Funcionamiento pr\u00e1ctico en la compraventa de inmuebles<\/h3>\n
En el presente caso, y muchos se pueden presentar, la real compradora y por tanto fiduciante adquiere una vivienda pero, en vez de aparecer ella como compradora, encarga a un tercero que figure como tal, a quien se llamar\u00e1 fiduciario.<\/p>\n
De tal suerte, aparece un negocio disimulado por cuanto las partes fiduciante y fiduciario no quieren que se sepa la realidad<\/strong>, sin que en esto tenga intervenci\u00f3n alguna la parte vendedora, que puede o no conocer la situaci\u00f3n real.<\/p>\n Esta realidad, la voluntad de mantener una relaci\u00f3n disimulada en una compraventa de inmueble, no supone \u2014o no debe suponer\u2014 la concurrencia de \u00e1nimo de defraudar o incumplir la ley. Si esto ocurriera, la fiducia ser\u00eda ilegal y no podr\u00eda invocarse, por ser nulos los actos contrarios a la ley.<\/p>\n Nada de lo que ocurra tras la firma de la escritura de venta de un inmueble podr\u00e1 modificar dicho t\u00edtulo ni la relaci\u00f3n contractual que contiene<\/strong>, que permanecer\u00e1n inamovibles. El vendedor del inmueble es ajeno a los acuerdos fiduciarios, y la escritura siempre se mantendr\u00e1 porque el contrato de compraventa que contiene es v\u00e1lido y surte todos sus efectos entre las personas que lo firmaron.<\/p>\n Aceptada esta realidad, lo siguiente que nos debemos preguntar es c\u00f3mo revertir en un momento determinado esta situaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. Y es que, pese a que esta figura se da con frecuencia, no as\u00ed el caso que ahora comentamos, en el que un Registrador de la Propiedad se opuso a una escritura suscrita entre fiduciante y herederos de fiduciario, donde se recog\u00eda la previa existencia de una compraventa fiduciaria y se reconoc\u00eda el dominio sobre un inmueble a los herederos del fiduciante, aut\u00e9ntico due\u00f1o si bien sin constancia en el Registro de la Propiedad de dicha condici\u00f3n.<\/p>\n El Registrador de la Propiedad se opuso y su decisi\u00f3n fue recurrida por los interesados<\/strong>, lo que motiv\u00f3 una resoluci\u00f3n de fecha 13\/06\/2018 de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en la que se acord\u00f3 la inscripci\u00f3n registral de la escritura p\u00fablica de reconocimiento de dominio sobre una vivienda objeto de controversia, estimado el recurso de quienes pretend\u00edan hacer valer la relaci\u00f3n fiduciaria.<\/p>\n No es cuesti\u00f3n de reproducir los argumentos utilizados por el \u00f3rgano superior administrativa y jer\u00e1rquicamente de los Registros y Notariado en Espa\u00f1a, pero s\u00ed queremos dedicar unas l\u00edneas a esta figura que, si bien tiene un uso en la realidad, no es menos cierto que no es muy conocida.<\/p>\n As\u00ed que, para adecuar la realidad registral a la real, puesto que esta es la finalidad de la escritura, es factible el otorgamiento de una escritura p\u00fablica a la que es ajeno el vendedor y solo son parte los implicados fiduciante y fiduciario. Tras acreditar la realidad de esa fiducia, solicitan la escritura y el reconocimiento de dominio, reconocimiento que luego se har\u00e1 valer en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n Insistimos que esta nueva escritura no modificar\u00e1 el t\u00edtulo anterior<\/strong>, que se mantendr\u00e1 inscrito en el Registro de la Propiedad como no pod\u00eda ser de otra forma.<\/p>\n Y, \u00bfqu\u00e9 ocurre? Nos planteamos a continuaci\u00f3n si en el \u00ednterin en que la vivienda se encuentra a nombre del fiduciario un tercero embarga dicha vivienda por reclamaci\u00f3n de deudas al fiduciario.<\/strong><\/p>\n Quiz\u00e1 se piense que esto no suele ocurrir, pero cr\u00e9anme que no es as\u00ed, y ahora este despacho de abogados inmobiliarios de Alicante se encuentra inmerso en una reclamaci\u00f3n similar. De ah\u00ed que queramos compartir con nuestro amable lector nuestro conocimiento.<\/p>\n Producido el embargo sobre quien aparece como titular de un bien inmueble inscrito, solo el tercero que acredite mejor t\u00edtulo podr\u00e1 solicitar en procedimiento judicial correspondiente el levantamiento del embargo.<\/p>\n La Tercer\u00eda de Dominio podr\u00edamos decir que es el procedimiento judicial que se incoa por la reclamaci\u00f3n del propietario no deudor de un bien embargado, pidiendo que se alce dicho embargo. Para ello deber\u00e1 acreditar su condici\u00f3n de titular del bien trabado, lo que se debe hacer aportando un t\u00edtulo justificativo del dominio, as\u00ed como que sea de fecha anterior a la del embargo del bien.<\/p>\n En el presente caso, debemos personarnos en la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, que es el tribunal que acord\u00f3 el embargo de la vivienda y su anotaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad<\/strong>, y demostrar que concurren las condiciones que la ley atribuye para el levantamiento del embargo y su cancelaci\u00f3n registral. La principal: la tenencia de un t\u00edtulo que acredite el buen derecho del tercero. En este caso, el t\u00edtulo del tercerista ser\u00e1 la escritura de reconocimiento de dominio donde se reconoce la compraventa fiduciaria.<\/p>\n Tercer\u00edas de Dominio se producen muchas, y nuestros abogados inmobiliarios de Alicante mucha experiencia tienen, pero este es un caso un poco m\u00e1s complejo y delicado.<\/p>\n Obtenido este T\u00edtulo, el mismo contendr\u00e1 las circunstancias especiales en que se produjo la compra, a saber: la fecha de la misma, muy anterior al embargo en este caso concreto. Por tanto, se levantar\u00e1 el embargo toda vez que concurren los dos supuestos necesarios: t\u00edtulo justificativo del dominio y ser el mismo de fecha anterior al embargo.<\/p>\n En conclusi\u00f3n, decir que la compraventa de vivienda fiduciaria es una figura jur\u00eddica que tiene plena validez<\/strong>, pero en cuanto a su uso recomendamos que sea comedido. No deber\u00eda exceder de determinadas situaciones y esferas personales en cuanto a las personas intervinientes. Siempre, claro est\u00e1, cuando haya una gran confianza personal, ya que es un elemento imprescindible que debe concurrir para evitar problemas. O bien, si ello no es posible, saber que llegado el problema sabremos solucionarlo de inmediato con la colaboraci\u00f3n de la persona en quien hemos confiado.<\/p>\n Desde luego, no es una figura que aconsejemos fuera de determinados supuestos y \u00e1mbitos personales<\/strong>. Por lo que si usted tiene alguna duda, cons\u00faltenos: nuestros abogados inmobiliarios le atender\u00e1n.<\/p>\n \u00abLa compraventa fiduciaria puede ser una soluci\u00f3n v\u00e1lida, pero debe aplicarse con mucha cautela. Si no se documenta correctamente, o si surgen incidencias como embargos, el conflicto est\u00e1 garantizado. En estos casos, contar con asesoramiento legal desde el inicio no es opcional, es imprescindible\u00bb, explica Carlos Ba\u00f1o, abogado con m\u00e1s de 37 a\u00f1os de experiencia en casos de propiedad compleja.<\/p>\n In Carlos Ba\u00f1o Law Firm<\/a> analizamos cada situaci\u00f3n con rigor jur\u00eddico, buscando siempre la mejor soluci\u00f3n para nuestros clientes.<\/p>\n Consulta tambi\u00e9n nuestro apartado de real estate attorney<\/a> si necesitas orientaci\u00f3n legal en casos de propiedad, conflictos registrales o embargos.<\/p>\n![\"compraventa](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/06\/compraventa-vivienda-ley.jpg\" "\\"Fiduciary")
<\/p>\nCompraventa fiduciaria y su reflejo en el Registro de la Propiedad<\/h2>\n
Resoluci\u00f3n favorable del Registro en caso fiduciario<\/h3>\n
![\"abogados](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/06\/abogados-compraventa.jpg\" "\\"Fiduciary")
<\/p>\nReconocimiento de dominio: efectos y escritura p\u00fablica<\/h3>\n
\u00bfQu\u00e9 ocurre si hay un embargo sobre la vivienda?<\/h3>\n
La tercer\u00eda de dominio como v\u00eda judicial<\/h3>\n
Reflexi\u00f3n final: cu\u00e1ndo usar una compraventa fiduciaria<\/h3>\n
Carlos Ba\u00f1o's Opinion<\/h2>\n
![\"Lawyer](\"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/abogado-carlos-leon-asesoramiento-portada.jpg\" "\\"Lawyer")
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