{"id":29962,"date":"2019-03-04T12:47:43","date_gmt":"2019-03-04T12:47:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cbleon-abogados.com\/?p=29962"},"modified":"2019-03-04T12:47:43","modified_gmt":"2019-03-04T12:47:43","slug":"real-estate-purchase-and-state-of-insolvency","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/compraventa-inmobiliaria-y-concurso-de-acreedores\/","title":{"rendered":"Real Estate Transactions and Bankruptcy Proceedings"},"content":{"rendered":"

\u00bfQu\u00e9 afectaci\u00f3n produce un concurso de acreedores <\/strong>de una Promotora inmobiliaria<\/strong>, en los contratos de compraventa inmobiliarios<\/strong> suscritos previamente a su declaraci\u00f3n de concurso de acreedores<\/strong>?<\/span><\/p>\n

The compradores<\/strong> from bienes inmuebles<\/strong> pueden verse afectados en alg\u00fan momento determinado por la situaci\u00f3n concursal que pueda atravesar la Promotora inmobiliaria<\/strong>, y habr\u00e1 que estar a la din\u00e1mica de la concursada si va a seguir realizando o no su actividad.<\/span><\/p>\n

Concurso de Acreedores<\/strong><\/h1>\n

La finalidad del concurso de acreedores<\/strong> es la de permitir la continuidad de la actividad de la empresa para lo que se dise\u00f1\u00f3 este procedimiento judicial con la finalidad de obtener la empresa un per\u00edodo en que no se le pod\u00edan formular ning\u00fan tipo de reclamaciones de las deudas, por parte de los acreedores<\/strong> y que a cambio de suspender las posibles reclamaciones de forma temporal o a cambio de pactar rebajas y quitas, lograr el reflotamiento de la empresa y su continuidad.<\/span><\/p>\n

Una de las finalidades del empresario y del administrador ser\u00e1 la de continuar con la actividad de la empresa y siendo el objeto de la misma la promoci\u00f3n y venta de bienes inmuebles<\/strong>, podr\u00e1 seguir realizando estas tareas dentro del marco del concurso<\/strong> from acreedores<\/strong> sin que la realizaci\u00f3n del objeto de la actividad de la Promotora<\/strong>, cual es el de la venta de los bienes inmuebles<\/strong> que promueva o construya, exija la autorizaci\u00f3n judicial al tratarse de la actividad objeto de la empresa; y solo ser exigido por la Ley Concursal <\/strong>la autorizaci\u00f3n judicial en los casos de bienes o activos que constituyen su patrimonio y activo.<\/span><\/p>\n

Lo primero que hay que decir es que declarado el concurso de acreedores<\/strong> no quedar\u00e1n afectados los contratos de compraventa de inmuebles<\/strong> con obligaciones pendientes rec\u00edprocas de cumplimiento tanto a cargo del concursado como del comprador<\/strong> seg\u00fan dispone el art 62.2 de la Ley Concursal.<\/span><\/p>\n

The Promotor <\/strong>in concurso<\/strong> podr\u00e1 continuar con su actividad, efectivamente, pero:<\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 ocurre en el supuesto de que se produzca un incumplimiento contractual por su parte, del contrato de compraventa inmobiliaria<\/strong>?<\/span><\/h2>\n

Habr\u00e1 que distinguir en este supuesto, si el incumplimiento del contrato se produjo, vigente ya el concurso<\/strong> de la Promotora inmobiliaria<\/strong>, o bien si se hab\u00eda producido antes, y esta distinci\u00f3n es muy importante para los compradores <\/strong>porque va a definir su situaci\u00f3n dentro del concurso de acreedores<\/strong>.<\/span><\/p>\n

\"promotor<\/p>\n

Si el incumplimiento del contrato de compraventa de inmueble<\/strong> se produce por causa de incumplimiento de la Promotora inmobiliaria<\/strong>, vigente el procedimiento concursal, los compradores<\/strong> se encontrar\u00edan con que tras la interposici\u00f3n de la pertinente reclamaci\u00f3n judicial de resoluci\u00f3n y de prestaciones obtengan una declaraci\u00f3n de reconocimiento de cr\u00e9dito contra la masa de conformidad con lo establecido en el art 62.2 de la Ley Concursal.<\/strong><\/span><\/p>\n

Esto quiere decir que las cantidades entregadas por los compradores inmobiliarios<\/strong> que obtengan este reconocimiento judicial ser\u00e1n de cargo, su pago, de la empresa como gasto derivado de su actividad durante el en concurso<\/strong> y se liquidar\u00e1n con car\u00e1cter preferente, sin formar parte de la lista de acreedores<\/strong> y sin necesidad por tanto de estar sujeto a convenio ni a resultas de la liquidaci\u00f3n de la mercantil si es que al final hubiera lugar a ello.<\/span><\/p>\n

Si el incumplimiento del contrato de compraventa inmobiliario se hubiera producido antes de la declaraci\u00f3n del concurso<\/strong> nos encontrar\u00edamos con que los compradores <\/strong>pasar\u00edan a ser acreedores,<\/strong> unos acreedores <\/strong>m\u00e1s y se integrar\u00edan en la lista de acreedores<\/strong> ordinarios y les afectar\u00eda por tanto el convenio que se firmase o estar\u00eda supeditado por tanto al final a lo que resultara de la liquidaci\u00f3n de la empresa en concurso<\/strong>.<\/span><\/p>\n

La resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa inmobiliario pretendida en el procedimiento concursal solo cabr\u00e1 ser interpuesta por tanto en el concurso<\/strong> from acreedores<\/strong> si la causa de la resoluci\u00f3n es posterior al concurso<\/strong>, pero nunca podr\u00e1 presentarse en un concurso<\/strong> una resoluci\u00f3n de contrato de compraventa cuya causa fuera anterior al concurso<\/strong>.<\/span><\/p>\n

De este modo y concurriendo como un acreedor m\u00e1s se puede decir que el concurso<\/strong> de una Promotora inmobiliaria<\/strong> sit\u00faa al comprador<\/strong> en una mala situaci\u00f3n y en igualdad con otros acreedores<\/strong> quedando sus contratos a expensas de que pueda o no continuar con su actividad la concursada porque si la misma no se produce y se llega a la liquidaci\u00f3n de la empresa los compradores inmobiliarios<\/strong> ser\u00e1n unos acreedores<\/strong> m\u00e1s.<\/span><\/p>\n

\"concurso<\/p>\n

Solo la existencia de un aval que garantizara las cantidades anticipadas puede constituir la \u00fanica soluci\u00f3n satisfactoria para los compradores<\/strong> que desde el momento de incumplimiento del plazo pactado para la terminaci\u00f3n de la vivienda podr\u00edan exigir de la entidad bancaria o compa\u00f1\u00eda de seguros la devoluci\u00f3n de su dinero.<\/span><\/p>\n

Afortunadamente muchas son las reclamaciones que abogados inmobiliarios de Carlos Ba\u00f1o Le\u00f3n en Alicante<\/strong> han promovido ante los Juzgados con \u00e9xito absoluto y no solo en reclamaciones frente a entidades bancarias sino tambi\u00e9n frente a administradores <\/strong>from Promotoras inmobiliarias.<\/strong><\/span><\/p>\n

En este \u00faltimo caso el comprador<\/strong> dejar\u00eda de ser acreedor de la Promotora inmobiliaria<\/strong> y desparecer\u00eda del concurso<\/strong> a no ser que tuviera reconocidas otras cantidades no aseguradas o derechos.<\/span><\/p>\n

\u00bfPodr\u00eda tener alguna influencia en la calificaci\u00f3n del concurso<\/strong> la actuaci\u00f3n del administrador <\/strong>de la mercantil que no hubiese cumplido con la obligaci\u00f3n de avalar?<\/span><\/h3>\n

En mi opini\u00f3n no, ya que se trata de responsabilidades distintas, una la del administrador<\/strong> de la mercantil en relaci\u00f3n con los acreedores<\/strong> en el marco de la gesti\u00f3n y explotaci\u00f3n del negocio, cuya responsabilidad se enmarcar\u00eda dentro de lo establecido en la Ley de Sociedades de Capital y de otro lado la responsabilidad que el comprador<\/strong> concreto de una vivienda puede exigir al administrador de una mercantil que no hubiese avalado las cantidades anticipadas<\/strong> ya que esta responsabilidad se enmarcar\u00eda dentro de la responsabilidad que se le exige por incumplimiento de una Ley de ius cogens<\/em> y fuera del \u00e1mbito de la explotaci\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica de la empresa<\/span><\/p>\n

De este modo es posible y de hecho se ha dado con frecuencia la obtenci\u00f3n de una condena al administrador<\/strong> por responsabilidad frente a comprador<\/strong> y la simult\u00e1nea declaraci\u00f3n de inocencia en la pieza de calificaci\u00f3n del mismo administrador en el concurso<\/strong>.<\/span><\/p>\n

La experiencia de nuestro despacho de abogados inmobiliarios de Alicante de Carlos Ba\u00f1o Le\u00f3n<\/strong>, en los concursos<\/strong> de grandes Promotoras inmobiliarias<\/strong> en la Comunidad Valenciana, ha sido que la gran mayor\u00eda de acreedores<\/strong> compradores de viviendas,<\/strong> bien, hab\u00edan obtenido ya sentencias de resoluci\u00f3n de contratos de compraventa o bien se encontraban en tr\u00e1mites judiciales y la consecuencia para todos ellos ha sido que se han integrado como acreedores<\/strong> ordinarios y han estado sujetos a los convenios que se han ido aprobando, y a las liquidaciones de las Promotoras inmobiliarias<\/strong>, que es lo que ocurrido en la gran mayor\u00eda de los casos.<\/span><\/p>\n

Abogados inmobiliarios del despacho de abogados de Alicante de Carlos Ba\u00f1o Le\u00f3n <\/strong>cuentan con mucha experiencia en este \u00e1mbito y en toda Espa\u00f1a as\u00ed que nos ponemos a su disposici\u00f3n para cualquier cuesti\u00f3n que se le pueda suscitar en este \u00e1mbito legal.<\/span><\/p>\n

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\u00bfQu\u00e9 afectaci\u00f3n produce un concurso de acreedores de una Promotora inmobiliaria, en los contratos de compraventa inmobiliarios suscritos previamente a su declaraci\u00f3n de concurso de acreedores? Los compradores de bienes inmuebles pueden verse afectados en alg\u00fan momento determinado por la situaci\u00f3n concursal que pueda atravesar la Promotora inmobiliaria, y habr\u00e1 que estar a la din\u00e1mica […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":29964,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[17,23],"tags":[],"class_list":["post-29962","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articulo-inmobiliario","category-noticias"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/29962","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=29962"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/29962\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/29964"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=29962"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=29962"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cbleon-abogados.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=29962"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}