{"id":30820,"date":"2026-06-11T13:13:24","date_gmt":"2026-06-11T13:13:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/?p=30820"},"modified":"2026-06-11T13:13:24","modified_gmt":"2026-06-11T13:13:24","slug":"construction-contract","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/contrato-de-obra-construccion\/","title":{"rendered":"CONSTRUCTION CONTRACT"},"content":{"rendered":"<p><span style=\"color: #000000\">La posibilidad que el propietario de un terreno que firma un <strong>contrato de ejecuci\u00f3n de obra<\/strong> pueda desistir del mismo, se hayan o no iniciado las obras, es una facultad que la Ley le reconoce, si bien anuda o vincula determinados efectos o consecuencias que vamos a estudiar someramente en este art\u00edculo.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">El art. 1594 del C\u00f3digo Civil prev\u00e9 que el <strong>due\u00f1o de un terreno<\/strong> pueda desistir unilateralmente del <strong>contrato de ejecuci\u00f3n de obra<\/strong> y tal y como ha establecido nuestro Tribunal Supremo sin necesidad de que concurra otra causa m\u00e1s que su mera voluntad.<\/span><\/p>\n<h1>Contrato de obra en construcci\u00f3n: derechos y obligaciones<\/h1>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 implica el desistimiento por parte del propietario?<\/h2>\n<p><span style=\"color: #000000\">El mismo art\u00edculo menciona los <strong>conceptos retributivos, gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.<\/strong><\/span><\/p>\n<p><strong><span style=\"color: #000000\">No puede dudarse de que es equitativo reembolsar los gastos ocasionados y que no se hayan abonado a\u00fan.<\/span><\/strong><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Pero la cuesti\u00f3n m\u00e1s importante y que motiva este art\u00edculo es el significado de la expresi\u00f3n \u201cutilidad que pudiera obtener de ella\u201d, que son los beneficios o utilidad econ\u00f3mica que el contratista iba a tener con el desarrollo de este contrato, el llamado <strong>beneficio industrial<\/strong>.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">En la pr\u00e1ctica, esta posibilidad de desistir permite al propietario liberarse de un compromiso contractual que, por razones leg\u00edtimas o sobrevenidas, ya no desea o no puede ejecutar. Sin embargo, esta facultad conlleva consecuencias econ\u00f3micas que no deben subestimarse.<\/span><\/p>\n<h2>El perjuicio econ\u00f3mico para el contratista<\/h2>\n<p><span style=\"color: #000000\">Debemos aceptar que el <strong>desistimiento por voluntad del due\u00f1o del terreno<\/strong> origina un perjuicio al <strong>contratista<\/strong> que debe resarcirse. No hay que confundir el desistimiento con la <strong>resoluci\u00f3n contractual<\/strong> con causa, ya que lo que tratamos aqu\u00ed es la simple manifestaci\u00f3n de voluntad de terminaci\u00f3n del contrato de obra y el resarcimiento que al perjudicado corresponde.<\/span><\/p>\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-29894 size-full\" title=\"cooperativa de viviendas\" src=\"https:\/\/cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/cooperativa-de-viviendas.webp\" alt=\"cooperativa de viviendas\" width=\"850\" height=\"566\" srcset=\"https:\/\/cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/cooperativa-de-viviendas.webp 850w, https:\/\/cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/cooperativa-de-viviendas-768x511.webp 768w\" sizes=\"(max-width: 850px) 100vw, 850px\" \/><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">El contratista, que ha comprometido recursos, tiempo y organizaci\u00f3n empresarial para la ejecuci\u00f3n de la obra, se ve perjudicado cuando, sin causa, el cliente opta por desistir. De ah\u00ed la obligaci\u00f3n legal de indemnizarle no solo por los gastos, sino tambi\u00e9n por los beneficios esperados.<\/span><\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 da\u00f1os puede reclamar el contratista?<\/h2>\n<p><span style=\"color: #000000\">Volviendo al concepto de resarcimiento de da\u00f1os en los supuestos de desistimiento, viene entendi\u00e9ndose por los Tribunales que este da\u00f1o viene constituido por los beneficios que se esperaban recibir con la realizaci\u00f3n del trabajo, el beneficio por la utilidad del mismo, y es aqu\u00ed donde se producen reclamaciones judiciales que nuestro Tribunal Supremo ha venido a resolver con reiteraci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Como dice nuestro <strong>Supreme Court<\/strong>, la aplicaci\u00f3n de un 15% no tiene por qu\u00e9 ser autom\u00e1tica, sino que habr\u00e1 que estar a cada caso concreto, aunque tras leer numerosas sentencias el tipo com\u00fan m\u00e1s aplicado es el <strong>15%<\/strong>.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">En cualquier caso, el contratista deber\u00e1 probar de manera razonable la cuant\u00eda de su perjuicio, y este es un aspecto clave para el \u00e9xito de cualquier reclamaci\u00f3n judicial en este tipo de procedimientos.<\/span><\/p>\n<h3>Ejemplos pr\u00e1cticos de desistimiento<\/h3>\n<p><span style=\"color: #000000\">En la pr\u00e1ctica, encontramos m\u00faltiples situaciones en las que se ejerce el desistimiento:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li><span style=\"color: #000000\">Particulares que contratan la reforma integral de su vivienda y, tras obtener la licencia, deciden paralizar la obra por motivos econ\u00f3micos.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"color: #000000\">Promotores inmobiliarios que, tras firmar el contrato de ejecuci\u00f3n, sufren cambios en el mercado que les llevan a cancelar la promoci\u00f3n.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"color: #000000\">Propietarios que, ante retrasos en la obtenci\u00f3n de financiaci\u00f3n, optan por desistir antes de iniciar los trabajos.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"color: #000000\">Estos casos ponen de manifiesto la importancia de un adecuado asesoramiento previo, para valorar correctamente las consecuencias de un desistimiento y sus costes asociados.<\/span><\/p>\n<h2>Consecuencias econ\u00f3micas del desistimiento<\/h2>\n<p><span style=\"color: #000000\">Debe tenerse en cuenta que en los contratos de ejecuci\u00f3n de obra al contratista se le suele anticipar una cantidad, normalmente el 20% del importe presupuestado. La primera consecuencia del desistimiento ser\u00e1 que el contratista har\u00e1 suyo dicho anticipo, con cargo a una liquidaci\u00f3n que deber\u00e1 contemplar la indemnizaci\u00f3n y el reembolso de gastos que reclame el contratista.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Si consideramos que tras la firma del contrato se solicita licencia y se abonan tasas cuantiosas, y que adem\u00e1s ya se habr\u00e1 redactado un proyecto b\u00e1sico por un arquitecto, podemos imaginar los gastos in\u00fatiles que el cliente sufrir\u00e1, ya que el desistimiento forzar\u00e1 a contratar un nuevo arquitecto y tramitar de nuevo una licencia de obra mayor.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Adem\u00e1s de los gastos t\u00e9cnicos y de gesti\u00f3n, es frecuente que se produzcan otros costes indirectos: penalizaciones en contratos con terceros, p\u00e9rdida de oportunidades, e incluso da\u00f1os reputacionales en el caso de promociones p\u00fablicas o grandes desarrollos inmobiliarios.<\/span><\/p>\n<h2>Complicaciones si las obras ya han comenzado<\/h2>\n<p><span style=\"color: #000000\">La situaci\u00f3n se complica si el constructor ya ha iniciado las obras, porque en estos casos es raro que acepte abandonar sin haber cobrado lo que le interese. Ello supone paralizaci\u00f3n de la obra, litigios y dificultades para el propietario.<\/span><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-29427 size-full\" title=\"CONSTRUCTION CONTRACT\" src=\"https:\/\/cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/01\/duracion-contrato-de-arrendamiento.jpg\" alt=\"Duraci\u00f3n Contratos De Arrendamiento - contrato de obra construcci\u00f3n\" width=\"800\" height=\"533\" srcset=\"https:\/\/cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/01\/duracion-contrato-de-arrendamiento.jpg 800w, https:\/\/cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/01\/duracion-contrato-de-arrendamiento-768x512.jpg 768w\" sizes=\"(max-width: 800px) 100vw, 800px\" \/><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">En este contexto, el cese anticipado de las obras puede generar conflictos inmediatos con proveedores, subcontratistas y autoridades administrativas. El propietario debe prever este escenario antes de optar por el desistimiento unilateral.<\/span><\/p>\n<h2>Riesgos de judicializaci\u00f3n<\/h2>\n<p><span style=\"color: #000000\">Produce desasosiego pensar que el cliente termine reclamando ante el Juzgado, ya que esta situaci\u00f3n perjudicial se agravar\u00e1 con el tiempo que suelen tardar los pleitos judiciales.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\"><strong>Abogados inmobiliarios<\/strong> y de la construcci\u00f3n de <a href=\"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/abogados-en-alicante\/\">Carlos Ba\u00f1o Le\u00f3n<\/a>, con dilatada experiencia, han comprobado la complejidad que alcanzan estos contratos de ejecuci\u00f3n de obra.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Evitar la judicializaci\u00f3n mediante una correcta prevenci\u00f3n contractual es siempre la v\u00eda m\u00e1s eficaz para proteger los intereses de todas las partes implicadas en el contrato de obra.<\/span><\/p>\n<h2>Jurisprudencia sobre desistimiento en contratos de obra<\/h2>\n<p><span style=\"color: #000000\">Las Audiencias Provinciales y el Tribunal Supremo han dictado numerosas sentencias en esta materia. En l\u00edneas generales, se confirma que el derecho al desistimiento es l\u00edcito, pero debe respetar los principios de buena fe contractual y resarcimiento del da\u00f1o causado.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Entre otras, la <strong>Sentencia del Tribunal Supremo 98\/2016, de 19 de febrero<\/strong>, establece que el contratista tiene derecho a recuperar el beneficio esperado, adem\u00e1s de los gastos efectivamente realizados, siempre que pruebe su importe. Asimismo, se establece que un simple desistimiento sin causa no habilita para exigir penalizaciones adicionales fuera de lo pactado en el contrato.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">En definitiva, el marco jurisprudencial actual exige rigor en la prueba de los perjuicios reclamados y ofrece herramientas para lograr una compensaci\u00f3n adecuada cuando el desistimiento no est\u00e1 debidamente planificado.<\/span><\/p>\n<h2>Consejo profesional: actuar con prevenci\u00f3n<\/h2>\n<p><span style=\"color: #000000\">Por lo tanto, es nuestra opini\u00f3n que el <strong>desistimiento<\/strong> normalmente no interesa al propietario, salvo que la obra est\u00e9 muy avanzada y el coste de la indemnizaci\u00f3n resulte asumible. Antes de tomar esta decisi\u00f3n, es imprescindible realizar un an\u00e1lisis econ\u00f3mico y jur\u00eddico completo de las consecuencias, ya que los costes finales pueden superar las expectativas iniciales del cliente.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Adem\u00e1s, no debe olvidarse que un desistimiento mal gestionado puede afectar no solo al contratista, sino tambi\u00e9n a terceros (proveedores, t\u00e9cnicos, entidades financieras), lo cual puede derivar en responsabilidades adicionales o en bloqueos que retrasen futuras actuaciones sobre el inmueble.<\/span><\/p>\n<h3>Revisi\u00f3n previa del contrato de obra<\/h3>\n<p><span style=\"color: #000000\">Nuestro consejo es que antes de firmar un contrato con el constructor, el propietario acuda a un abogado especializado para que revise e incluya cl\u00e1usulas que le protejan en caso de desistimiento. Es en este momento inicial cuando m\u00e1s puede protegerse el cliente. Un buen contrato puede prever, por ejemplo, que el importe de la indemnizaci\u00f3n se limite de forma razonable, que ciertos anticipos est\u00e9n sujetos a la ejecuci\u00f3n efectiva de determinadas fases de la obra, o que el desistimiento sea posible sin penalizaci\u00f3n en fases iniciales del proyecto.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Tambi\u00e9n resulta conveniente negociar condiciones claras sobre el modo en que se documentar\u00e1n los avances de obra, para que en caso de conflicto sea posible acreditar con facilidad el grado de ejecuci\u00f3n y los pagos realizados. Cuanto m\u00e1s equilibrado sea el contrato desde el inicio, menores ser\u00e1n las posibilidades de litigio posterior.<\/span><\/p>\n<h3>Cl\u00e1usulas habituales en contratos de obra<\/h3>\n<p><span style=\"color: #000000\">En un <strong>pr\u00f3ximo art\u00edculo<\/strong> expondremos en detalle las cl\u00e1usulas m\u00e1s comunes que los constructores suelen incluir y que muchos propietarios firman sin saber que son negociables y en ocasiones abusivas. Algunas de las m\u00e1s relevantes son: penalizaciones desproporcionadas en caso de desistimiento, exclusi\u00f3n del derecho a retener importes en caso de discrepancia, renuncia anticipada a derechos de resoluci\u00f3n, o aceptaci\u00f3n t\u00e1cita de plazos poco realistas que acaban generando incumplimientos imputables al promotor.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Contar con asesoramiento especializado en la fase previa del contrato es clave para identificar estas cl\u00e1usulas y negociar su modificaci\u00f3n o eliminaci\u00f3n. De este modo se evitan futuras sorpresas y se garantiza que el contrato sea equilibrado y adaptado a los intereses reales del cliente.<\/span><\/p>\n<h2>Carlos Ba\u00f1o's Opinion<\/h2>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter\" title=\"Lawyer in Alicante\" src=\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/abogado-carlos-leon-asesoramiento-portada.jpg\" alt=\"Lawyer in Alicante\" width=\"1465\" height=\"871\" \/><\/p>\n<h3>El valor de un buen asesoramiento legal<\/h3>\n<p><span style=\"color: #000000\">Based on our extensive experience as <strong>abogados especializados en derecho inmobiliario y en contratos de ejecuci\u00f3n de obra<\/strong>, hemos visto que muchos de los conflictos que surgen entre propietarios y constructores tienen su origen en una falta de asesoramiento previo. Es habitual que los clientes firmen contratos redactados unilateralmente por el constructor, que no contemplan garant\u00edas suficientes para el propietario en caso de desistimiento o resoluci\u00f3n anticipada del contrato.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">El derecho al desistimiento es leg\u00edtimo, pero su ejercicio puede acarrear serias consecuencias econ\u00f3micas y legales si no se planifica adecuadamente. Por eso insistimos en que el momento de la firma del contrato es crucial: un contrato bien redactado permite al propietario ejercer sus derechos con mayor seguridad y menor riesgo de litigio.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Adem\u00e1s, la experiencia nos ense\u00f1a que cada caso es distinto. No es lo mismo una promoci\u00f3n de obra nueva que una reforma integral de vivienda, ni es igual un promotor profesional que un particular que encarga por primera vez una obra. Por ello, el asesoramiento debe ser personalizado y adaptado a las circunstancias de cada cliente.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">Reiteramos nuestro consejo: consulte siempre con un abogado especializado antes de comprometerse. Le ayudaremos a negociar las condiciones m\u00e1s favorables, a prever escenarios futuros y a minimizar el riesgo de conflicto. Y, si ya se ha producido el desistimiento o la controversia, pondremos a su disposici\u00f3n nuestra experiencia y nuestro conocimiento de la jurisprudencia m\u00e1s reciente para defender sus intereses con la m\u00e1xima eficacia.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000\">In <a title=\"Contact a Lawyer in Alicante\" href=\"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/\">Carlos Ba\u00f1o Law Firm<\/a>\u00a0llevamos d\u00e9cadas asesorando a propietarios y promotores en todo tipo de contratos de obra. Nos avala un conocimiento profundo del sector y un compromiso absoluto con la defensa de los derechos de nuestros clientes. No dude en consultarnos: nuestra intervenci\u00f3n puede marcar la diferencia. Tambi\u00e9n puede encontrarnos en <a title=\"Lawyer on Google Maps\" href=\"https:\/\/maps.app.goo.gl\/YuezPNWXNtBcHy1V8?g_st=ic\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Google Maps<\/a>.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La posibilidad que el propietario de un terreno que firma un contrato de ejecuci\u00f3n de obra pueda desistir del mismo, se hayan o no iniciado las obras, es una facultad que la Ley le reconoce, si bien anuda o vincula determinados efectos o consecuencias que vamos a estudiar someramente en este art\u00edculo. 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