{"id":34995,"date":"2026-06-11T13:13:25","date_gmt":"2026-06-11T13:13:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/?p=34995"},"modified":"2026-06-11T13:13:25","modified_gmt":"2026-06-11T13:13:25","slug":"arras-contract-essential-aspects","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/contrato-arras-aspectos-esenciales\/","title":{"rendered":"The Deposit Agreement: Key Points"},"content":{"rendered":"

The Deposit Agreement: Key Points<\/h2>\n

En las operaciones inmobiliarias actuales m\u00e1s sencillas de compraventa de vivienda construida, ya sea por estrenar o de segunda ocupaci\u00f3n, puede decirse que este documento ha sustituido por completo al contrato privado de compraventa. Las arras o se\u00f1al prevista en el art\u00edculo 1454 del C\u00f3digo Civil, ha venido siendo tradicionalmente un documento preliminar que ven\u00eda operando como documento de reserva. Sin especificarse grandes rasgos de la operaci\u00f3n inmobiliaria, se compromet\u00eda la venta de un inmueble a cambio de una se\u00f1al con las consecuencias previstas sancionadoras para el caso de incumplimiento.<\/p>\n

\"TheTradicionalmente, a dicho contrato, llegado el plazo previsto, le sustitu\u00eda el contrato privado, donde las partes ya decididas a continuar con la operaci\u00f3n pactaban las condiciones de la compraventa. Probablemente, la intensidad de las transacciones inmobiliarias en nuestro pa\u00eds y su importante n\u00famero por el boom y la intervenci\u00f3n sin duda de agencias inmobiliarias, ha tra\u00eddo como consecuencia, por la necesidad de la rapidez en las operaciones, que ambos documentos se refundieran. De modo que el conocido como contrato de arras es una fusi\u00f3n entre ambos documentos tradicionales. Hoy en d\u00eda es rara la operaci\u00f3n inmobiliaria que se hace si a continuaci\u00f3n del contrato de arras no prosigue la escrituraci\u00f3n.<\/p>\n

Ante esta realidad, el comprador que quiera suscribir un contrato de arras deber\u00e1 tener en cuenta esta realidad y exigir un contenido igual que un contrato privado de compraventa. No es objeto de este art\u00edculo explicar lo que son las arras ni su distinta conceptualizaci\u00f3n legal, sino b\u00e1sicamente lo que es un contrato de arras y el contenido que debe tener, as\u00ed como adelantar muchos problemas o la casu\u00edstica que genera el mismo.<\/p>\n

\u00bfQui\u00e9n debe firmar un contrato de arras?<\/h3>\n

Solo quien tenga un inter\u00e9s leg\u00edtimo en la operaci\u00f3n inmobiliaria, y por parte del vendedor solo puede serlo el propietario, y por parte del comprador quien est\u00e9 interesado en la compraventa. Este \u00faltimo suele generar conflictos por cuanto muchas veces se act\u00faa sin tranquilidad o son operaciones que se hacen muy r\u00e1pidas y se padecen errores que luego generan muchos problemas su enmienda.<\/p>\n

Lo m\u00e1s problem\u00e1tico es por la parte del vendedor, ya que con mucha frecuencia las agencias inmobiliarias suelen redactar los contratos de arras y encabezar los mismos ellos, de forma que firman en representaci\u00f3n del propietario, sin que esta actuaci\u00f3n pueda permitirse por cuanto de por s\u00ed no vincula a la propiedad. Nosotros siempre aconsejamos que sean los mismos propietarios quienes firmen y\/o en su defecto que sea cualquier representante del mismo con poder acreditativo de dicha representaci\u00f3n y que se debe acompa\u00f1ar al contrato mismo haci\u00e9ndose figurar en el mismo dicha representaci\u00f3n.<\/p>\n

De extraordinaria importancia es la necesidad de que el pago de las arras se haga a cuenta propia del vendedor y as\u00ed deber\u00e1 consignarse en el contrato, o si se hace en la cuenta bancaria de la agencia, as\u00ed debe autorizarlo el propietario, ya que en caso de no hacerlo as\u00ed, nunca se podr\u00eda reclamar a la propiedad la devoluci\u00f3n por duplicado de las arras. Es extraordinariamente importante, y no exageramos, porque ya hemos tenido pleitos sobre este particular. Todos los copropietarios deben firmar el contrato de arras o la representaci\u00f3n para que se les pueda vincular en la operaci\u00f3n.<\/p>\n

De no hacerse as\u00ed, podr\u00eda producirse una nulidad del contrato o la limitaci\u00f3n por parte del comprador a obligar a la venta solo al propietario que firm\u00f3, lo que reducir\u00eda la operaci\u00f3n inmobiliaria a la compraventa de la parte correspondiente al mismo pero nunca a los dem\u00e1s.<\/p>\n

Por lo que respecta al comprador, ser\u00e1 esencial que se establezca si el contrato es \u00fanica y exclusivamente para los mismos que lo firman o si se permite la cesi\u00f3n de los hechos a tercero, y eso es muy importante porque muchas veces por las prisas se reserva un bien, se firman las arras pero luego en realidad la operaci\u00f3n era para otra persona, familiar, amigo, etc.; pues bien, si va a producirse este caso, lo suyo es exigir que se incorpore una cl\u00e1usula recogiendo el derecho de ceder a tercero el contrato.<\/p>\n

Incumplimiento del contrato por el vendedor<\/h3>\n

El incumplimiento de las cl\u00e1usulas y compromisos adquiridos por el vendedor llevar\u00e1 consigo las consecuencias que se pacten seg\u00fan la naturaleza de las cl\u00e1usulas de arras. Estas pueden ir desde la devoluci\u00f3n del duplo de lo entregado en concepto de arras (arras penitenciales), al derecho a exigir por parte del comprador el cumplimiento del contrato, y por tanto la escrituraci\u00f3n (arras confirmatorias).<\/p>\n

Como se puede ver, el contrato de arras puede funcionar como un contrato en cierta medida de promesa si se pactaran las arras con car\u00e1cter penitencial, porque en realidad no dar\u00eda m\u00e1s derecho al comprador que exigir por duplicado las arras entregadas. Muchas veces el comprador piensa que con la firma de un contrato de arras est\u00e1 firmando un contrato de compraventa, y por tanto obligatorio para el vendedor. Esto no es as\u00ed a no ser que se pacten que las arras son confirmatorias. De hecho, se frustran operaciones porque en el \u00ednterin del cumplimiento del t\u00e9rmino, el vendedor encuentra una oferta m\u00e1s interesante y la elige frente a la primera, aunque ello le supone la devoluci\u00f3n del duplo de las arras entregadas.<\/p>\n

Es importante, por tanto, que el comprador sepa lo que firma y las expectativas que ha de tener. Si lo que se desea es que las arras operen como un pago anticipado a cuenta de la obligaci\u00f3n de pago del comprador y por tanto si lo que se desea es tener por realizada la compraventa sin que las partes puedan desistir, el tipo de arras que se deber\u00e1n suscribir son arras confirmatorias.<\/p>\n

Incumplimiento del contrato por el comprador<\/h3>\n

El incumplimiento principal del comprador es que llegado el momento de la escrituraci\u00f3n no pueda cumplir la misma y ello tendr\u00e1 como consecuencia la p\u00e9rdida de la cantidad entregada a cuenta. En los casos que llevamos en el despacho y en los que representamos a compradores, siempre intentamos que esta circunstancia no se produzca. Por eso, cuando se comprueba que est\u00e1 cercano el t\u00e9rmino y haya alg\u00fan que otro problema, se intenta negociar para intentar pr\u00f3rroga de dicho t\u00e9rmino porque muchas veces el comprador no es que no quiera cumplir sino que le ha fallado el tiempo pero est\u00e1 en condiciones de cumplir d\u00edas despu\u00e9s.<\/p>\n

Est\u00e1 claro que si por las razones que sea el comprador no puede cumplir, pues no ser\u00e1 necesario solicitar pr\u00f3rroga y tendr\u00e1 que aceptar la sanci\u00f3n.<\/p>\n

El contrato supeditado a cumplimiento de condici\u00f3n<\/h3>\n

Cada vez es m\u00e1s frecuente, por la celeridad con que se suelen firmar estos contratos, que por parte del vendedor, propietario, o por parte del comprador, no se est\u00e9 en ese momento en condiciones de escriturar. Es necesario el cumplimiento de alg\u00fan requisito que a\u00fan no se ha tramitado. Por ejemplo, en el caso del comprador que se deba solicitar un pr\u00e9stamo a una entidad bancaria para la financiaci\u00f3n total o parcial del objeto de la compraventa.<\/p>\n

En estos casos debe incorporarse al contrato unas cl\u00e1usulas condicionales por las que se supedite la validez del documento o contrato a que llegado el momento se pueda cumplir o justificar haberse cumplido estos tr\u00e1mites o condiciones. Se tratar\u00eda de cl\u00e1usulas suspensivas y la naturaleza es la de sujetar al cumplimiento de una condici\u00f3n futura la consumaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n

As\u00ed por eso, supuestos como el de encontrarse en tr\u00e1mite de aceptaci\u00f3n de herencia por parte de los vendedores, que determina a que el bien a\u00fan no este registralmente a su nombre hasta tanto se realicen los tr\u00e1mites de aceptaci\u00f3n de bienes; otro supuesto que suele darse con mucha frecuencia es el de que haya pendientes cancelaciones de hipotecas o cargas o el de que haya que inscribir en el registro de la propiedad declaraciones de obras que se hayan hecho en el tiempo pasado y que a\u00fan no aparezcan reflejadas en el registro de la propiedad.<\/p>\n

En todos estos supuestos, no hay problema en que se pueda realizar un contrato de arras con estas cl\u00e1usulas adicionales y as\u00ed la satisfacci\u00f3n a las partes que sepan comprometerse en cierta medida en una operaci\u00f3n inmobiliaria y sin correr riesgo. Debe quedar claro que el incumplimiento de la obligaci\u00f3n sujeta a condici\u00f3n en el plazo pactado determinar\u00e1 que no llegue a tener validez el contrato y que el vendedor devuelva las arras al comprador; o bien, las partes siempre podr\u00e1n prorrogar el plazo para el cumplimiento de estas condiciones.<\/p>\n

El t\u00e9rmino para la escrituraci\u00f3n<\/h3>\n

Las partes compradora y vendedora deber\u00e1n pactar en el contrato de arras un t\u00e9rmino para llevar adelante la escrituraci\u00f3n. Deben reparar en que debe ser un t\u00e9rmino y no una fecha fija para que las partes puedan durante este tiempo y en cualquier momento solicitar la elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica. Es el comprador quien deber\u00e1 instar al vendedor a dicho otorgamiento de escritura p\u00fablica y deber\u00e1 pactarse en el contrato la fijaci\u00f3n de un plazo m\u00ednimo de preaviso al vendedor para que por el mismo se puedan tomar las medidas necesarias, entre ellas las de aportaci\u00f3n a la notar\u00eda de documentaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n

El t\u00e9rmino podr\u00e1 ser prorrogado por las partes de forma voluntaria si hay acuerdo, ya<\/p>\n

que si no hay tal, el contrato habr\u00e1 cumplido su vigencia y las partes deber\u00e1n aceptar las consecuencias de no haber consumado la operaci\u00f3n de compraventa.<\/p>\n

Suele haber mucha casu\u00edstica sobre este concepto y sobre este requisito, que es muy delicado. Y es que hay muchas veces que el vendedor por conveniencia entiende como t\u00e9rmino una fecha fija y no una posibilidad o \u00faltimo d\u00eda en que escriturar. Y por tanto no reconoce al comprador la posibilidad de escriturar antes de ese t\u00e9rmino. Podemos asegurar que esto se ha dado en casos que hemos llevado en este despacho de abogados.<\/p>\n

Finalmente, indicar que si no hay un acuerdo entre las partes sobre pr\u00f3rroga del t\u00e9rmino, el mismo es inalterable y el contrato dejar\u00e1 de tener validez con las consecuencias que se haya previsto en el mismo.<\/p>\n

Contenido m\u00ednimo<\/h3>\n

Ya dijimos al principio que el contrato de arras en realidad viene a sustituir al contrato de compraventa. De ah\u00ed que debe darse con que cumpla los m\u00ednimos sustitutorios a un contrato de compraventa y as\u00ed:<\/p>\n