/p>\n![\"Lawyer](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/abogado-carlos-leon-asesoramiento-portada.jpg\" "\\"Lawyer")
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