![\"contrato](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2018\/12\/contrato-de-arrendamiento.jpg\" "\\"contrato")
A nadie se le escapa que siendo uno de los contratos de mayor aplicaci\u00f3n en la pr\u00e1ctica diaria, mayores tienen que ser las controversias que se suscitan en su aplicaci\u00f3n.<\/p>\nIniciamos un nuevo espacio que en nuestra p\u00e1gina vamos a dedicar a los problemas que se suscitan de com\u00fan en la aplicaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos, fij\u00e1ndonos especialmente en aquellos que tienen una mayor casu\u00edstica en los Juzgados y Tribunales.<\/p>\n
A nadie se le escapa que siendo uno de los contratos de mayor aplicaci\u00f3n en la pr\u00e1ctica diaria, mayores tienen que ser las controversias que se suscitan en su aplicaci\u00f3n.<\/p>\n
En principio vamos a ir detallando problem\u00e1tica concreta que iremos completando en sucesivas entregas e intentando siempre aplicar criterios de nuestros Tribunales.<\/p>\n
Es evidente que la problem\u00e1tica afecta a arrendatario y a propietario, y es por ello que hemos hechos dos apartados distintos destinados a cada uno.<\/p>\n
Los contratos de arrendamiento m\u00e1s all\u00e1 del plazo pactado pueden prorrogarse por voluntad de las partes siempre que sean concurrentes.<\/p>\n
En los casos m\u00e1s comunes de contratos de hasta 5 a\u00f1os, como es sabido, sea el periodo inicial que sea, el arrendatario de motu propio siempre podr\u00e1 prorrogar hasta el m\u00e1ximo legal de 5 a\u00f1os como hemos dicho.<\/p>\n
Este derecho solo tiene una excepci\u00f3n, que establece el art. 9 de la LAU de 29 de noviembre, y es que una vez transcurrido el primer a\u00f1o de contrato, \u2018\u2019no procede a la pr\u00f3rroga obligatoria, cuando a tiempo de su celebraci\u00f3n se hubiese hecho constar en el mismo de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 a\u00f1os para destinar la vivienda para s\u00ed o familiar en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n, c\u00f3nyuge,\u00a0 en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial.\u2019\u2019<\/p>\n
En estos supuestos, y siempre que lo necesite para s\u00ed o familiares arriba citados, el arrendador deber\u00e1 comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando causa o causas previstas anteriormente al menos con 2 meses de antelaci\u00f3n o a fecha en que la vivienda se vaya a necesitar; y estando en periodo de pr\u00f3rroga, el propietario podr\u00e1 denegar dicha pr\u00f3rroga, si bien para ello se exige que este derecho est\u00e9 contemplado en el contrato de alquiler firmado por las partes, porque si no es as\u00ed, dicho derecho no se le reconoce.<\/p>\n
En estos supuestos, y siempre que lo necesite para s\u00ed o para los familiares citados, deber\u00e1 requerir fehacientemente al arrendatario, haci\u00e9ndole saber con una antelaci\u00f3n de 2 meses como m\u00ednimo que debe abandonar la vivienda porque ejercita dicho derecho reconocido en el contrato.<\/p>\n
No es necesario que justifique nada, si bien es aconsejable hacerlo porque eso puede influir en la comunicaci\u00f3n con el arrendatario y hacer que esta denegaci\u00f3n no sea traum\u00e1tica o problem\u00e1tica.<\/p>\n
Legalmente, el propietario que act\u00fae en fraude, tendr\u00e1 una sanci\u00f3n que recoge el art\u00edculo 9 de la LAU de 29 de noviembre, citado y es que si transcurridos 3 meses a contar de la extinci\u00f3n del contrato o del desalojo de la vivienda no hubiesen procedido a ocupar la misma las personas antes citadas, el arrendatario podr\u00e1 optar en el plazo de 30 d\u00edas entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 a\u00f1os o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada a\u00f1o que quedara por cumplir hasta completar 5 a\u00f1os.<\/p>\n
En el caso concreto, dos clientas hab\u00edan tenido que desalojar la vivienda ante la recepci\u00f3n de un burofax del propietario comunicando que su hijo lo necesitaba.<\/p>\n
Lo primero que hicimos, l\u00f3gicamente, es comprobar si a nombre del hijo hab\u00eda alguna propiedad, lo que hubiera permitido no reconocer dicho derecho a nuestras clientas.<\/p>\n
Esta persona no ten\u00eda m\u00e1s bienes, por lo que ante nuestro consejo, se entregaron las llaves, si bien quedaron informadas por nuestro despacho de abogados que deber\u00edan estar atentas a si ocupaban la vivienda.<\/p>\n
En el caso concreto, salvo algunas horas que detectaron movimiento en la vivienda en los d\u00edas siguientes, nada vieron, lo que motiv\u00f3 que efectu\u00e1ramos las comprobaciones pertinentes, y trascurrido un tiempo prudencial, requerimos al propietario de…..<\/p>\n
Afortunadamente, el abogado de esta persona era buen profesional y cabal y prefiri\u00f3 un buen acuerdo, por lo que se pag\u00f3 a nuestras clientas una indemnizaci\u00f3n seg\u00fan Ley.<\/p>\n
Mucha casu\u00edstica tambi\u00e9n desgraciadamente tiene el caso de negativa de propietario a sufragar gastos de reparaci\u00f3n necesarios en la vivienda y cuyo uso haga necesario.<\/p>\n
Evidentemente no nos estamos refiriendo a los gastos que por uso del inmueble se producen que deben ser atendidos por el arrendatario, tal y como establece el art\u00edculo 21 de la LAU, Ley 2994 de 29 de noviembre.<\/p>\n
Nos estamos refiriendo a los casos de obras por reparaciones que sean necesarias para conservar en buen estado y mantener al arrendatario en el goce pac\u00edfico del arrendamiento.<\/p>\n
El art\u00edculo 21 de la LAU de 29 de noviembre exige al propietario hacer en la vivienda dichas reparaciones.<\/p>\n
Aun cuando esto es de una claridad meridiana, desgraciadamente hay muchos propietarios que desconocen dicho derecho y dificultan la realizaci\u00f3n de dichas obras.<\/p>\n
Se aprovechan de que muchas veces estas obras no tienen un coste importante y es la raz\u00f3n por la que son asumidas por el arrendatario, si bien en estos casos deber\u00e1 solicitar el reintegro.<\/p>\n
Hemos tenido muchos casos y siempre aconsejamos lo mismo: efectuar un requerimiento al propietario denunciando el mal estado o necesidad de reparaci\u00f3n e invit\u00e1ndolo a comprobarlo mediante su presencia en la vivienda, proponi\u00e9ndole que se encargue \u00e9l directamente de la reparaci\u00f3n o bien el cliente con cargo al propietario.<\/p>\n
Un consejo que siempre damos es no vincular el no reconocimiento por el propietario de este derecho con la obligaci\u00f3n por parte del arrendatario de pagar la renta, ya que son dos obligaciones distintas y no se suele admitir por los Juzgados la compensaci\u00f3n o condicionamiento de pago de la renta a cumplimiento de la obligaci\u00f3n de reparar.<\/p>\n
Consideramos, al igual que hace la mayor\u00eda de la Doctrina, que mientras para el arrendatario la obligaci\u00f3n esencial del contrato es el pago de la renta, para el propietario lo es la cesi\u00f3n de la posesi\u00f3n, y ambas obligaciones se cumplen sin que el hecho de no acceder a costear la obra se considere una obligaci\u00f3n principal como hemos dicho.<\/p>\n
Como siempre hay excepciones y seria en aquellos supuestos en que los da\u00f1os fueran de tal magnitud que hicieran inhabitable la vivienda, en cuyo caso entendemos que el arrendatario s\u00ed que podr\u00eda dejar de pagar la renta o buena parte de la misma siempre y cuando esta inhabilidad de la vivienda supusiera una infracci\u00f3n o el hecho de no poder disfrutar de la vivienda, que como ya hemos dicho es la obligaci\u00f3n m\u00e1s importante del propietario de cara al arrendatario.<\/p>\n
Un caso muy reciente que queremos significar porque lo consideramos paradigm\u00e1tico es la reclamaci\u00f3n inicial que hemos tenido que presentar frente a una promotora muy importante de Alicante con propiedades destinadas a alquiler, y es que pese a las numerosas gestiones realizadas con la misma, no ha sido posible un acuerdo con nuestros clientes los arrendatarios; por un lado ocurri\u00f3 que tras las importantes inundaciones de fecha 11\/11\/22 y por defectos en la construcci\u00f3n de la vivienda, entr\u00f3 una tromba de agua que afect\u00f3 a mobiliario y enseres de nuestros clientes, que dieron parte a la compa\u00f1\u00eda de seguros del propietario que solo asumi\u00f3 el pago del valor de la construcci\u00f3n da\u00f1ada pero nunca el contenido o mobiliario de nuestros clientes, argumentando que la p\u00f3liza de seguro no lo cubr\u00eda.<\/p>\n
Realizadas gestiones con el due\u00f1o de la vivienda, este se neg\u00f3 porque entend\u00eda que los da\u00f1os hab\u00edan sido ocasionados por fuerza mayor pero sin la existencia de responsabilidad ocupa por su parte, defendiendo el buen estado de la vivienda.<\/p>\n
Mediante la pericial pertinente hemos demostrado la existencia de defectos en la cubierta del edificio que adem\u00e1s malintencionadamente fueron reparados tras las lluvias, sin duda para eliminar cualquier evidencia de responsabilidad.<\/p>\n
Aparte de esta reclamaci\u00f3n por indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, tambi\u00e9n se le ha reclamado mediante otra reclamaci\u00f3n judicial, la reparaci\u00f3n de defectos constructivos existentes en la vivienda que provocan que cuando hay lluvias haya filtraciones; pues bien pese a haberlo acreditado y pese a las gestiones realizadas se niegan a asumir dichas obras entendiendo que no son de su competencia como propietario de la vivienda.<\/p>\n
Por el contrario, como decimos en nuestra argumentaci\u00f3n jur\u00eddica, el art 21 de la LAU de 29 de noviembre, exige al propietario estas reparaciones; siendo importante a estos efectos lo establecido 1559.2 del c\u00f3digo civil que exige que la necesidad de estas obras de reparaciones sean puestas en conocimiento del propietario e importante tambi\u00e9n 1556 del c\u00f3digo civil que establece en el supuesto de que el propietario no atienda dichas reparaciones, el arrendatario tendr\u00e1 derecho a reclamar da\u00f1os y perjuicios.\u00a0<\/strong><\/p>\n La obligaci\u00f3n primordial del arrendatario en un contrato de arredramiento es el pago de la renta o alquiler pactado de manera mensual. Directo de la casu\u00edstica de reclamaciones judiciales, el mayor n\u00famero de reclamaciones que se producen es por impagos de renta.<\/p>\n Esta es una cuesti\u00f3n muy importante y muy resumidamente decir que en el caso de que el propietario tenga, aunque tan solo sea un mes de impago, podr\u00e1 reclamar por incumplimiento contractual del arrendatario.<\/p>\n Importante es decir tambi\u00e9n, porque mucha gente no lo sabe, que no es necesario el impago si no que el mero retraso en el incumplimiento de las obligaciones de pago, si se procede de forma reiterada, equivale a impago de la renta.<\/p>\n La consecuencia al arrendatario de estos incumplimientos es muy grave porque atribuye al arrendatario la facultad de resolver el contrario de arrendamiento mediante la acci\u00f3n de desahucio, y la finalidad es dar por resuelto el contrato y proceder al desalojo del arrendatario.<\/p>\n Por este particular, decir, que si el propietario acude al Juzgado promoviendo la acci\u00f3n de desahucio, y no haber hecho un requerimiento previo llamado de enervaci\u00f3n, facilitar\u00e1 al arrendatario que tras conocer la reclamaci\u00f3n judicial pueda consignar el dinero judicialmente y producir\u00e1 la llamada enervaci\u00f3n contemplada legalmente como la subsanaci\u00f3n de dicho incumplimiento de pago que producir\u00e1 como consecuencia procesal que quede sin efecto el procedimiento judicial.<\/p>\n No obstante lo anterior, con que sea una enervaci\u00f3n ya no se volver\u00e1 a producir m\u00e1s y el arrendatario no podr\u00eda acogerse a este derecho.<\/p>\n El propietario podr\u00e1 ejercitar la acci\u00f3n de desahucio de forma aislada o acumulada a la reclamaci\u00f3n del pago de la deuda, es decir, al renta adeudada y si lo hace de una u otra forma, los efectos procesales son distintos, ya que si ejercita la acci\u00f3n de desahucio \u00fanicamente sin reclamar la deuda, el procedimiento procesal ser\u00e1 sumario, y la \u00fanica defensa que se le permitir\u00e1 al arrendatario es que acredite el pago sin que pueda alegar ninguna otra cuesti\u00f3n de defensa, de modo que cuando sea citado por el juzgado, si no acredita documentalmente haber efectuado el pago, se dictar\u00e1 resoluci\u00f3n de inmediato accediendo al desahucio.<\/p>\n Si por el contrario se ejecuta acumuladamente la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de las rentas adeudadas, se permitir\u00e1 al arrendatario que pueda defenderse por cualquier medio existente en derecho.<\/p>\n En estos procedimientos y para terminar, decir que la le procesal les asigna un procedimiento que si no vamos\u00a0 a decir r\u00e1pido, s\u00ed de los m\u00e1s r\u00e1pidos, pero debe tenerse en cuenta siempre que aunque la ley procesal establezca plazos leves muchas veces son los propios Juzgados con su acumulaci\u00f3n de trabajo los que ralentizan y alargan indebidamente estos procesos judiciales, pero s\u00ed que debe saber el lector que nada tiene que ver la regulaci\u00f3n actual del los juicios de desahucio con la que exist\u00eda hasta hace unos a\u00f1os y hoy en d\u00eda un juicio verbal de desahucio puede conseguirse en poco meses con el lanzamiento del arrendatario, cosa que antes era imposible.<\/p>\n Los juzgados puede ser muy sinuosos a la hora de examinar la oposici\u00f3n del arrendatario, porque tratan de evitar fraude y alargamiento indebido por parte del mismo, y es muy importante que aunque el arrendatario tiene derecho a recurrir y \u00e9l tambi\u00e9n, para hacerlo tiene que ponerse al corriente, es decir, tiene que consignar toda la renta adeudada, lo que es una medida disuasoria para la inmensa mayor\u00eda de arrendatarios que pretenden dilatar mediante recursos procesales la ejecuci\u00f3n de sentencia.<\/p>\n At our law firm, we are experts in real estate law<\/a>, If you have any questions, we're here to help.<\/p>\nCASOS EN QUE EL AFECTADO ES EL PROPIETARIO<\/h2>\n
IMPAGO ALQUILER<\/h3>\n
Carlos Ba\u00f1o Law Firm<\/h2>\n
![\"Lawyer](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/abogado-carlos-leon-asesoramiento-portada.jpg\" "\\"Lawyer")
<\/p>\n